店址选择要避开这些误区,降低投资风险与成本
店址选择时的常见误区对于所有店铺而言,店址是关乎店铺成败的关键要素。选址时要留意避开开店误区,以此有效降低投资风险并减少投资成本。经细致考察分析,我们归纳出5条主要的店铺选址误区
一、商圈与店铺形象不匹配
商圈人口密集。购买者众多。消费量大。诸多店铺因此竞相入驻。然而。仅从投资回报角度考量店址。未必能实现效益最大化
经营时尚商品的店铺 除考虑店址对销量的促进作用 还应评估其对品牌形象的影响 为确保品牌形象不受损害 店址选择需强调周边环境卫生 清洁 美观
二、市场饱和导致价格恶战
同类店铺集中可以招揽大量顾客。然而一个商圈的容量是有限的。店铺过度集中往往会造成市场饱和。
僧多粥少的状况必定致使价格恶战。在商圈产品饱和之时,与其持续跟进,不如调整想法,挑选与现有商品有较强重补性的商品切入,从而完善该区域的商品结构
三、店铺没有自己的广告空间
充分利用店招、立牌、展示架、海报等广告途径,可极大推动商品销售,运用恰当能收获四两拨千斤之效。部分店面无独立门面,店门前便自然缺失独立广告空间,进而也失去在店前施展营销智慧的空间。
四、没有以长远的目光看店址环境
选择店址前。要先了解地区未来发展趋势。这关乎店铺长远发展。有些店投资回报周期长。周边环境一变。投资就可能无法收回。
一般而言 新的城建规划会出现 公共交通设施会有变化 路况也会改变 这些对商业环境都会带来深远影响
五、忽视店铺周围的配套设施
如今消费者愈发挑剔 对购物场所物业配套重视度提高 对周边公用设施完善程度重视度也提高 有车一族期望购物时能快速找到停车场 老弱妇幼不愿爬很高的阶梯 一切都从自身便利出发
店铺得把这些便利因素考虑进来。不然即便店址再好,顾客也不会愿意来光顾。与此同时,适当比例的同行店铺带来的良性竞争形成了配套销售的集群模式。这更有助于招揽顾客。
选址时 要充分了解商圈情报 要充分了解商业布局 要充分了解市政规划 要充分了解消费者购买习性 如此才能进行科学有效的决策
可以这样讲 任何开店的人都希望寻得一个理想中的绝佳位置 开店首要考虑的是地段 其次是地段 再者还是地段 开店的人怎样才能确定对开店经营有利的店面呢
1.因行制宜
这个原则指的是要善于挑选和经营方向相互配合的商店做邻居。就像一家儿童服装店和一家妇女服装店相邻。而不是挨着修理店或者酒吧。因为和周围商店经营方向协调。附近商店的顾客就容易成为这家商店的顾客。
一定要留意周边的人流量。还要关注交通状况。以及周围居民和单位的情形也不能忽视
对于经营商铺的创业者而言,“客流”等同于“钱流”。千万别因惧怕竞争,就选择在偏远地区。实际上,商业区店铺集中。这反倒有利于积聚人气。不过要留意经营错位问题。
3.选址要有前瞻性
并非所有“黄金市口”都必然盈利。有时因市政规划变动,热闹地段会变成冷僻之地。所以创业者选址时眼光要放长远,多了解地区未来发展状况。除市政规划外,还需留意地区未来同业竞争情况
4.依据经营需要选址
选择地址要依据经营内容。店铺销售的商品种类各异。对店址的要求也不一样。有的店铺。比如服装店、小超市。要求开在人流量大的地方。但有些店。比如保健用品商店和老人服务中心等。适宜开在偏僻、安静些的地方
选取自发形成某类市场的地段。在长期经营里,某条街会自发成为销售某类商品的“集中市场”。人们一想到购买某种商品,就会自然而然想起这条街。
要有“借光”意识。也就是把店铺开在著名连锁店或者强势品牌店附近。甚至能开在其旁边。这些地方他们必定做过市场调研。人流有保证。客流也有保证。借助他们的影响力就能开自己的店铺
选定店址的评估标准
店址确定后 要依据周围商业环境及相关影响因素评估 这是店铺收益预算基础 在评估店址时 可参照以下标准进行
一、店址评估的项目
关于店址评估的方向,可以从以下几个方面来进行:
探讨店铺商圈的过去、现在及未来演变。应选择前景明朗且有发展前途的商圈。避免在旧市区内开店。不要盲目跟风。
要留意研究特殊商圈的变化情况。比如区域内或附近有哪些重大设施。还要统计在该区域内流动的消费人口。统计其年龄层。统计其性别等。并且要分析与近距离同行业店铺相比自身的优势与不足。
留意商圈内人口情况。看人口是否密集。观察人口流动方向。了解交通条件等。在此基础上。对所选店址给予客观评价
观察商圈消费特征。比如以哪些店面为主。可搭配哪些性质的商品。消费人口组成或结构怎样。背景阶层以何种特性居多。这些因素都是店址评估时必须考虑的
区域开发状况。从地区发展潜力评估,未开发地区不适合做生意。开发中的地区,由都市规划及公共设施施工进度衡量。一般而言,短期内不适合在开发中的地区开店。
要是项目处于施工状态,此时贸然在附近开店,短期内根本无法享受到公共设施带来的益处,反而会遭遇施工期间的诸多不便。已开发地区风险相对较小,不过得挑选适合的行业才会有发展前景。
二、店址评估的方法
经过调查并对某些指标进行估算后,店址通常能大致确定下来。不过在具体投资和选择行业之前,对店址进行精确评估是很有必要的。下面给出两种基本方法,供店铺经营者参考
1.比较法
一般会选取同类店铺里经营状况良好的店铺和本店作比较。查看其比本店优越的条件有什么。再看其比本店差的条件有什么。如此便能知晓本店铺在同类市场里的地位以及存在的不足之处。
2.必要市场占有率法
任何一个店铺都要估计损益平衡点销售额。若此销售额所需商圈必要市场占有率较低,那么风险就不高。反之,若所需市场占有率越高,风险就越高。
假设预选地商圈规模是5000万。只要销售额达到1500万就能达到损益平衡点。这意味着30%的商圈占有率。此时风险不高。若销售额要达到3500万元才达到损益平衡点。那么70%的商圈占有率是难度非常高的指标。一旦出现任何失误。极容易蒙受损失。
因而,在该地开店风险过高。通常来讲,店铺必要的市场占有率越低越有利。
选择合适的商圈
选择店址,要先理解“商圈”概念。选对商圈,做事才能事半功倍。商圈由不同类型店铺组成。受消费习惯、市场传统、交通距离等因素影响,特定区域市场往往形成特定商园。
设定商圈时 要考虑基本因素 该地区居民生活形态是其一 该地区居民结构是其一 该地区人口集中目的地是其一 该地区人口流动范围是其一 这些都是需考虑的基本因素
怎样为自己的店铺挑选一个合适的商圈呢?这得对商圈加以分析。经营者针对商圈的构成状况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素,展开实地调查与分析,以此为选择店址、制定并调整经营方针和策略提供依据。
商圈分析的作用体现在以下3个方面:
1.合理选址的基础
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2.利于制定竞争策略
市场竞争环境日益激烈。仅靠价格竞争手段,效果常常不太显著。店铺若想取得竞争优势。会广泛采用非价格竞争手段。比如改善形象。完善售后服务等
经营者进行商圈分析。经营者找到商圈的真实特性。经营者针对顾客的真正需求。经营者制定合理的经营策略。如此经营者就能取得较大的竞争优势。
3.有助于制定市场开拓战略
店铺经营方针、策略的制定或者调整。需要立足于商圈内各种环境因素的现状。以及其发展趋势。通过商圈分析。能够帮助经营者制定合适的市场开拓战略。扩大店铺的市场影响力。进而带来较为可观的利润
商圈有中央商圈、次级商圈和周边商圈之分。中央商圈是距离专卖店最近的区域。在这个商圈里顾客比重最大。每个顾客的平均消费额也是最高的。这里很少与其他商圈重叠。
一般而言,中央商圈涵盖专卖店顾客总数的比例在55%至70%之间。次级商圈处于主要区域的外围,这里的顾客分布较为分散,其涵盖专卖店顾客总数的比例通常为15%至25%。
在对商圈的类型及其特性有详尽了解后 收集商圈资料并加以总结 成为店址选择主要工作
一般来说,掌握商圈资料可从以下3个方面着手:
1.居民状况
(1)圈内的住户数、人口数
(2)圈内的住户年龄层。
(3)圈内的收入水准、消费习性。
(4)圈内有无开发计划。
(5)圈内的住宅建设状况。
2.交通状况
(1)道路状况。
(2)来的交通线路规划。
(3)主要车站的客流量。
(4)运输工具的线路分布。
(5)运输系统的载运量。
3.吸引力状况
(1)圈内城市文化程度及未来发展。
(2)地区业种与业态的经营实况。
(3)同业竞争关系与异业互补程度。
(4)圈内商业机能的分布。
(5)白天人潮与晚间人潮的差异状况。
上述各项资料,是店铺调查商圈时不能缺少的资料。通常能从这些渠道获取所需信息:政府机关档案、媒体报道、专家研究报告、抽样调查民间团体掌握的材料。收集与分析资料后,店铺进行开店规划及商圈设定时能做到有针对性。
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