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“租房”这一词汇可追溯至千年前，是一个历史悠久的话题。如今，它更是房地产市场中的一种重要交易形式。租借市场是房地产市场不可或缺的部分，它能调整和优化房地产市场的投资结构与市场结构。对发展居民居住形式的多样化、提升城市服务功能、构建和谐稳定的社会以及促进房地产业的健康发展都起到了积极的作用。
城市经济呈现多元化发展态势，企业的产业结构也在进行调整。在此过程中，企业出现了外迁的情况，同时投资创业以及外来务工人员不断涌入城市。这些因素使得房地产租借市场的需求变得极为巨大，进而导致房屋的功能性质发生了重大的变化。过去房屋仅仅用于单一的居住和自用，如今则转向了投资和经营。这些繁荣背后，给租借市场带来了诸多问题。房产租借方面，瓜葛不断在增加；私下租借致使国家税收出现流失；出租房里，凌乱的外来人口存在违纪犯罪行为；违规中介企业恶意进行欺诈等。这些都给房屋租借管理带来了许多亟待解决的问题。
本文从房屋租借管理者的视角出发，思考如何发挥房产职能管理的优势，以实现有效且规范地从事房屋租借管理工作，同时征收房产税并堵截税收流失等。在此基础上，进行了有益的商议，并提出了在新形势下从事租借管理工作的思路以及发展方向。
一、以登记备案制度为主线,全面提升房屋租借的管理水平。
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合同具有基础性。租借属于一种民事法律关系。在房屋租借关系里，出租人与承租人之间所产生的民事关系，主要是通过租借合同来确立的。所以，在租借过程中，出租人和承租人应当对双方的权益和义务都作出清晰的规定，并且以文字形式形成书面记录，使其成为出租双方都要共同遵循的租借准则。《城市房地产管理法》第 53 条规定，出租人与承租人需拟定书面合同。他们要约定相应条款，并且向房产管理部门进行登记备案。合同在办理房屋租借相关事宜中是重要的依据。
备案需前置。房屋租借的各项工作，以备案登记为前置性工作。若没有备案登记，那么所有相关事宜都无从谈起。推行备案登记，是出租房进入房屋租借市场的准入制度。它并非仅仅是简单的登记和收费，而是要对出租房屋的主体资格进行审查，对于不符合法规和政策的房屋不予登记。同时，要对进入租借市场的房屋进行信息录入和数据统计。《城市房地产管理法》规定了推行房屋租借备案这一重要内容。这项规定的贯彻推行，一方面能够防范非法租借行为，减少相关纠纷，促进社会的稳定；另一方面也能够有效地防范国家税费的流失。
3、内容要正确。房屋租借合同中,出租方和承租方双方
就出租面积、租金的标准、租金给付的方式,要作详尽的约
定,这是备案登记、对征收房产税款的重要凭据,因此要求
备案登记审查中要特别注意查验、鉴别。过去,承租双方来
租借开票,就是简单地自行报出出租面积、租金,缺乏有效
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租借管理方难以掌握真实情况，因为相关信息的真实性难以确定。登记备案只是一种被动的应对方式，并且流于形式。今年，市房屋租借管理部门对登记制度进行了全面改革。推出了《房屋租借登记备案薄》，此备案薄由出租人与租借管理机关共同填写。原本的“合同备案”被调整为“出租房屋备案”。这一备案成为出租人申请出租房屋手续的唯一凭据，从而杜绝了过去承租双方随意申报面积和租金的情况。同时，租借管理方早先就能更便于掌控地域内房屋出租和租金的变化。
目前我市在租借管理过程中，推行租借房屋租借备案，此备案已成为租借管理的核心环节。登记备案制度的改革让过去的被动管理转变为主动管理。从理论层面来看，要求将辖区内所有房屋存量市场和房屋租借市场完全覆盖。随着城市不断拆迁、商品房接连上市以及居民改变房屋性质用途等情况的发生，租借市场一直有细微的动向变化。因此，租借管理者需要掌握租借市场的信息统计数据。要知道有多少房屋在租借市场中流通交易。这些数据对政府调整房地产市场的政策能起到重要的信息参照作用。
二、以房产管理的资源为平台,发挥房产部门收税的优势。
1、保持房产优异形象,以优异的服务促进税收的征缴。
“衣、食、住、行”缺一不可以,其中房屋是人民公众最
息息相关的基本生活资料。房产管理部门是政府面对公众重
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窗口需执行相关行政职能，这种职能既是管理，也是服务。“租房”与“房租”关系密切，有“租”就会有“税”。税收是国家财政的主要来源，具有明显的强制性特征。如何改变僵化的惯性面貌，以更好的服务促使出租收益人自觉完税，是新形势下房产部门值得深入思考的课题。近年来，房产部门在产权登记、房产交易、旧城改造、修葺报修、物业管理等各项工作中，始终坚持“以人为本、加强服务”的理念，做了大量的工作，在公众中树立了良好的形象。这些都是我们做好房产税征缴工作的良好基础。
基础。租借管理部门需在合理引进税源方面做足文章，要发掘城区经济增加点，需方便企业公众，还要及时有效地利用房产优势，做到精准。
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切实、细致地供应出租房源信息。将税收法律制度既保持其严肃性，又具备必要的灵活性，让房产税收制度能更好地根据实际情况进行调整和运用。
2、宽泛睁开普查租借房屋,加大房屋租借管理的覆盖率。
信息是决策的主要依照,也是做好房屋租借工作的基础。
新的租借登记方法的核心是掌控正确到位的信息(出租房面
积、租金的变化)。城市容颜日异月新,出租数据一日千变,
这就要求我们不不过简单的等人上门,而是要依靠自己,借
助各方力量和资源优势,对辖区地域内进行详尽的出租房源
的普查,获取相对静止的一手数据。采用房屋的租借同意制
度,规定只有获取房屋租借同意证的才可以出租,否则就是
违纪。针对目前好多房屋是私下出租,操作起来有困难,这
就要求如期进行房屋租借的普查工作,做到记录在册、成立
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房屋档案。要摸清租借市场的情况，这样才能对整个租借市场实施有效的市场管理。我市房产部门开展代收税工作已经有近十年了，正是因为房产管理部门在房产交易、房屋权属登记、房屋拆迁等方面具有无可比拟的管理和信息资源优势。
3、成立房屋租借价格指导系统,合理引导市场。
租借市场属于市场经济范畴，必然要按照市场规律行事。房屋租借市场价格放开，租金价格根据市场行情而定，由租借双方依据市场情况自行商议决定。如今租借中介机构良莠不齐，人员素质高低不一，恶意欺诈损害承租双方的事情屡屡发生。为指导租借市场健康有序发展，科学拟定规范正确的租借价格指导系统很有必要，房屋租借管理的责任也很重大。要在充分进行市场调研的基础上，运用科学的测算方法，按时拟定并宣告不同地段、不同结构、不同用途房屋的阶段性租金。可以在《南京市房屋租借管理方法》或者《推行细则》里明确规定指导租金的宣告和作用，以此来确立指导租金的法律地位。为使拟定的指导租金能准确反映市场价格水平并科学引导市场发展，建议在全市各城区和郊区广泛采集不同地段、性质、结构、用途、种类、地址、朝向、楼层的出租房租金价格信息，且信息采集点地址相对固定，以便追踪比较分析当地租金价格变化趋势，同时注意选点要尽可能涵盖较大范围。对采集到的
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价格信息经过测算公式的测算后，拟定出了全市房屋租借的指导租金，并且可以每半年进行宣告。
指导租金的宣告具有实质意义。它为租借当事人提供了合理的价格参照，还能让租借部门收缴税款。这样能防止个别当事人为躲避税费而私下约定较低的合同价格。同时，它也为司法机关裁决房屋租借纠纷提供了依据。对于租借纠纷中各种已发生或视同已发生的房屋租借关系，在无法确定租金水平或当事人约定的租金不符合法律规定时，司法机关就可以依法采用指导租金计算来作出裁决。
三、确立房产租借管理的协作体系,严堵税收流失的“豁口”
1、努力战胜部门意识,成立“为国纳税、用税于民”理
念。
近年来，房地产市场异常活跃，租借市场交易量大幅增加。我区房产租借税收在十年前每年仅为三、四百万元，到去年已猛增到七千万元，今年有望突破八千万。征收部门在全国各地的做法各不相同，但多数是由房产部门委托代征。完成房产税收的征缴入库，已成为房产部门的主要经济指标任务。现行房产税是以房产作为课税对象。它向房屋的产权人或者出租人进行征收。它是一种财产税。它是目前地方政府征收的十三个主要税种中的一个。它是政府财政收入的重要来源。
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我们认为，房屋租借管理并非仅仅是对租借进行管理，而是要对租借市场进行管理，它是一项复杂的社会工程。经营性房屋与工商注册、税务登记相关联，居住性房屋则与承租人的户籍管理、计生管理以及流动人口的治安管理等相关，还涉及街道社区、物业企业等，涵盖了政府的多项职能以及公众民间自治组织。仅靠房产部门一家来做好这件事是远远不够的。各城区都设有地域性的流动人口管理办公室。然而，由于各城区对这项工作的重视程度不一样，所以很难取得良好的成效。建议以省市地方法规的形式明确政府相关职能部门与房屋租借的协作关系。要求各有关部门在涉及房屋租借的业务时，按照规定必须认真审查是否拥有房屋租借部门核发的租借登记备案证明。要严格依照租借合同办理，不能超出批准的范围。同时，租借管理部门在进行备案登记时，也必须配合有关部门进行计生审查、暂住人口登记、社会治安管理等工作。为方便公众办理繁杂的“衙门流动”事宜，可推行在兄弟城区已取得显著成效的“几证合一”的“一袋式”管理登记方式。要积极研究租借管理与派出所的“房户合一”管理模式，以及租借、派出所和物业管理企业合作的“三位一体”管理模式。
2、各方协调、有效配合,共同打击偷逃税行为。
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偷逃税款是违纪犯罪行为,是要碰到法律的惩治。此刻
房屋租借偷逃税主要有以下几各种类:①、部分单位和个人
以假“联营”、“承包”形式来闪避税收。他们将房屋进行
租借,转道他人经营,并利用“联营”形式将租金变成“工
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有些单位将收益列为“资”或“联营”收益，还有些单位把合同订为承包合同，以此来变相承包税款；有的业主利用税收征管与经济发展相对滞后的情况，不签合同或者故意制造假合同，以实现偷逃税款的目的；其二，有的业主取得了工商营业执照，在饭店长期租用客房当作固定的办公场所或经营场所，这就是俗称的“常包房”。饭店开具住宿发票来充当租借发票，用较低的税款进行偷漏税；目前我市外来人口快速增加，租房需求旺盛，我市市民的居住条件比过去有了很大提升，“一户多房”的情况很普遍，闲置房、自购房用于投资，租金收入已成为部分市民的主要经济来源；“黑租”现象较为普遍，税收流失严重。市民的纳税意识较为宽泛且存在冷漠的情况。多数出租房没有进行登记备案，并且在按章纳税方面更是无从谈起。
房租租赁成为了一种最为自由的交易形式，也成为了巨大税收的“漏洞”。④、出租较为随意，税收难以征收。私有房屋的税收来源各不相同，由承租人来承担。
从各个方向而来，成分较为复杂。有的租借双方通过口头约定租金并进行现金支付，存在着隐匿税收的行为；多数则用“亲戚借用”“朋友借住”的方式来掩盖租借关系；还有一些违纪租借的情况十分宽泛。尤其在城郊结合部表现得最为突出，那里有私搭乱建、加层扩建的现象，这些房屋设施简单，房租价格低廉，在市场上很受欢迎，供不应求。这些房屋查证起来很困难。随着拆迁周边以及租借市场变得火爆，巨大的利益趋向使得违纪建筑得以延长。很多刑事案件大多都与“出租屋”有关，社会治安存在着巨大的隐患。
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上述各种现象直接导致了税收流失，私房出租市场很火爆，然而私房税收却没有同比增加。在新形势下，各类偷逃税现象频繁出现，仅依靠房产部门一家进行查处，显得力量单薄，需要各方面共同进行有效的配合。一是要大力进行宣传，让大家知道租房需要纳税。
其一，这种意识需广为人知、深得人心；其二，推行房屋租借的同意制度，如同申领工商营业执照那样，只有获取租借同意证的房屋才可进入市场出租；其三，借助街道社区和警务巡逻的覆盖形式，对违章出租、私下出租进行严查；其四，各部门各司其职、协同发力，收税不分彼此，查处不论先后。五是要改革现有税收征管的系统弊端以及政策漏洞，要简化程序，要就近设点，形式不拘一格，让税收征管更加贴近百姓，让纳税人不用跑远路，不用出门，从而更好地服务公众。
3、规范管理、严格执法,形成综合长效的优异场面
加强内部规范管理,成立一支高效、廉洁的税收征管队
伍,是获取税收征管优异成绩的重要基础。在租借管理部门
内部,推行加强者员上岗培训、轮岗竞争、人员聘任合同制
等各项软件管理措施。管理和服务并举,实现纳税人的“零
投诉”。在规范管理、方便公众的前提下,加大硬件投入,
要有特地的租借税收征管服务大厅,增设纳税人多媒体查
询、信用卡刷卡纳税等设施,进一步完满服务功能。租借管
理部门隶属于房产部门,多年来也担负着深重的重点工程建
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设定任务，要始终保证租借税收征管工作的顺利进行，要做到在人员方面不减少，在机构设置上保持合理，在设施配备上做到到位。
可以适当下放税务稽查执法权限。目前我市房屋租借税收大多在各城区房产的代征点进行征收，其征收手段较为单一，对于不按规定纳税的出租户，只能经常上门进行简单的督促，手段也只是意味深长地提醒，遇到恶意偷逃税、暴力抗税的情况，就只能束手无策。所以，必要的税收执法权益对于保护国家税法的严肃性、震慑违纪犯罪以及查处打击偷逃税的出租户来说，是非常重要的手段。
加强政策调研，适当降低房屋租借税率。我市推行的房屋租借税率在全国范围内较高，这是部分出租房逃避租赁监管的主要原因。通过扩大征税基础，适当降低税率，涵养税源，既能保证国家税收不致减少，又能保护房屋出租户的利益。
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