租赁合同司法解释-租赁房屋的司法解释-租赁纠纷司法解释
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋有租赁合同纠纷的案件，能够参照本解释来进行处理。不过，如果法律另有规定的话，就适用该规定。
当事人依据国家福利政策来租赁公有住房，会产生纠纷案件，这类纠纷案件不适用本解释；当事人租赁廉租住房，会产生纠纷案件，这类纠纷案件不适用本解释；当事人租赁经济适用住房，会产生纠纷案件，这类纠纷案件不适用本解释。
在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定租赁合同有效。
第三条规定，对于未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，出租人与承租人订立的租赁合同是无效的。不过，在一审法庭辩论终结之前，如果该临时建筑经主管部门批准建设了，那么人民法院应当认定该租赁合同是有效的。
租赁期限如果超过了临时建筑的使用期限，那么超过的那部分是无效的。然而，在一审法庭辩论终结之前，如果经主管部门批准而延长了使用期限，人民法院就应当认定在延长使用期限的这段时间内的租赁期间是有效的。
房屋租赁合同为第四条且无效，若当事人请求依据合同约定的租金标准来支付房屋占有使用费，那么人民法院通常会予以支持。
当事人提出要赔偿因合同无效而遭受的损失，人民法院依据民法典第一百五十七条以及本解释第七条、第十一条、第十二条的规定来进行处理。
出租人就同一房屋订立了数份租赁合同，并且这些合同都有效。当承租人们都主张要履行合同的时候，人民法院会按照以下的顺序来确定履行合同的承租人：
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的。
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不能取得租赁房屋的承租人，若请求解除合同并要求赔偿损失，应依照民法典的有关规定进行处理。
第六条，若承租人擅自对房屋建筑主体和承重结构进行变动，或者进行扩建，并且在出租人要求的合理期限内仍不恢复原状，那么当出租人请求解除合同并要求赔偿损失时，人民法院会依照民法典第七百一十一条的规定进行处理。
第七条，若承租人经出租人同意进行了装饰装修，而租赁合同无效时：其一，未形成附合的装饰装修物，若出租人同意利用，便可折价归出租人所有；其二，若出租人不同意利用，可由承租人拆除。并且，因拆除导致房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
形成附合的装饰装修物，若出租人同意利用，那么就可折价归出租人所有；倘若出租人不同意利用，就由双方各自依据导致合同无效的过错来分担现值损失。
第八条，承租人经出租人同意进行装饰装修。租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定的情况外，那些未形成附合的装饰装修物，承租人是可以拆除的。并且，如果因为拆除而导致房屋毁损，那么承租人就应当将房屋恢复到原来的状态。
第九条，当承租人经出租人同意进行装饰装修后，在合同解除时，如果双方对于已形成附合的装饰装修物的处理未作约定，那么人民法院会按照以下情形分别进行处理：
因出租人存在违约行为而致使合同被解除，此时承租人向出租人请求赔偿在剩余租赁期内装饰装修所剩余的价值损失，这种请求应得到支持。
（2）然而，倘若出租人同意利用这些装饰装修，那么就应在其利用价值的范围内给予适当的补偿。
双方违约导致合同解除后，在剩余租赁期内的装饰装修残值会有损失，对于这部分损失，双方需根据各自的过错来承担相应的责任。
因双方均无过错的事由致使合同解除，那么在剩余租赁期内的装饰装修残值损失，需由双方依据公平原则来共同分担。倘若法律另有规定，就应依照该规定执行。
第十条，若承租人经出租人同意进行了装饰装修。当租赁期间届满时，倘若承租人请求出租人对附合的装饰装修费用予以补偿，这种请求将不会得到支持。不过，如果当事人之间另有约定的话，则另当别论。
承租人未经出租人同意进行装饰装修或者扩建时所产生的费用，由承租人承担。如果出租人要求承租人恢复原状或者要求承租人赔偿损失，人民法院应当给予支持。
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第十二条，承租人经出租人同意进行了扩建。然而，对于扩建费用的处理，双方并未作出约定。在此情况下，人民法院会按照以下情形分别进行处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
未办理合法建设手续的情况下，扩建造价费用由双方依据各自的过错来分担。
第十三条，当房屋租赁合同出现无效的情况，或者履行期限已经届满，又或者合同被解除时，若出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，那么人民法院应当予以支持。
第十四条，在承租人按照租赁合同占有租赁房屋的期限内，若该租赁房屋发生所有权变动，此时承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同，人民法院应予以支持。不过，倘若租赁房屋存在下列情形，或者当事人之间另有约定的话，则除外。
房屋在出租之前已经设立了抵押权，由于抵押权人实现了抵押权，所以发生了所有权的变动；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
出租人与抵押权人协议将租赁房屋折价或者变卖以偿还债务时，应当在合理的期限内通知承租人。如果承租人请求以相同的条件优先购买该房屋，那么人民法院应当予以支持。
本解释施行前已经终审的案件，在本解释施行后，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。
制作：彭顺凤
监制：杨云元
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