深圳新盘虽少但住宅热，公寓市场寒冬降价少人问津
深圳新开盘的楼盘数量较少，即便房价处于高位，许多楼盘一经推出便销售一空。按常理推断，低价位的公寓房源理应受到欢迎，然而实际情况是，与住宅市场的火爆程度相比，深圳公寓市场近来寒意十足，即便降价，也鲜有人关注 。01
深圳公寓市场进入寒冬 降价促销频繁上演
在深圳罗湖区的一个公寓楼盘处，记者看到销售大厅十分冷清，里面仅有一名销售人员，记者于现场了解到，这个楼盘于2018年开盘，当前仍有在售公寓，销售人员告知记者，当下购买新的公寓，开发商还会提供首付优惠活动，一般公寓需首付五成，而该楼盘只需首付四点五成就行 。
深圳某公寓售楼中心销售人员称，该公寓于2018年10月开盘，如今已是现楼，整体均价约6.6万元，周边房价有7万、8万元的。公寓面积有49、57、67、84平方米，8梯30户。虽已售卖两年多，但公寓这类产品本就需分开慢慢销售 。
记者来到深圳罗湖区的另一个新公寓项目，该项目上个月刚开盘，因得房率较高，吸引了一些前来挑选的客户。
深圳某公寓售楼中心的销售人员称，该公寓56平可做成三房，还能买一层送一层，楼上部分不计入面积，目前有折扣优惠，他们会依据预付首付款的进度来申请折扣。
降价促销这种方式，在一手公寓市场很常见。夏振坤已从事房地产中介行业六年，他告诉记者，深圳一二手房价格倒挂严重，致使全民热衷于打新，使得买房人都涌向新房市场，另外新政提高了二手房交易税费，所以二手房市场不像过去那样受青睐了。夏振坤和同事们感到很无奈，于是只能把目光转向代销深圳的一手公寓市场，然而几个月过去了，公寓销售的情况仍然不理想。
深圳中原研究中心有数据显示，2020年全年深圳有56个在售公寓项目，新批售面积为147万平，数量约2.49万套。2020年成交了1.17万套，面积共72万平，均价是6.3万元/平 。
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深圳中原三级市场工商铺区域总经理田慧称，销售情况不佳的楼盘基本集中在原关外，或是新盘，这些楼盘供应量较多 。一些区域集中爆发，比如今年罗湖一下子有12个盘集中推出，一个月内都出现了 ，所以竞争非常激烈，只能采取价格战 。
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公寓市场供需失衡 业主降价为求脱手
深圳公寓新房市场销量冷清，与此同时，二手公寓市场出现业主大幅降价抛售的情况，深圳二手公寓市场目前具体情况怎样呢？
方女士在2017年年底时，因购房名额受限，购买了当时龙华区刚开盘的一套30多平方米的公寓，2019年年底交房后，将其出租给了长租公寓，然而今年情况出乎方女士意料，受疫情影响，多家长租公寓出现问题，方女士未能避免，不但租金收不回，还需偿还每月的贷款。于是，方女士开始在各大中介放售自己的公寓，然而结果并不乐观，挂盘半年，却仍旧无人问津。
深圳业主方女士卖房时发现，2017年的房价至今未变，算下来自己还亏了税费以及银行按揭的利息费用。公寓的增值税很高，当时购买时没有考虑到这一点。现在二手公寓除非亏本卖，否则根本卖不出去，方女士挺后悔的。
记者近日来到了位于深圳市龙华红山片区的龙光玖钻，该楼盘在2018年连续多月成为深圳单盘销售冠军，被视作衡量公寓市场的指标盘。深圳贝壳网数据表明，龙光玖钻有11218套商务公寓，截至目前有254套房源待售。近3个月，龙光玖钻仅11套成交。挂牌房源中，有一些房源早在2019年6月中旬就已经上架了，然而直到现在都还没有成交 。
在深圳，像龙光玖钻这样的公寓出现遇冷情况，这并非个例。业内人士称，当下公寓市场呈现供过于求的态势，不少开发商已开始降低客户自住的成本。
深圳美联物业中心区销售经理夏振坤表示，很多公寓刚开始开盘时，预定价停车费在900、1000元，因其属于商业性质停车费，所以比较贵，比住宅停车费要高，不过后来开发商都调低了停车费，比如深业上城最初停车费在1000至1800元之间，而现在开盘入伙后，是460元一个月。
万得数据表明，自2015年起，深圳每年公寓的供应量均大于成交量，在2018年以及2019年，公寓供应量约是销售量的两倍。
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交易成本高成遇冷主因
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2018年到2020年这三年里，深圳公寓政策频繁出台，平衡供需的调控也持续开展。市场紧跟政策导向，经历了起伏跌宕的3年。那么，究竟是什么原因致使公寓不被市场看好呢？
依据《深圳市城市规划标准与准则条文说明》，商务公寓是一种办公建筑形式，它是为满足在深圳短期商务、工作的居住行为而配备的。其在使用功能和区位上更接近商业用地，在地政管理中也被当作商业用地对待。所以，商务公寓水电费按照商业楼宇的标准收取，不管是自持还是转卖，都需付出比住宅更高的成本。
深圳美联物业福田北区总经理孙佳彦称，当前公寓成交费用比住宅大概高出5个点，最重要的缘由是其不带学位，首期款要求为5成，供楼仅能借10年，不像住宅那般灵活，可借20年、30年，故而供楼压力也是许多人无法购买公寓的主要原因。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁称，住宅市场需求量极大，深圳的供应量却无法跟上，这迫使众多开发商在开展公寓市场业务时，将其转变为类住宅，旨在强化销售。然而此举违背了政府的最初意图，因此政府不允许这种转变，致使公寓在市场上一直处于较为尴尬的状况 。
2018年7月30日，《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》作出明确规定，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。除此之外，开发商在各类新供应用地上建设的商务公寓只租不售。限售令一落地，公寓供应出现下滑，成交价也出现下滑。深圳中原研究中心的数据表明，2018年公寓的供应量是133.51万平，与上一年相比下降了0.36%，这是2014年以后供应量首次出现下跌。在价格方面，2018年商务公寓的成交均价是59762元/平，和上一年相比下跌了3.79%，这是2012年以后首次出现回落。
去年深圳出台停止新增公寓审批政策，此政策被视作严控公寓供应的信号，成为公寓市场的分水岭事件 。2020年7月31日，《深圳市规划和自然资源局 市住房建设局关于停止商务公寓审批的通知》发布，该通知明确表示“在全市范围停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批” 。
同日，深圳住建局发文称，商务公寓早期在一定程度上起到了商务办公区配套的作用，然而近年来，商务公寓呈现出显著的类住宅化倾向，已经背离了“服务商务人士”与“短期住宿”的目的，深圳市停止商务公寓审批，这符合国家相关政策以及深圳市的实际管理需求。
深圳中原董事总经理郑叔伦表示，当下类似赶尾班车，众多公寓集中推向市场售卖，处于公寓供应最为充足之时。所以在此情形下，价格很难有出色表现。大家为竞争出货，或许会给出不同程度优惠。不过他认为这种状况会得到改善，原因是未来不会再有新增公寓供应，这是一个极为关键的节点。
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