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本报记者 秦玉芳 广州报道近来，多家银行在产权交易所发布了资产转让公告，把所持的抵押房产进行打折转让。与此同时，下半年地方金融机构抵债资产的拍卖处置速度加快了。从公开资料可以看出，仅 7 月份之后，就有 20 多家银行发布了抵债资产拍卖公告或者拍卖招标公告，这些银行主要是农商银行和农信社等地方金融机构，所涉及的资产包也主要是以住宅、商铺、办公等房产为主。
多位银行业务人士持有这样的看法：在疫情的影响之下，那些以固定资产进行抵押贷款的中小微企业面临着运营上的困难，同时断贷的风险也在不断加剧。并且，房地产市场的不确定性在上升。基于此，银行为了缓解自身所承受的压力以及控制风险，加快了对房产等抵债地产进行处置的力度，也加快了处置的速度。
抵债资产加速出清之际，拍卖房产交易后问题频频出现。分析人士称，多数拍卖的房产存在诸如产权纠纷、租赁以及抵押贷款等问题，对于普通购房者而言，不可控风险过高，甄别难度较大，参与竞拍应当更加谨慎。
抵债房产处置提速
近来，各地银行抵债房产处置加速。
重庆产权交易网公告显示，从 9 月 11 日开始到现在，重庆农商银行挂牌了将近 20 项房产拍卖项目。这些项目当中有很多是抵债资产。9 月 11 日，哈尔滨银行在大连产权交易所连续发布了 5 份抵债资产处置公告。
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《中国经营报》记者从各地产权交易所的公告中进行初步统计后发现，仅仅在 9 月份这段时间里，就有十多家银行发布了关于抵押房产或者土地的资产转让公告。在这些公告当中，多数是地方银行以及股份制银行的地方分支行所发布的。
下半年开始后，农商银行、农信社等地方金融机构抵债资产的拍卖处置变得越来越密集。从公开信息初步统计来看，7 月份之后，有 20 多家银行发布了抵债资产拍卖公告或者拍卖招标公告，所涉及的资产包主要是以住宅、商铺、办公等房产为主。
广东连州农商银行近日发布公告，称会在 10 月 9 日至 10 月 10 日期间，在淘宝资产竞价网络平台上，对包含商铺、写字楼、住宅等共 133 处抵债资产包进行挂牌出售，其挂牌价格为 8000 余万元。沈北农商银行也于近日披露了 85 处住宅、写字楼、商铺、工厂等抵债房产的拍卖公告。
上海某资产管理公司不良资产业务的总经理向记者透露，近两年来，商业银行，尤其是地方银行，其资产质量面临着较大的压力。为了缓解资本和监管方面的压力，这些银行有着强烈的出表意愿。过去，它们更倾向于将不良资产打包转让给第三方资管公司，以加快资金的回笼。然而，随着监管的日益严格，银行在打包出售不良资产时所面临的合规限制不断变得更加细化。从去年开始，各个地方银行都纷纷加大了诉讼清收的力度。今年受到疫情的影响，贷款逾期的风险变得更加严重了。同时，银行处置不良资产的步伐也在加快，其中包括通过诉讼以及拍卖等手段。
某城商银行的对公业务经理透露，疫情过后，房抵贷断贷的风险呈现出较为明显的上升态势。银行为了缓解不良压力，已经在加大对这些不良债权抵债资产的处置力度。同时，一般的房贷业务所受影响并不明显，因为房价相对稳定。即便有些业主出现了资金链紧张而无法还贷的情况，他们也会考虑直接将房产卖掉来还贷。
某股份制银行广州一支行的负责人进行了透露。目前风险较高的主要是抵押贷款业务。从 6 月份开始，断贷的情况比之前明显增多了一些。不过暂时还没有明显体现出来。主要是近期银行让利等一系列政策的推进，使得小微企抵押贷款的风险有所延后。或许到年底，断贷情况会变得更加严重。
中原地产首席分析师张大伟称，近来被拍卖的房产数量明显增多。这些房产基本都是一些做了抵押贷款的企业主，因经营困难、资金链断裂而导致的。它们主要分布在一二线城市小微企业较为集中的地区。整体来看，银行债权的占比并不高，但有上升的趋势。
广东经国律师事务所的律师付爱玲觉得，从房产拍卖这一情况而言，近些年来银行处置的数量呈现出逐年上升的态势。其主要原因是抵押房产资产处置的速度较为缓慢，这导致成本过高；同时，抵债资产在变现过程中出现了缩水的情况。并且，在经济下行的趋势之下，房地产市场的不确定性也在不断增强。所以，在逾期压力不断上升的情况下，银行加快了对抵押房产资产的处置，目的是为了更好地控制风险。
拍卖房产问题频发
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银行抵债房产加速出清的同时，拍卖房产交易后问题频发。
近日，广州银行被媒体揭露。此前在产权交易所挂牌出售的 200 余套房产资产包里，有 19 套房产。这些房产在交易后，被第三方公司强制要求缴纳高额续建费及利息。结果导致购房者交易完成已一年多，却仍然无法拿到房产证。
广州的王女士向记者透露，她在 2019 年 7 月于阿里淘宝司法拍卖官网上参与竞拍了一套商用房产。竞拍结束后，到现在都还不能收房。她已经持有了房产证，然而这套房产一直被第三方强行占用着。
张大伟指出，拍卖的房产中大部分是存在产权瑕疵的房产，还有一些是有投资等问题的房产。这些房产平均下来价格比市场价低，但不能做按揭，即便贷款也会在周期等多方面受到限制，并且大部分都存在产权瑕疵。对于普通购房者而言，不可控风险过高，所以并不适合普通购房者购买。
付爱玲表示，拍卖房产存在多种风险，包括居住权限方面的风险、租赁方面的风险、欠费方面的风险、保证金方面的风险以及抵押贷款方面的风险。在拍卖房的交易过程中，一定要去查清该拍卖房是否为有居住权的房屋。如果没有查清，买家就只能等到居住权期限届满或者居住权人死亡之后，才能够对该房屋进行占有和使用。
张大伟指出，很多拍卖房存在抵押贷款情况。同时，有些房产可能存在产权不清晰等遗留问题。对于普通购房者而言，风险把控的难度是非常大的。
付爱玲认为，要对被拍卖的房屋进行全面调查。其中包括被拍卖房屋的基本情况，以及拍卖公告、被拍卖房屋的司法文书和评估报告等。最好前往有关部门，去了解税务负担以及欠费情况等。同时，竞买人也需要亲自前往现场，实地查看房屋。
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