不动产租赁-租赁动产税率-租赁动产增值税税率是多少
今天，广东省高级人民法院发布了一批不动产租赁合同纠纷的典型案例。这些案例涉及到多种常见的不动产租赁合同纠纷，比如加价电费的退还问题，还有优先承租权“同等条件”的判断事宜，以及长租公寓运营商与业主之间法律关系的区分标准等。[[]66]
不动产租赁市场的发展与国计民生息息相关，和人民群众的切身利益紧密相连。近年来，广东法院把司法裁判的规范引领作用充分发挥出来，通过这种方式为减少不动产租赁纠纷、保护民生权益以及促进市场经济健康发展提供了有力的司法服务与保障。和去年同期相比，上升了 4.79%。
01
承租人的经营范围与产业园区的发展规划不相符，这不符合行使优先承租权所要求的“同等条件”。
——某实业公司诉某厂房屋租赁合同纠纷案
基本案情
某实业公司租用某厂的厂房来进行贵金属的设计与生产。双方所签订的租赁合同规定，在合同期满之后，承租人若处于同等条件下，便拥有优先承租的权利。在合同的履行过程中，租赁厂房所在的产业园区被政府纳入了当地新兴产业的空间布局规划，并且被定位为发展半导体产业。某厂因此两次向某实业公司发送函件，表明由于园区的整体规划进行了调整以及发展的需要，在租赁期限届满之后，将不会再与某实业公司续签合同。某厂的合同到期后，与从事半导体生产研发的某公司签订了租赁合同。某实业公司以自身的优先承租权遭到侵害为理由提起了诉讼，要求某厂支付违约金，并且赔偿其经营损失以及搬迁损失。
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深圳市坪山区人民法院一审认定，租赁物的用途对租赁物的价值维持有着直接的关联，这是同等条件中的一个重要考量因素。地方政府把租赁厂房所在园区的发展方向确定为“半导体”，而某实业公司的经营范围是“贵金属”，这与园区的整体发展规划不相符，所以认定某实业公司不满足行使优先承租权的同等条件，最终判决驳回了某实业公司的诉讼请求。某实业公司对一审判决表示不服，于是向深圳市中级人民法院提起了上诉。之后，二审判决驳回了该实业公司的上诉，并且维持了原判。
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地方政府全盘考虑区域产业布局、环境保护和安全生产等因素，以此来确定产业园区的发展规划和战略定位。出租人需要对入驻企业的经营范围进行审查，这样做一方面能确保产业园区的发展符合政府发展纲要，另一方面也能使租赁物保值增值，这既是出租人应当承担的社会责任，也符合商事主体的营利性特征。本案明确了优先承租权行使所需要的要件，界定了“同等条件”所需要考量的因素，这对于培育新质生产力、优化市场结构以及护航地区经济高质量发展都具有重要意义。
02
超出国家电价标准违法收取的电费应予退还
——某发展公司诉某市场公司房屋租赁合同纠纷案
基本案情
承租人某发展公司与出租人某市场公司在租赁合同里约定，商铺的水电费要按照商业用途来计价，并且由某发展公司进行支付。在合同履行的这段时间里，某市场公司按照 1.35 元/度的标准向某发展公司收取了 128 万余元的电费，然而供电部门依据某发展公司使用分表的电量，按照工商业电价标准计算出在上述期间应收取的电费为 61 万余元。某发展公司起诉请求某市场公司返还多收电费67万余元。
裁判结果
广东省高级人民法院再审得出以下结论：出租人按照 1.35 元/度的标准来计收电费。这种行为违反了我国电力法里“任何单位都不可以超越电价管理权限去制定电价”的强制性规定。所以，该行为是无效的。出租人辩称电费中包含“供电设备的折旧损耗、公共设施用电损耗和物业费”，然而未能明确损耗及折旧的具体金额，也未进行举证。将物业费纳入电费的这种行为，违反了电力法中“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用”的强制性规定。综上，出租人应当退还高于国家电价标准所收取的电费。
典型意义
电力是人民群众日常生活中所必需的。电价与国家宏观政策的执行相关。所以，电价规定属于效力性强制性规定。在租赁合同中，约定按照高于国家电价标准收取电费的条款，以及在合同履行过程中，出租人按照高于国家电价标准收取电费的行为，都违反了电力法的强制性规定，属于无效的民事法律行为。本案对收取电费行为进行了评价，该行为超过了国家电价标准，本案给予了否定性评价。明确了承租人有权利请求出租人返还多收的电费这一裁判规则。这一裁判规则对于确保国家政令能够通畅，把电价红利传导到终端用户，让现代化建设成果能够更多且更公平地惠及社会大众，具有指导意义。
03
行政征收致使租赁合同解除，在这种情况下，承租人具备请求分配停产停业损失补偿款的权利。
——陈某诉某公司房屋租赁合同纠纷案
基本案情
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陈某承租了某公司的房屋用于生产经营。在租赁合同的履行过程中，由于公共交通建设的需要，案涉房屋所在的地块被征收了，这使得租赁合同提前解除。出租人某公司作为被征收人，领取了包含停产停业损失在内的补偿款。之后，某公司与承租人陈某在停产停业损失补偿款的分配问题上，无法达成一致的意见。于是，陈某提起诉讼，主张分配停产停业损失补偿款。
裁判结果
广州市荔湾区人民法院一审认定，双方所签租赁合同仅明确土地使用权补偿款、建（构）筑物补偿款归出租人所有，而对于停产停业损失补偿款的分配未作约定。在实践里，由于征收而遭遇停产停业损失的主体有可能既包含出租人也包含承租人。所以，当合同未排除承租人的该项权利时，承租人具备请求分配的权利。考虑剩余租赁期限以及租金标准等因素后，确定陈某与某公司以 1:9 的比例来分配停产停业损失补偿款。一审判决下达之后，双方当事人都服从判决且不再申诉。
典型意义
行政征收经营性用房会给租赁双方的正常生产经营活动带来客观上的阻碍，所以应当给予一定的经济补偿。倘若合同没有作出约定，那么遭受损失的租赁双方都有权利请求进行分配。本案分析了可能影响各方损失程度的因素。通过这种分析，确立了裁判规则，即要综合考虑剩余租赁期限、租金标准及经营用途等因素，从而合理确定分配比例。这一裁判规则对保障生产经营者的合法权益以及促推城市更新和城中村改造都具有积极意义。
04
长租公寓运营商受业主委托与承租人所签合同直接约束业主
——李某诉徐某房屋租赁合同纠纷案
基本案情
李某是案涉房屋的所有权人，他与某物业公司签订了《房屋租赁管理服务合同》，并且出具了《业主授权书》。某物业公司凭借这份《业主授权书》，以公司的名义与徐某签订了《房屋租赁合同》，把房屋出租给了徐某，而徐某按照约定预先支付了一定期限的租金。租赁期限内，某物业公司拖欠李某租金。李某于是诉请徐某腾退房屋，同时要求徐某按某物业公司拖欠的租金数额支付租金。
裁判结果
深圳市福田区人民法院一审判定，李某委托某物业公司来对其房屋进行出租管理。某物业公司向徐某披露了上述代理关系之后，以公司的名义与徐某签订了房屋租赁合同。此合同能够直接对李某和徐某产生约束作用。某物业公司收取租金的这一行为，对于李某是有效的。在徐某已经足额支付租金的租赁期限内，徐某对租赁房屋拥有占有使用权。李某没有权利请求徐某腾退房屋并且再次支付租金。一审作出判决之后，双方的当事人都服从判决并且不再申诉。
典型意义
长租公寓运营商对房屋的控制管理权，有的是基于业主的委托，有的是基于与业主的租赁合同。在两种不同的法律关系下，各方的权利义务存在差异。比如，运营商与业主之间是委托合同关系，并且在与承租人订立合同时披露了该代理关系，那么运营商与承租人签订的租赁合同会直接对业主与承租人产生约束；而如果运营商与业主之间是租赁合同关系，同时运营商又将房屋转租给次承租人，依据合同相对性原则，转租合同只对运营商和次承租人有约束。本案将运营商是否持有并披露业主签名的授权委托书作为二者的区分标准。通过此标准确立了委托合同关系的认定规则。这一规则对于指引人民群众审慎缔约以及理性维权有着积极意义，同时也能维护租赁市场秩序，促进租赁住房行业的良性发展。
05
承租人确认按现状承租，不得以面积差异为由主张减少租金
——某管理公司诉温某房屋租赁合同纠纷案
基本案情
出租人某管理公司与承租人温某在房屋租赁合同里约定，将房屋按其现有的状况出租给温某，没有约定租赁的面积，也没有约定租金要按照房屋面积来计算。温某明确表示在承租之前已经查看了现场，并且确认自己知晓房屋的现状。在租赁期限内，由于温某拖欠租金以及水电费，某管理公司主张解除合同。温某称，房屋实际的租赁面积比某管理公司在缔约阶段所告知的房屋面积要小很多。因此，租金应该按照实际面积来进行减少。
裁判结果
佛山市中级人民法院二审认定，案涉租赁合同未约定租金按房屋面积来计算，这意味着是按套整体计租。并且温某在承租之前已经查看过房屋，也确认知晓房屋的现状。所以，他与某管理公司达成了按现状租赁并且确定租金标准的合意，这种合意是建立在对房屋面积有清晰认知的基础之上的。因此，温某的抗辩没有事实依据，不予支持。
典型意义
租赁行业常见的计租方式有两种，一种是按面积确定租金单价，另一种是按套整体计租。租赁合同一般会写明租赁物的面积以及地址，倘若约定的租金标准不是“X 元/平方米（或者‘亩’等面积单位）”，那就可以推定为是按套整体计租。本案确立了计租方式的认定规则。对于承租人有违诚信的抗辩，不予采纳。这对弘扬社会主义核心价值观有积极意义，对推动诚信社会建设有积极意义，对培树严守合同的契约精神有积极意义，对减少诉讼纠纷有积极意义。
06
租赁合同无效且未到期，承租人应赔偿免租期的部分占有使用费
——翁某诉王某房屋租赁合同纠纷案
基本案情
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出租人翁某与承租人王某签订的房屋租赁合同包含免租期条款。在合同履行过程中，由于承租人王某拖欠租金，出租人翁某起诉请求解除合同并补齐免租期的租金。经调查核实，该租赁房屋未获得建设工程规划许可证。
裁判结果
广州市中级人民法院二审认定，租赁房屋未取得建设工程规划许可证这一情况存在。基于此，案涉房屋租赁合同是无效的。并且，双方对于合同无效这一结果，各自承担 50%的过错。双方设定免租期的真实意思，能够作为处理免租期租金收益损失的参考依据。因此，按照租赁合同约定的月租金以及剩余租赁期限的比例，来计算免租期内的占有使用费。并且，依据当事人的过错程度，判决由承租人赔偿出租人其 50%的损失。
典型意义
出租人给予承租人免租期，其目的是能够按期获得整个租赁期内的全部收益。如果该目的没有完全实现，那么出租人就有权请求承租人给予适当的赔偿。从承租人的角度来看，其凭借无效合同所获得的在免租期内的占有利益，也应该相应地返还给对方。本案确立的无效合同免租期条款处理规则，平衡了租赁双方的利益。它避免了不诚信的一方借助无效合同获取比有效合同更多的额外利益。同时，这一规则树立了诚信守法的价值导向。
07
缔约时没有如实把已设定抵押权的事实进行披露，应当赔偿承租人因为抵押权实现而遭受到的损失。
——李某诉某实业公司土地租赁合同纠纷案
基本案情
出租人某实业公司在与承租人李某签订土地租赁合同之前，没有向李某如实地告知租赁土地已经设定了抵押权这一事实。在合同履行的过程中，由于抵押权得以实现，出租人从某实业公司变更为了涉案土地使用权的受让人。受让人提出要将月租金提高 2 万元。李某考虑到前期投入成本还未回收，并且不想向地上建筑物的多名承租人承担违约责任，所以同意了买受人提出的租金标准。之后，李某起诉请求某实业公司支付违约金 10 万元，同时要求赔偿剩余租赁期限内的租金差额损失。
裁判结果
云浮市中级人民法院二审认定，某实业公司在进行缔约之时，未将租赁土地的抵押情况如实告知李某。当双方的租赁合同因抵押权得以实现而被解除时，李某具备请求某实业公司承担违约责任的权利。李某因抵押权实现而遭受到的直接损失，主要表现为多付了租金。合同所约定的违约金低于李某所遭受的损失。所以，综合对某实业公司的违约程度以及剩余租赁期限比例等因素进行考虑，对李某在合理期限内的租金差额损失给予了支持，并且判决某实业公司向李某支付违约金。
典型意义
抵押先于租赁，这是“买卖不破租赁”的例外规则。在这种情形中，由于抵押权得以实现从而使得租赁物的所有权发生变动，租赁合同就会解除。在本案里，因为出租人违约致使租赁合同解除，然而承租人积极进行了替代交易，以此来维护下一手租赁交易的稳定。本案肯定了承租人及时止损以及减少矛盾冲突的做法，并且引入了替代交易规则来计算守约方的可得利益损失。本案对于引导合理维权、减少纠纷诉讼、推动租赁物的有效利用以及维护社会稳定都具有重要意义。
08
承租人违约变更土地实际用途，出租人有权解除租赁合同
——某经济合作社诉黄某土地租赁合同案
基本案情
黄某与某经济合作社签署了土地租赁合同，合同规定土地用途是开办养殖场。在合同履行过程中，经行政主管部门展开调查后得知，黄某在养殖场内私自设立了电镀厂。于是，某经济合作社以黄某更改了土地实际用途为理由，向法院提起诉讼，请求解除合同并收回租赁的土地。
裁判结果
清远市中级人民法院二审认定，黄某未依照约定的用途去使用土地，擅自于农用地上开办电镀厂，这导致了土地资源遭受损害。某经济合作社具备解除合同的权利。所以判决解除合同，限定时间让其恢复原状并交还土地。
典型意义
承租人擅自将约定用于养殖的农用地改成工业用途，这构成了违约。同时，也违反了土地用途管制制度。本案的审理法院自觉融入农村环境治理体系，对擅自变更土地用途的行为进行了约束和警示，引导租赁双方按照法律和约定来使用和流转土地，这种做法对保护农村生态环境、推动农业绿色高质量发展以及服务和保障乡村振兴都具有示范意义。
审核：黄慧辰
编校：余淑娴
采写：陈虹伶陈捷
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