武汉买房-买房武汉和重庆哪个更好-买房武汉还是嘉兴
相信最近很多人都看到电建泷悦长安被刷屏了。这个位于王家湾的地王盘再次降价了，确实是又降价了。首次开盘打折后带精装的价格是 2.4 万/平，之后改为毛坯，价格一路降到 1.7 万/平，这几天更是直接推出特价，价格低至 1.4 万起。要知道它拿地的价格是 1.5 万。它做出断臂求生、大刀自砍的行为。从大的方面来讲，这肯定是大环境导致的。但实际上，这也隐藏着很多人在汉阳买房时存在的错误认知。正文2604字，阅读大约需要三分钟
01
地王注定命运多舛
电建泷悦长安的这块地在 2021 年被拍下。当时，这块地十分热闹，有 20 多家房企参与竞拍。最终，电建以 49.45%的溢价率成功拿下了这块地，楼面地价为 15110.75 元/平。从现在的角度回顾，在这个时间点和这个价格，其实就已经注定了这个盘的命运多舛，当然这只是一种事后诸葛亮的视角。
要说降价没那么多花里胡哨的原因，那就是卖不动。这个楼盘卖了这么久，仅仅备案了 19 套。然而，一降再降的背后肯定存在其他原因。我认为促使这一次价格跳水有一个比较重要的原因，那就是今年九月份的土拍。
这次土拍，它隔壁拍了一块地。这块地的楼面地价为 6447 元/㎡。它的拿地价与之相比，腰斩都不止。你可以说电建泷悦长安定位改善。但说没影响是不可能的。这些都是今天聊的重点。这个盘降价背后，我觉得反映了部分人对于汉阳楼市地段的错误认知，包括开发商。
02
汉阳的路网交通效率高
拉平了区域内部的地段价值
看看这个盘向外释放的一些外部关键词，它位于王家湾商圈，有着成熟的配套。在汉阳区政府旁边，步行就能够到达墨水湖公园。处于二环旁，三条地铁线路可以畅达三镇。仅仅从位置和配套方面来讲，除了教育资源稍微薄弱一些之外，其他的配套确实是非常好的。当年有那么多的房企都想要争抢这块地，这也从侧面证明了这一点。当前我们看到了项目释放出的一些资源关键词。这些开发商在拿地之时，一定也是被这些资源关键词所吸引的。
但我认为他们对这个地段的价值存在误判，这体现了很多在汉阳买房的人和开发商都忽视了一个在汉阳内部地段存在的重大问题，即汉阳大板块内部的交通效率非常好。
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我相信很多人会对此感到奇怪，为何交通效率良好却成了问题呢？这种情况其实与《》里的情形有相似之处，只是汉阳是与之相反的例子。
汉阳整体而言是一个人流输出型的板块。从早高峰和晚高峰能够看出，车流动线主要是过江，要么前往汉口，要么去往武昌，要么前往经开。它自身不太具备留人的能力，所以长期以来，汉阳所谓的环线价值是比较弱的。与此同时，汉阳内部交通路网的效率较高，这会不断拉平各个微观板块的价值。
我在写这篇文章时进行了一个导航测试。从汉阳三环边的广电兰亭时代以及电建泷悦长安附近前往汉口的同济，你会发觉时间几乎是一样的。当然，这是在平峰时期。其实即便处于高峰时段，大家被堵的位置也都较为相近。三环边的速度肯定会比其他地方慢一些，但实际上也慢不了太多。这种情况在汉阳较为普遍。因为汉阳内部的路网交通条件确实良好。大家可以自行进行测试，无论是从国博出发，还是从龙阳大道出发，亦或是从滨江出发，过江的时间都相差无几。
汉阳内部通勤效率高，这表明它的微观各个板块很难有一个地方能完全满足你的买房需求。在这种情况下，汉阳的环线价值实际上是很弱的。因为大家都去武昌汉口上班，二环和三环的交通效率差不多。你可能会凭借所谓的环线说辞让房价略高一些，但能高多少呢？如果价格高了，还有很多其他的选择，大家就会相互竞争。
所以汉阳内部交通效率如果过高，各微观板块的价值差异就不太可能拉开很大。除非自身板块出现了诸如产业集群、商务集群这样的资源性巨大迭代，从而能够自己留住人。但很遗憾，到目前为止，汉阳还没有实现这样成功的巨大迭代。
至于其他资源，像商业方面，也是因为交通效率的缘故，你前往汉阳各个商圈所花费的时间其实相差不大。其他一些基础性的资源，大家基本上各自都不缺少。所以在这个时候，在资源层面能够带来差异的只有景观资源和教育资源，而这是交通效率好也无法拉平的。
理解了这一点之后再去看待电建泷悦长安，就会明白它卖不出价格其实是很正常的事情。
03
电建泷悦长安产品本身没问题
问题在于它没有差异化竞争力
也就没有溢价能力
说实话，电建泷悦长安的产品本身没有什么大的问题。泷悦是电建的 TOP 系产品，这个定位也符合溢价拿地出货的思路。很可惜的是，它看起来各个方面都还不错，但是这个地块对它进行了限制。
产品本身即便高端，只要容积率是 3.8 且是超高层，就会使你显得暗淡。我明白有人或许会说二环之地寸土寸金，超高层在武汉也较为常见，这确实是事实。然而，你身处汉阳，这并非是对汉阳的歧视，而是汉阳板块内部的交通效率确实非常好，这导致板块内部的地段价值难以拉开明显差距。
电建泷悦长安在差异化资源方面没有优势。其教育资源不占优势，景观资源虽在墨水湖附近，但实际上在汉阳并非一线临江临湖，难以获得溢价，因为汉阳靠湖靠江的房子数量很多。
在没有教育资源且没有景观资源差异化的情况下，此时真正能产生差异化的地方仅为产品形态。实际上，电建泷悦长安从定位角度来看是没有问题的。王家湾板块作为一个已经相对成熟的板块，自身存在改善需求。当前的板块周期也符合改善节点。开发商当时敢于溢价拿地，我想一定也是基于这样的思路。然而，他们过高地估计了汉阳所谓的环线价值。产品迭代是改善的一个点。不过，相对产品形态的吸引力而言，产品迭代的作用相对较小，产品形态的吸引力显然更大。
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电建泷悦长安不远处的花语汀澜，仅凭借产品形态保持了一定的热度与销量。从微观位置方面来看，花语汀澜其实不如泷悦长安。就连四新和昌森林湖的二手房走势，也能反映出在汉阳究竟什么样的房子才能具备相对的差异化。
所以泷悦长安看起来像是一个改善盘。然而，在它是超高层的情况下，身处汉阳会稀释其产品本身的价值。虽然它的产品定位确实较高，但现在新房产品的迭代已经很普遍了，差距虽有，但很难形成差异化的决策点。在这种情况下，它就不再是没有竞品的王家湾改善盘，而只是一个汉阳的超高层。这样的产品在汉阳没有什么竞争力，其购买力只会不断被分流。再加上当下的楼市背景，此时别说溢价了，正常出货都很困难，自然降价就成了唯一的选择。
其实从这个地块自身的条件来看，它最适宜的定位应当是刚需盘。在这种情况下，它原本的抗性已不再是抗性。而其所处位置的资源支持，至少能够保障它正常流通的节奏。可惜的是，当初众多开发商争相竞拍，拉高了它的溢价。这被动地促使它只能依靠改善定位，进而试图通过溢价来出货。然而在汉阳，这就注定了它会成为一个错配的产品。
所以在汉阳买房时，要谨慎看待除了非景观资源和非教育资源之外的价值溢出情况。尤其要注意汉阳卖房时最喜欢提及的环线。当然，如果没有价值溢出，甚至自己把价格降低了，那还能说什么呢？就比如泷悦长安现在的价格。
当下很多人倾向于只依据价格来买房。价格确实重要，然而需求才是首要的。如果需求与当前价格相符，那自然没问题。但绝对不要仅仅因为价格低就去购买，因为因单纯价格低而买错房的情况实在是太多太多了。
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