商办高空置率去化难，需求大户收缩退租，后续供应仍大
对于商办高空置率，或者去化难，首先会想到，实体经济收缩战线，对商办的需求减少了，因为一般会认为，商业办公是宏观经济晴雨表，肉眼可见的是，一些办公楼需求大户，比如互联网、地产、金融、创投等，租赁写字楼出手不再那么阔绰，开始收缩退租。在一线城市，像互联网企业最为集中的北京中关村和望京地区，深圳南山后海、科技园片区，广州的琶洲和智慧城片区，出现了大量互联网企业撤离的现象，或是搬到了租金更低廉的区域。有支付能力的金主撤离了，周边的商业、服务业消费受到了影响，甚至致使这个片区的住房租金下跌了。
问题在于，就算商办空置率处于较高水平，去化存在较大困难，然而后续的供应量依旧十分庞大。举例来说，在一线城市里，深圳的写字楼空置率是最高的，在今年三季度时接近百分之三十，每年的吸纳量，也就是新租面积加上扩租面积再减去退租面积，大概只有六十万平方米，可是深圳在2023年到2026年期间，每年商办的供应量仍旧在一百五十万平方米左右。
这到底是怎么回事？
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需求出现回落，消费表现疲弱，这的确是重要原因 。但绝不是主要原因 ，因为据我所知 ，即便商办已经明显过剩 ，可当下各地仍在大规模规划新的商办集中区 ，规划新的 CBD 。以我所在的广州为例 ，除了沿珠江的 “珠江新城 - 金融城 - 琶洲 ”这个核心 CBD 群外 ，各区都在规划自己的 CBD 。
白云区的白云新城，番禺区的万博，黄埔区的临港和知识城 CBD，荔湾区的白鹅潭，海珠区的创新湾以及南沙区的国际金融岛等。截至今年 10 月，广州在售公寓的去化周期超过 26 个月；包含商办的广义库存，消化周期超过 7 年。显然，这已超出市场的需求量与消化量。
仅仅是东部的黄埔区，在未来10年里，就要打造8大高端商圈，到2030年，全区要新建30个以上高端商业综合体，新建36个四星级以上（或相应标准）高端酒店，新建63个社区商业中心，布局1400家品牌连锁便利店，这些商业办公、公寓，会遍布海丝城、科学城和知识城。
图：黄埔区要开发三大新区或CBD
供应呈现出明显的过剩状态，然而却依旧要进行开发，并且是大规模的开发，追根溯源，这是规划层面出现了问题，也可以说是城市运营模式方面存在问题。以往，对于每一个计划要开发的区域，不管是产业新城、高铁新城、新的 CBD 还是城市副中心等等，地方政府都会对商业、办公、公寓等进行规划，同时都要发展新能源、互联网、生物医药等产业。
甚至，还要引入世界500强企业。但是，先不考虑能否实现规划目标了。因为，抛出这样的规划蓝图，能够让土地卖出好价钱，而且宏伟的规划蓝图已成为地产营销的最佳手段。比如，我们去看楼盘时，收楼小姐通常会告知你，项目的商办部分或者周边将会引入非常高端的企业或产业。
有了这个营销话术，是不是增加了你买房的动力呢？
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因此，这一规划的直接目的是吸引开发商抢地，吸引购房者抢房，进而使得地价、房价迅速上涨 。所以，前几年有那么多人投资商铺和公寓也就不足为奇了 。因为大家都觉得，要打造高端产业、引入高端企业，还会愁商铺和写字楼没人租吗 ？有产业、企业进驻，还会愁公寓租不出去吗 ？
届时，租金不涨都难！
土地卖了高价，房子也卖了高价，商办、公寓的规划任务已完成了大半。至于商办和公寓能否卖出去，这对于地方政府（考虑短期政绩）、开发商（关注销售业绩）而言，已没那么重要。因为规划溢价已在地价和房价上体现出来。说白了，规划蓝图和商办公寓就是用来抬高地价房价的 。
甚至可以这么讲，只要能够抬高地价、房价，只要能够把地卖出去，那么商办过剩、空置就不是什么严重的问题。换个说法，空置是在预料范围之内的。所以，也就不觉得奇怪了，为何空置率如此之高，广义库存如此之大，还有许多商办用地尚未开发，却依旧要进行规划、依旧要建设。原因很简单，还需要通过规划、商办鼓吹的招商来实现卖地 。
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当地产商资金紧张时，率先甩卖的不是住宅，而是商办。笔者曾经供职的公司，2022年初老板一下子甩卖了账面价值150亿的商办公寓，打折后收回50亿，打三折毫不含糊。因为，没有谁比地产商更清楚地方规划商办的背后逻辑，当这个逻辑瓦解时，跑起来速度非常快 。
笔者还认识一位开发商，其在某三四线城市获取了一块土地，将商办项目与之捆绑，还要求进行某某电商产业的招商工作。随后，住宅售罄，商办却仍空置着。上级前来检查，区政府为此着急起来，老板却不慌不忙地安排手下，连夜制作了几块写有某某电商产业的牌子，挂在大楼门口，地产公司的人在里面停留了半天 。
拍几张照片，一起搞定！
地方政府规划诸多商办，主要是出于对业绩的考量。政绩KPI中，除了GDP，产业招商和转型升级也是重要部分。短期内，能达成“GDP+产业招商”业绩的，大概唯有商办。一方面，商办地产可迅速实现GDP；另一方面，商办短期内楼宇经济显著，被统计在产业贡献之中。
至于未来能不能成功招商，会不会暴露问题，先不去管那么多了，反正我的业绩已经完成了，甚至我还得到了晋升。并且，产业招商以及转型目标，市级层面会逐级细分到区里，每一个行政区的政绩目标，同样如此。所以，大家都要开展招商工作，都要提升业绩，进而导致同质化竞争，每个区的商办都出现了过剩的情况。
在楼市单边上涨的上半场，住宅销售旺盛，创造出供不应求的场景，公寓同样热销。于是，商办开始异化，诞生了许多“假商办”，也就是类住宅，其中包括酒店式公寓和公寓式办公。从表面上看，它们属于商业和办公性质，但却具备居住功能。其总价较低，且不限购，开发商还搞定公司注册，提供售后返租服务，从而吸引了大批投资客。
而且，很多地方打着“退二进三”、产业转型的幌子进行工改，这些工改都异化成了住宅用途的孵化器，或者创新性用房、公寓等。过去，在“规划蓝图+营销噱头”的加持下，商办热度维持了很多年，这掩盖了供应过剩的情况。住宅热销，资产涨价，且可轻松抵押融资，这使得开发商、投资者不在乎空置 。
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当然，管理层心里清楚这种商办物业存在的问题，即“挂羊头、卖狗肉”，“真地产、假实业”，“真销售、假运营” 。2017年前后，楼市异常火爆，仙及商办物业，市面上商办和真真假假的公寓大量出现，产业用地改造都朝着这个方向转变 。一时间，“脱实向虚”好像已经失去控制了 。
表：2017年一线城市商办调控政策实施情况
为了控制这种乱象，一线城市均出台了政策，比如控制最小分割面积，其面积不超过300或500平米，且不能设置独立卫生间、厨房，不能有空调外挂，不能引入煤气，不能给个人提供贷款等 。
2020年疫情过后，广州等城市打算突破这一限制，然而却被制止了。自2022年底以来，虽说楼市政策持续放宽，各类限制性政策不断退出，可是对于商办、类住宅的限制，好像并未放松。原因很简单，“脱实向虚”的状况不能再恶化，并且房地产供求关系出现了重大改变。
楼市进入下半场，以往靠住宅热销推动的方式不行了，靠规划营销忽悠的手段也玩不下去了。于是，商办、公寓大面积空置，其真面目开始暴露。这些商办、公寓本来是用来“抬轿子”的，再加上开发商资金链紧张，所以被清仓式甩卖，以3至5折销售，出现“买住宅、送公寓”等情况就再正常不过了。
目前，深圳写字楼的租金已跌回到12年前，北京公寓的价格也已跌回到12年前，这是“去泡沫、去产能”的必然结果，也是“本来功能”（引入产业）未落地，一直在给房价、地价“抬轿子”的必然结果。未来，很多这类产品可能会面临卖不出去的窘境，也可能会面临租不出去的窘境。
就算商办限制政策取消，允许进行分割销售，也允许贷款，然而根本不会有任何回升的迹象。大家仔细想想，当下商品住宅营销竞争有多激烈，简直是“价格竞争之后是赠送竞争，赠送竞争之后是名校竞争，名校竞争之后是地铁竞争”，不存在最激烈，只有更激烈。在这种情形下，开发逻辑已然破灭的商办、公寓，还有存活的可能性吗？
说的直白点儿，未来这类物业，很大程度上就是一堆建筑垃圾。
近期，部分城市的主政者想借着保障性住房的契机来给这类物业去除库存，老实说，我不赞同这么做，原因是这类物业的可居住性较差，配套设施难以落实，仅仅为了去库存就将其纳入住房保障体系，让韭菜来接盘，然而，如果能在宜居性方面进行改造，补齐住宅配套，倒也可以。
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