德信中国美元债交换要约遭拒 浙系房企四小龙面临债务展期挑战
摘要：业绩承受着压力，这是真实的情况。但也并非到了极其窘迫、濒临绝境的地步。（欢迎关注杠杆地产）撰文|杆姐&编辑|雯雯
有点尴尬。
财联社在 2022 年 11 月 22 日进行报道。当天下午举行了德信中国部分债券持有人小组的公开电话会议。在这次会议上，已获得 25%以上支持的特设小组发表声明，称将拒绝接受该司一项美元债的交换要约。
德信中国，在浙江也算是大佬，为浙系房企四小龙之一。
据悉，相关方面表示近期会与德信中国进行更多谈判。
德信中国在此之前发布公告。公告称拟对旗下唯一的一只约 3.5 亿美元的美元票据进行交换要约。
事情的实际情况究竟是怎样的呢？德信中国的展期是否能够取得成功呢？杠杆地产将对此进行探讨。
1、唯一的美元债，为何想要交换要约
2022 年 11 月 18 日，德信中国发布了一则公告，内容是有关以下票据的交换要约。
该票据的基本信息上文杠杆地产介绍了，只说2点：
第一，9.95%的利率，这数字真是不低。
第二，德信中国目前就只有这一笔美元债务。
我认真看了这份公告。德信中国提出了票据重组实施方案。该方案总体希望展期约 2 年。
公告显示，每1000美元现有票据的交换代价为：
1）前期本金付款25美元，以现金支付；
2）本金总额975美元，展期到2024年；
3）给5美元同意费；
4）利息、资本化利息继续。
公告称，上述优先票据的利息将分两次进行支付。其中，应计利息的 50%需要在结算日（2022 年 12 月 3 日或其前后）支付。
剩下50%的利息，须在结算日起6个月内支付。
德信中国称，从 2021 年下半年开始，中国的房地产开发商以及相关的资本市场遭遇了一个转折点。银行给予房地产开发的贷款有所减少，这使得房地产发展商获取的境内资本也随之减少。
基于以上两个原因，房地产销售大幅下降。
市场状况急剧发生变化。中国的大多数房地产开发商，他们的经营现金流量出现了收缩。同时，他们的融资现金流量也出现了收缩。
这些话，杠杆地产都认可，每一句都对。
在市况不利以及 COVID-19 疫情复发的情形下，从 2021 年 6 月 30 日到 2022 年 6 月 30 日这六个月期间，我们未经审核的合约销售总额比 2021 年同期减少了大概 55.0%。我们预估 2023 年房地产行业的市况依然会承受压力。并且，在今年 7 月初出现断供潮之后，政府和银行对预售资金的监管变得更加严格，确保楼盘能够交付已经成为稳定民生的前提条件。
https://img2.baidu.com/it/u=1887722179,1037312735&fm=253&fmt=JPEG&app=138&f=JPEG?w=547&h=500
反之，交换要约未能成功完成，可能需要考虑其他债务重组方式。
有趣的是这个时间窗口。最近有“金融 16 条”，还有“第二支箭”，以及各种喊话。民营房企融资的“寒冬”似乎已经过去。德信中国应该算是此前没有出事的。那么在这个时候，为何它依旧要求展期美元债呢？
不仅如此，从表面上看，德信中国拥有约 100 亿元人民币的现金及等价物。并且在此之前，它还有资金去购买土地。这样一个企业，难道就还不起 3 亿美元多一点的债务吗？
而且，除该笔美元债外，德信中国并没有其他海外债务。
图表来源|东方财富（特此感谢）
杠杆地产留意到，德信中国近期发布了一些公告，这些公告是关于“更改末期股息派付日期”的。
别的房企都处于穷困的状态，而德信中国却还要发放股息，你觉得它是那种完全没有资金、处于亏损状态的企业吗？
那么，德信中国美元债交换要约的解释，是欠我钱我也不信服。
2、两封质疑信
对此有疑惑非常正常。
交换要约公告发布前后，市场流传出两封公开信，分别是《给德信中国胡老板的一封公开信》以及《投资人给德信胡老板的第二封信》，这两封公开信是针对德信中国美元债的。
在公告发布之前，德信中国已经同部分债券持有人展开了沟通。有一封来自投资人的《给德信中国胡老板的一封公开信》提到，其刚刚被邀请参加了中债信的会议，并且成为了 21 家稳健民企和帮扶发债的代表之一。然而，转眼间德信就开始考虑展期的事宜了？
该信说：
一个月前，胡老板凭借自己二十多年积累的信誉，在集团内部信誓旦旦地表示，公开债一定会按时偿还。然而，仅仅一个月不到，在股价持续翻倍上涨之际，却突然开始进行交换要约。不知胡老板二十多年来树立的信誉和形象能否得以保持，这让熟悉他的人对此次债券展期感到极为意外。很多美元债的持有人是胡老板身旁的亲戚，是胡老板身旁的朋友，是胡老板身旁的生意伙伴，这些钱都是他们自己积攒下来的，都是他们的血汗钱！
特别有意思，当有交换要约的想法后，我们去观察德信中国的股价，它先是从 1 块多港币下跌，接着又跌到了 7 毛多港币。
你看11月23日还是跌。
图表来源|百度股市通（特此感谢）
第一封公开信说：
德信的货值有 3/4 在长三角经济发达区域，1/3 的货值在杭州这个大本营。10 月份的销售额相比上月有 30%的增长，触底反弹的态势十分明显……可以说前景是非常好的。
德信整体的有息负债仅 200 多亿，其中大部分为银行贷款，仅有一支美元债。银行贷款展期相对较为容易，与它的销售货值相比，仍存在很多腾挪的空间。三条红线一直保持良好状态，账上有 100 亿不受限资金，现金短债比在 1 以上。今年，它还在浙江拿下了三块地，花费了二十多亿。从上次 4 月份的美元债到现在，德信有充足的 8 个月时间来筹集资金。
胡老板长期担任浙江省房地产协会会长。从行业形象方面来看，他令人尊敬；从人品口碑方面来讲，他也值得大家给予更多期待。
德信在浙江，尤其是在杭州当地，具备较好的政府关系，并且拥有优秀的市场口碑。
第二封信明确表示，德信出现了误判，原本以为能够顺利完成仅剩下一只美元债的交换要约。信中希望德信的胡老板能够放弃这种心存侥幸的心理。
公开信表明，当前持有份额在 35%以上的债权人已达成一致行动。这些债权人的态度十分明确且坚决，他们不接受带有任何条件的交换要约，只接受刚兑。
是的，措辞激烈起来。
以“德信”立身的胡老板，快醒醒！
https://img0.baidu.com/it/u=1545334508,441783381&fm=253&fmt=JPEG&app=138&f=JPEG?w=795&h=500
试问您能否承受以上的连锁反应？猪队友给您出的那个“还美元债的钱不如趁现在到市场上去拿地”的馊主意，这如意算盘能否打得下去？
有点逼宫的意思。
和极为困难的房企相比，杠杆地产并不认为德信中国已经到了毫无办法、山穷水尽的境地，那么它为何想要展期，这是值得思考的。
3、业绩承压当然也不假，真没到穷死的地步
德信中国最新发布的“二零二二年十月未经审核营运数据”显示，在 10 月，其合约销售金额达到约 30.10 亿元，合约销售面积约为 18.9 万平米。
前 10 个月，实现了累计的合约销售金额，约为 305.50 亿元。同时，也实现了累计的合约销售面积，约为 172.2 万平米。
2021 年 10 月，德信中国的销售额达到约 51.7 亿元。如今，其销售额同比下降了约 41%。
2022 年同期，德信中国的销售额比 2021 年前 10 月下滑约 50%。
应该说，这个下滑的幅度还是不小，但在同行中也不算差。
看 2022 上半年的业绩可知，杠杆地产发现，德信中国的营收约为 102.5 亿元，同比下滑幅度超过 21%。
这个幅度有一定的下滑程度。它说小的话，并非真的很小；说大的话，也不是特别大。在同行当中，有很多企业的下滑比例比这个还要高。
同期，归母净利润达到了 7 亿多元。没错，确实没有看错，与 2021 年同期的 6 亿多元相比，竟然还呈现出了提高的态势。
当然，毛利润还是明显下了一个台阶。
图表来源|东方财富（特此感谢）
2021 年的同期毛利率达到了 21%以上。2021 年全年的毛利率也超过了 21%。而现在的毛利率仅为 12%多一点。
如上图，我们看过去一些年，德信中国的毛利率都是不错的。
如今遇到一些困难，也是事实。
但是无论如何和同行比，德信中国还算是小而美。
澎湃对公开信息进行了整理，从 2022 年开始，德信中国获取到至少 3 宗地块，这些地块都在浙江省。其中有两宗是在 4 月 25 日的杭州市首批集中供地中获得的，总价为 22.65 亿元。
这也便是公开信质疑的：
账上有资金，刚刚偿还了几笔贷款。准备分红近 3 个亿。拥有 60 亿市值的物业公司和地产公司股票，这些股票可进行质押（转让或配股）。还有上百亿的物业未进行抵押融资。有几亿美金的海外资产未进行处置。与债市硬汉雅居乐相比，差异极为明显。
事情会有转机吗？
有媒体向德信中国询问：
“债务展期的进展情况”“是否会考虑通过退地等方式来回笼资金，以实现刚兑”“怎样确保企业经营的流动性”等这些问题：
该司的回应是：“一切以公告为准”。
德信中国的胡老板会怎么出牌？我们拭目以待。
本文中那些未标注出处的财务图表，其来源是德信中国的有关公告。在此特此说明并向其致谢。
页:
[1]