城市发展的根本指标：人口决定房价与人才争夺战的关键因素
01 城市发展的最根本性指标对于城市发展而言，城市房价最根本的指标，笔者曾多次着重指出，其实只有一个：
人口！人口！！人口！！！
放之咱们祖国，这个绝对是万年不变的真理一样的存在。
先说一个词语：抢人大战
人才争夺战
这个闹得沸沸扬扬的词语，不知各位看官是否眼熟？
从宏观角度来看，中国经济已经由对固有资源的争夺转变为对人才知识的争夺。在经济的下半场，作为主战场，拥有足够的人才是能够立足的关键所在。
人才的摇篮源于人口的基数。这意味着人口基数增大的话，相对而言人才自然也就会越多。
这个结论能够从当前的结果逆向推导出来。各位看官认真思考，那些发展速度很快，楼市价格一直居高不下的城市，全部都是人口净流入数量很大的城市。
从微观角度来看，人都倾向于能提供施展才华的城市环境。在固有资源日渐饱和的束缚下，城市的发展更需要众多人才去打破束缚，从而创造新的高度。
人口会流入，这是人才争夺战的根源；人口会流入，这也是一个城市发展的根源。
各地疯狂抢人
02 成都未来五年的人口分析
目前成都的人口结构情况，笔者对其进行了研究。通过查阅官方数据，制作出了如下的表格：
2019成都人口结构图
从这张表格能看出，2018 年时成都在年末的常住人口数量为 1638 万。其中，城镇人口的数量是 1199 万，农村人口的数量是 439 万。而城镇化率为 57.38%。
城市人口通常指的是城镇人口。对于一个城市而言，人口的流入可分为两个方面：
1）内消：农村人口转化为城镇人口
2）外引：人才引进计划增加的外来人口
一 关于内消人口
《成都市城建攻坚 2025 规划》显示，2025 年时，成都的常住人口城镇化率将会达到 80%。
可以通过简单计算得知，到2025年，成都需要内消人口为：
1638*0.8-1199=111.4（万人）
二 关于外引人口
https://img2.baidu.com/it/u=187614940,3333292397&fm=253&fmt=JPEG&app=120&f=JPEG?w=1422&h=800
成都目前的常住人口大约为 1658 万。在过去的四年里，其人口增长情况如下图所示。
成都前四年人口增长数量
关于人口的数据，笔者对官方数据进行了多方调查，这些数据都存在一定的细微误差，但这些误差可以忽略不计，以下数据取大致数值。
成都按照这几年的规律来看，每年流入人口大约为 30 万。未来五年，预计流入的人口共计 150 万。
从以上两点能够得出，在五年之后的成都，能够转化为城镇户籍的人口情况如下：
111.4+150=261.4（万人）
城镇化率之间的误差
另外，官方数据所指的常住人口，是具有成都户籍的人口。实际上，按照非官方数据的统计来看，成都保守估计拥有的人口数量在 2100 万左右。
这个所表达的意思是，大约有 500 人上下的人口，这些人是在成都生活、工作和学习的，并且没有成都户口。对于这个数据转化为成都常住人口的概率，是没有可参照依据的。然而很明显，在每年当中，这些人当中会有一部分转化为成都常住人口。保守地估计，至少有 10%，也就是大约 50 万人。
03 人口和房价的关系
人口和房价之间的关系，统计所需的信息量极为庞大，并且难以进行统计。存在着两个这样的参考标准。
有一个经验性的结论：
当一个城市人口增幅率20%左右，房价会增幅50%左右。
另外有一个可参考指标：
反映一个城市的整体房价状况，最好的数据是存量房的均价。
根据某个全国性大型中介的成交数据来看：
红色代表挂牌价，绿色代表成交价
这份数据显示，截止今年五月，全成都二手房的情况如下：挂牌均价在 15000 左右，成交均价在 13000 左右。数据有点模糊看不清，所以我将其写出来。
综合上文可以得知：
五年后，成都的常住人口增幅率是这样计算的：（261.4 加上 50）除以 1658，其结果为 18.7%。
2）五年后，成都房价的增幅为13000*1.5=19500
综合上述所有论证，能够得出这样的结论：在五年之后，整个成都的房价均价将会突破两万。
https://img1.baidu.com/it/u=336856726,323123535&fm=253&fmt=JPEG&app=120&f=JPEG?w=800&h=1228
另外从某全国性中介平台，笔者经过大量的计算得出：
成都主城区的房价与其余区域的均价存在一定规律关系，主城区房价大概是其余区域均价的 1.5 至 1.7 倍。
全国性大型中介成都区域二手房价
故此，再次得出结论：未来五年，成都主城区均价破三万！
这只是笔者进行的一个粗略的逻辑推理计算，数据并非特别精准，仅可作为参考。若有不同意见和看法，欢迎留言进行讨论。
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