商品房屋租赁管理办法解读：规范租赁行为与维护双方权益
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商品房屋租赁管理办法
为了能够加强商品房屋的租赁管理，让商品房屋的租赁行为更加规范，同时维护商品房屋租赁双方当事人的合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》以及其他相关的法律、法规，从而制定了本办法。
城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁，也就是以下简称的房屋租赁，以及对其进行的监督管理，适用于本办法。
第三条 房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。
国务院住房和城乡建设主管部门承担着全国房屋租赁方面的指导工作以及监督工作。 国务院住房和城乡建设主管部门对全国房屋租赁进行指导。 国务院住房和城乡建设主管部门对全国房屋租赁进行监督。
县级以上地方人民政府的建设（房地产）主管部门承担着对本行政区域内房屋租赁进行监督管理的职责。该主管部门在其所属的行政区域内，对房屋租赁事务实施监督管理工作。县级以上地方人民政府的建设（房地产）主管部门有责任负责本行政区域内房屋租赁的监督管理事宜。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门需要加强对房屋租赁管理规定以及房屋使用安全知识的宣传工作。并且要定期按照区域进行划分，将不同类型房屋的市场租金水平等相关信息进行公布。
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）属于违法建筑的；
（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（三）违反规定改变房屋使用性质的；
（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
房屋租赁当事人应当依照法律订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方进行约定，一般来讲应当包含以下这些内容：
（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；
房屋的坐落情况；房屋的面积情况；房屋的结构情况；房屋的附属设施情况；家具等室内设施的状况；家电等室内设施的状况。
（三）租金和押金数额、支付方式；
（四）租赁用途和房屋使用要求；
（五）房屋和室内设施的安全性能；
（六）租赁期限；
（七）房屋维修责任；
（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；
（九）争议解决办法和违约责任；
（十）其他约定。
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建设（房地产）管理部门能够与工商行政管理部门一同制定房屋租赁合同的示范文本，以便当事人进行选用。
出租住房时，应当以原设计的房间作为最小出租单位。并且，人均租住的建筑面积不得低于当地人民政府所规定的最低标准。
厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
出租人需按照合同约定履行房屋的维修义务，并且要确保房屋和室内设施的安全。如果未及时修复损坏的房屋，进而影响到承租人的正常使用，那么就应当按照约定承担赔偿责任，或者减少租金。
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房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。
承租人不能损害其他业主和使用人的合法权益。
承租人若因使用不当等缘由致使承租房屋及设施受损，那么承租人就应当承担起修复的责任或者担负赔偿的责任。
第十一条 承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。
承租人若未经出租人书面同意进行转租，那么出租人具备解除租赁合同的权利，同时可以收回房屋，并且还能要求承租人对损失进行赔偿。
房屋在租赁期间内，若发生赠与行为，原房屋租赁合同继续有效；若发生析产情况，原房屋租赁合同继续有效；若发生继承事宜，原房屋租赁合同继续有效；若进行买卖转让房屋，原房屋租赁合同继续有效。
承租人在房屋租赁期间不幸离世。在这种情况下，那些与承租人生前一同居住的人，是能够依据原本的租赁合同来租赁该房屋的。
房屋在租赁期间，若出租人要出售租赁房屋，应当在出售之前的合理期限内通知承租人。并且，承租人在同等条件下拥有优先购买权。
房屋租赁合同订立之后的三十日内，房屋租赁的当事人需要到租赁房屋所在的直辖市、市、县人民政府的建设（房地产）主管部门去办理房屋租赁的登记备案。
房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。
办理房屋租赁登记备案时，房屋租赁当事人需要提交以下材料：
（一）房屋租赁合同；
（二）房屋租赁当事人身份证明；
（三）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；
县的人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。
房屋租赁当事人提交的材料需真实，不可虚假；需合法，不可违法；需有效，不可无效。同时，不得隐瞒真实情况，也不得提供虚假材料。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门符合下列要求时应当办理房屋租赁登记备案，且要在三个工作日内办理完毕，同时要向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明：
（一）申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式；
出租人的主体与房屋所有权证书或者其他合法权属证明所记载的主体是一致的；
（三）不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。
申请人提交的申请材料具备的形式不符合法定要求，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当向房屋租赁当事人告知需要补正的内容。
房屋租赁登记备案证明需载明以下内容：出租人的姓名或者名称；承租人的姓名或者名称；承租人有效身份证件的种类；承租人有效身份证件的号码；出租房屋的坐落；出租房屋的租赁用途；出租房屋的租金数额；出租房屋的租赁期限等。
房屋租赁登记备案证明如果遗失了，就应当向原先进行登记备案的那个部门去补领。
房屋租赁登记备案的内容若发生变化，当事人应在三十日内到原租赁登记备案部门办理变更手续；若进行续租，当事人也应在三十日内到原部门办理延续手续；若租赁终止，当事人同样应在三十日内到原部门办理注销手续。
直辖市、市、县的建设（房地产）主管部门需要建立房屋租赁登记备案信息系统。要逐步实现房屋租赁合同通过网上进行登记备案。并且要将其纳入房地产市场信息系统。
房屋租赁登记备案记载的信息应当包含以下内容：
（一）出租人的姓名（名称）、住所；
（二）承租人的姓名（名称）、身份证件种类和号码；
（三）出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限；
（四）其他需要记载的内容。
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第二十一条规定，若违反本办法第六条，那么由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门下达责令限期改正的指令。如果没有违法所得，可对其处以五千元以下的罚款；倘若有违法所得，能够处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款，不过罚款金额不超过三万元。
违反本办法第八条规定的情况，会被直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正。如果逾期不改正，就可以对其处以五千元以上三万元以下的罚款。
第二十三条规定，若违反本办法第十四条第一款以及第十九条的规定，那么就会由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令在规定期限内进行改正。如果是个人逾期未改正，就会被处以一千元以下的罚款；要是单位逾期未改正，就会被处以一千元以上一万元以下的罚款。
直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门存在以下行为时：一是对符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请不予办理；二是对不符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请予以办理；三是对房屋租赁登记备案信息管理不当，这些行为给租赁当事人造成了损失。对于直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；若构成犯罪，依法追究刑事责任。
第二十五条 保障性住房租赁按照国家有关规定执行。
城市规划区外国有土地上的房屋存在租赁行为。对于这些房屋的租赁以及监督管理工作，可参照本办法来进行。
省、自治区、直辖市人民政府的住房和城乡建设主管部门有权利依据本办法来制定实施细则。省级人民政府的住房和城乡建设主管部门能够依据本办法拟定实施细则。自治区人民政府的住房和城乡建设主管部门可以按照本办法制定实施细则。直辖市人民政府的住房和城乡建设主管部门具备依据本办法制定实施细则的能力。
建设部 1995 年 5 月 9 日发布的《城市房屋租赁管理办法》（建设部令第 42 号）在此时同时被废止。
相关解析播报
编辑
办法影响
新办法有很多条在名义上是用于保护租房者权益的，然而很多人存有担忧，这种做法或许会致使房租上涨得更为厉害。其中有一条规定：如果是出租住房的话，应当以原本设计的房间作为最小的出租单位，并且人均租住的建筑面积不能低于当地人民政府所规定的最低标准。这也就意味着禁止了间隔房以及群租的行为。从理论层面来看，这保证了租房者的住房空间，但是大家都清楚，其最为直接的后果就是租金会上涨。
尤其在北京这样的大城市，房租压力超大。
内容解析
县人民政府建设（房地产）主管部门也应当加强房屋租赁管理规定与房屋使用安全知识的宣传，并且定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息。
《办法》规定，有以下情形的房屋不能出租：其一，房屋属于违法建筑；其二，房屋不符合安全、防灾等工程建设的强制性标准；其三，房屋违反规定改变了使用性质；其四，存在法律、法规规定禁止出租的其他情形。
《办法》规定，房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容通常应包含：其一，房屋租赁当事人的姓名（名称）以及住所；其二，房屋的坐落情况、面积大小、结构特征、附属设施情况，还有家具和家电等室内设施的状况；其三，租金的数额以及押金的数额，还有支付的方式；其四，租赁的用途以及房屋使用的要求；其五，房屋和室内设施的安全性能；其六，租赁的期限；其七，房屋维修的责任；其八，物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；其九，争议解决的办法以及违约责任等。房屋租赁的当事人应当在房屋租赁合同里约定，当房屋被征收或者遇到拆迁情况时的处理办法。
《办法》规定，出租住房时，应以原设计的房间作为最小出租单位。人均租住建筑面积需不低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台以及地下储藏室不能出租供人员居住。若房屋损坏未及时修复，影响了承租人的正常使用，应当按照约定承担赔偿责任或者降低租金。在房屋租赁合同期内，出租人不能单方面随意提升租金水平。
依据《办法》，在房屋租赁期间内，要是出现因赠与、析产、继承或者买卖而转让房屋的情况，那么原房屋租赁合同依然继续有效。并且，倘若承租人在房屋租赁期间死亡，与其生前一同居住的人能够依照原租赁合同来租赁该房屋。
禁止合租
新华社电称，住房城乡建设部所出台的《商品房屋租赁管理办法》一经亮相，就引发了社会的广泛关注。
出台这部新规的原因是什么，是否会如部分公众所担心的那样增加“蚁族”等中低收入群体的租房难度呢？又如何确保执行监管能够到位呢？住房城乡建设部房地产市场监管司副司长姜万荣指出，规范分割出租行为具有现实意义，合理的合租行为依然会受到保护，中低收入人群的租房问题可以通过保障性租赁住房来解决。
姜万荣介绍，在实践里，出租人把房屋进行分割出租的情况较为突出。此情况已成为一个各方面都反映得比较强烈且集中的问题。正因如此，考虑到多方面的因素，在《办法》中作出了对分割出租行为进行规范的规定。
我国对建筑安全有明确的要求与规定。分割出租中的出租人擅自对房屋构造结构进行改变，同时改变水、电、气线路等行为，实际上已然违反了现有的规定和标准。另外，分割出租行为一方面由于居住密度大，无法保障承租人的基本生活条件；另一方面，承租人过度占用公共资源，侵害了其他业主的合法权益，容易引发矛盾和纠纷。
《办法》或许会提升部分租房者的租房难度。姜万荣指出，对分割出租行为加以规范，这与群租或者低收入人群的住房租赁属于两个不同的问题。其一，合理的合租行为依然会得到保护。《办法》的目的是规范分割出租这种侵害当事人合法权益的行为。对于以原设计的房间作为最小出租单位的合租行为，《办法》并没有进行禁止。承租人在《办法》规定的条件下，依然可以选择合适的商品住房来进行合租。
二是廉租房和公共租赁房可用于解决中低收入人群的租房问题。各地通过各种渠道来拓宽廉租房和公共租赁房的房源，以此确保租赁住房的供给能够保持稳定且充足，让中低收入人群从中受益。中低收入人群能够依据自身的实际状况，向当地的主管部门提出申请，以居住廉租房或公共租赁房。
新政鼓励房屋出租
新《办法》与原《城市房屋租赁管理办法》相比进行了诸多调整。姜万荣介绍，其中体现了鼓励房屋出租的精神。在《办法》第六条中，原来规定的九种不得出租情形被减少为四种，分别是属于违法建筑的、不符合安全及防灾等工程建设强制性标准的、违反规定改变房屋适用性质的等情形。
比如，要贯彻对租赁当事人尤其是承租人权利进行保护的原则。《办法》明确指出，在房屋租赁合同期限内，出租人不能单方面随意地提高租金。
另外，明确了出租人的房屋维修义务，以及确保房屋安全的义务，还有承租人合理使用房屋的义务；明确了主管部门在加强租赁管理和提高服务水平方面的工作要求；对房屋租赁登记备案制度进行了进一步细化。《办法》还要求主管部门提升租赁服务水平，定期按区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息，建立并完善房屋租赁登记备案信息系统等。
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