完整详细的买房流程分享：从起因到中介收费全记录
买房时在网上寻觅许久，却未能找到一份完整且详细的流程。有的只是很粗糙的几个大方面，有的只是某个环节的简单介绍。中介所讲的也模糊不清。所以特意将此次买房的流程记录下来，以分享给有需求的小伙伴。买房的起因是刚需，因为这次疫情，老妈不想让我租房了。
打算买房之前真的做了一些功课，在知乎和 B 站等平台搜了一下买房的流程、注意事项以及各种“坑”。还去同学家蹭了一顿火锅，向同学询问了买房的具体流程以及中介收费情况，因为他是两年前买的房子，所以多问问总是没坏处。
我的工作地点不在老家。它是我上大学和研究生的地方。我比较熟悉的只是学校附近。我很忧伤。
问了一圈后，稍微了解了流程，便开始在贝壳上查看房子。买房子首先要确定自己的买房意图，若是刚需，就得买一个适合自己居住的房子；若是投资，那么交通便利则是首要考虑的因素，这样容易出租。
买房注重房屋质量，注重物业服务，注重交通是否便利，注重周边配套，当然也注重学区。
当然最最重要的还有预算，能拿出多少钱。
一、准备工作—房屋预算
对于我个人而言，首付越少越好。因为家里条件确实一般，我也刚刚开始工作，公积金的数额还不是很多。买二手房存在三种情况：
全款：不差钱的
公积金贷款的首付总房款最低为 4 成。个人的公积金额度是 40 万，而夫妻的公积金额度好像是 70 万。它的还款利率比较低，不过首付相对多了一些。
商贷的首付最低为 3 成。需要查验工资流水。要求每月税后工资是还款额的 2 倍。例如贷款 60 万时，每月还款约 3200 左右。
混合贷的首付最低为 4 成。个人的首付是去掉公积金额度后的 40 万，其余部分为商贷。
还款分为等额还款和等差还款。等额还款就是每个月还款的金额是一样的。等差还款则是首月还款的额度最多，后面每个月依次递减。在支付宝的市民中心可以计算出月还款额度。现在银行的计算方式虽然加了 LPR，但总体来说差别不大。
了解这些情况后，我综合进行了考虑。一方面，为了向家里少要些钱；另一方面，我的公积金确实不多。我这里的公积金能够申请的额度是现有公积金的 15 倍，经过计算，我能用公积金贷的额度实际上只有 10 万。最终，我还是选择了商贷。
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首付为一个钱数 a ，那么房屋总款就等于 a 除以 0.3 ，结果为 X ，这个 X 就是能买得起的房屋总款 。
除了这些还有其他费用：
中介费：1.5~2%X（可讲价的）
中交贷款费用：1%X（可讲价的）
契税：1%X（不动产交易中心）
印花税：忘了收费标准哩（交给贷款的银行）
房本费：80（不动产交易中心）
还有一个领房本那天也在不动产交易中心，交了80
二、选房子
我属于刚需，眼下无需考虑学区方面的事宜。知晓首付的金额后，就能推算出我的房屋总价。同时，还得把其他附加费用也考虑在内。
首先在贝壳上寻找房子，需要考虑诸多因素，包括地点、交通状况、物业、房龄、楼层、户型、朝向、安全性以及周边配套（比如买菜是否方便等）。当在网上看到合适的房源时，就将其收藏起来。接着，我向一些当地的土著同事询问这个小区的情况，其中有些同事是在最近两年购买的房子，再加上朋友，他们给我推荐了很多中介，并且在周末的大马路上也能看到中介。
在网上看到 1 到 n 套心仪的房子，接着进行实地考察。虽然有 VR 看房这种方式，但实地考察依然十分必要。因为需要查看房屋真正的采光情况、周围的配套设施以及房屋的保持状况等。
网上看房子是一个过程，实地看房子也是一个过程，这是一段漫长的旅程。我的同事看了半年，我看了一个月，相对来说我算是比较快的了。因为首付比较紧张，所以能够买得起的房子并不多，这让我感到很无奈。(╥﹏╥)
房子有公寓产权，这种情况有可能是商水商电，可能无法落户，这一点需要留意。并且是一梯 n 户，人员较为繁杂。而住宅是 70 年产权，为民水民电，人员比较稳定。
这里要说明一下，对于买房子这件事，除非是不缺钱的人，像我这样的人基本上很难买到各方面都好的房子，因为那样的房子价格都很高，所以需要有所取舍。我更看重安全性，那种一梯 n 户的公寓我是不会考虑的。我最心仪的是购买小户型的住宅，并且周围的配套设施也很好，只是交通到上班的地方不是特别方便，不过一趟公交就能到达，不需要倒车。
B站上有人说看房 50 套就能知道自己该买哪套了。我觉得这种说法有一定的道理。我学的专业是土建，所以对户型能有一些了解。那些奇葩户型，我是不会考虑的。
看房子的时候，见识到了一些质量很差的二手房。有的是本身开发商盖的时候质量就很差，这让人很无语。感觉买期房确实存在风险，还有一些保养很差的房子一直处于出租状态，最后墙面都出现了坑坑洼洼的情况。
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二手房的放价由房主自己决定，并非由开发商统一制定。这种放价具有很大的主观性，所以上下楼层之间的价格差异可能达到十几万。因此，需要找一个可靠的中介来帮忙杀价，同时也需要与房主进行沟通交流，以避免遇到人品不好的房主而导致交易终止。毕竟，世界很大，什么样的人都存在。
三、手续流程
看了一圈房子后，认定了要买的那套房子，在此期间，一直是中介带着看的，且无需花费任何费用。当确定购买哪套房子后，中介会约见房主，然后正式开始办理相关流程。
签房屋合同：四方人员来到了中介处，包括卖家及其中介，买家及其中介。大家在谈判桌前进行商谈，商讨价格事宜，试图压低价格。在这个过程中，都是我家的皇太后在主持，我完全没有插嘴的机会，最后价格有所降低，最终签订了合同。
签合同需注意以下几点：其一，明确房子的持有人有几位；其二，共有人需都在场并签署合同；其三，确认卖家的户口是否仍在；其四，确定房屋的定金、首付以及贷款额度；其五，准备两份合同，买卖双方各持一份；其六，进行签名和按手印等操作；其七，确定好申办贷款的日期等。之后，我交付了定金和中介费，中介方会给我开具一个收据。
4. 还需提供工资卡近半年的流水。
在准备这些材料的期间，要准备首付，将首付放在准备办理贷款的对应银行的银行卡中，最好是一类卡，这样没有转账限制。办理资金监管时，需把首付交给第三方保管，并且买卖双方都要在场。
银行进行申贷时，需携带各种准备好的材料，期间要签署很多字，以确认还贷的方式和年限等事宜，同时也能得知月还款额度，并且要缴纳印花税。若想提前还款，需缴满一年的银行利息。大概两天左右就能知晓自己是否申贷通过了。
过户需要满足买家申贷通过这一前提。买卖双方要到不动产登记中心办理过户手续。卖家此前已确保房屋无任何贷款和抵押。办理过户时需缴纳契税，并交付 80 元的工本费用。
三个工作日后可以领取房本，接着需交 80 元，领取到房本后你只能看一眼，之后房本就会被抵押，应该是不动产登记中心会将其转移到银行那边。
过户完成后，银行会发放贷款。接着，买家可以与卖家约定验房时间，能够凭借房产证的复印件或图片办理水电煤气物业的交接事宜，以确保卖家户口不在此处等相关问题。若验房没有问题，便可前往银行解冻房屋首付，随后交接钥匙，此时就与卖家没有什么关系了。
放贷约一个星期后需前往银行领取还款计划，以便知晓每月的还款金额。首个月并非整月，还款额度与其他月份有所不同，其余月份正常。携带还款合同和购房合同即可前往公积金中心提取公积金，之后一年可一并提取公积金，且需满足大于等于 365 天的条件。
9、领房本：放贷一个月以后，可以给银行打电话取房本。
商贷的流程如上所述，混合贷比商贷要复杂些。多去看房，就能知晓自己的需求。二手房价格有浮动，可进行讨价还价。还需考察卖家的人品，我知晓有被坑的情况，钱已交，卖家却不搬走，这种情况很极品。
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