浙江省市场监管局通报三大行业合同问题 涉及诸多条款
中国青年报 中国青年网记者 董碧水据浙江省市场监管局今日通报，截至今年8月底，全省各级市场监管部门受理了房地产、汽车买卖、物业管理“三大行业”的合同类投诉举报，次数为1397次，审查合同6609份，发现问题合同1555份，问题格式条款多达6135条。
一房地产交易格式合同有如下约定：对装饰、设备标准作出变动，目的是提高房屋品质；或者按照法律和政策规定来实施；又或者因为招投标而变更约定的主要材料和设备品牌、产地等，这些情况都不被视为出卖人违约。若合同中没有对此进行约定，那么就以实际交付的情况为准。
《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法（2017年修订）》第二十条明确指出，房地产经营者销售全装修商品房时，应当在合同中明确所用主要装修材料的名称。应当在合同中明确所用主要装修材料的品牌。应当在合同中明确所用主要装修材料的规格。应当在合同中明确所用主要装修材料的型号。应当在合同中明确所用主要装修材料的等级。应当在合同中明确施工质量标准等内容。《合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致的话，可以变更合同。
浙江省市场监管局市场合同处副处长江文泉表示，该条款对合同已备案确定的装修价款及装修标准作出了约定，出卖人若未经双方协商一致，单方变更装修材料、装修标准，却不被视为违约，出卖人的这种行为排除了买受人的权利，还减轻、免除了自身责任，这显然是一条不公平的格式条款，是出卖人在排除买受人权利，减轻、免除自身责任 。
同样的，某汽车销售格式合同条款约定，买方认可并同意，在车辆交付给买方前，适用的税费或任何其它第三方费用，有可能因为卖方无法合理控制的事件而增加，有可能因为卖方无法合理控制的情形而增加，有可能因为法律变更而增加，有可能因为法院作出的关联判决而增加，也有可能因为政府及官方管理机构的要求而增加，该税费的变动增加均应由买方承担。
江文泉称，《合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，便可变更合同。订立合同后，即便市场价格有变动，未经双方协商一致，交易价格不得随意更改，更不能让买方独自承担因形势变化增加的费用。对于合同价格变化的原因，在无法归咎于双方当事人过错时，双方协商一致才可变更合同。该合同条款有这样的约定，它把价格变动风险全部转嫁给消费者承担，销售方运用格式条款免除自身责任，这不仅剥夺了消费者拒绝变更合同的权利，还加重了消费者责任。
市场监管部门审查发现了一些问题合同和问题条款，其中有许多是不公平格式条款，这些条款是经营者利用格式条款制定的，目的是免除或减轻自身责任，加重消费者责任，排除消费者权利 。
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某房地产格式合同有这样的约定，样板房的建筑形式，仅供风格参考，不作为交付标准，建筑材料，仅供风格参考，不作为交付标准，结构，仅供风格参考，不作为交付标准，外立面，仅供风格参考，不作为交付标准，庭院，仅供风格参考，不作为交付标准，景观，仅供风格参考，不作为交付标准，室内外装修，仅供装修效果参考，不作为交付标准，具体以实际交付实样为准。
《浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法（2017年修订）》第二十条规定，房地产经营者预售全装修商品房时，应当提供交付样板房，交付样板房的保留时间，从全装修商品房交付消费者之日起计算，不少于六个月，或者从建设项目竣工验收合格之日起计算，不少于两年。全装修商品房的展示样板房、模型、展示板以及广告对合同订立有重大影响，这些应作为房屋装修质量的交付标准。上述条款约定样板房仅供风格及装修效果参考，“不作为交付标准，具体以实际交付实样为准”。这明显违反了法律规定，是出卖人减轻、免除自身责任。
在不少房地产交易格式合同里能看到这样的条款，买受人在办理该商品房交接手续前，要付清全部应付房价款，还要付清物业专项维修资金、契税、产权登记费、公共能耗费、面积差价款等，不然的话，出卖人有权拒绝交付，延迟交付期间产生的一切责任及费用由买受人承担。与此同时，该商品房出现毁损、灭失的风险，以及所产生的水、电费，还有物业服务费等，从本合同约定的交付期限届满之时开始，或者从出卖人发出《交房通知书》确定的最迟收房日的次月起，由买受人来承担；商品房的保修期也是从这个期限开始计算。
事实上，房价款是否付清与出卖人是否守约履行交房义务直接相关，面积差价款是否付清与出卖人是否守约履行交房义务直接相关，物业维修基金等款项是否付清与出卖人是否守约履行交房义务直接相关，契税是否付清成为出卖人拒绝交付的抗辩理由，产权登记费等办证税费是否付清成为出卖人拒绝交付的抗辩理由，而这更缺乏法规依据，《合同法》第六十六条规定，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求 。该条款约定，出卖人拒绝向买受人实际交付，同时要求买受人承担交付后的毁损灭失风险、保修期起算责任、物管费、能耗费等，明显加重了买受人责任，减轻并免除了自己责任。《合同法》第一百四十二条规定，标的物交付后相应的风险才发生转移。
《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业要依照物业服务合同的约定，提供相应的服务 。若物业服务企业没有履行物业服务合同约定，致使业主人身、财产安全遭受损害，就应当依法承担相应的法律责任 。
但某物业管理合同格式条款有这样的约定：物业服务企业对本协议项下车辆的管理，仅仅是针对车辆行驶、停放秩序的管理，并不承担对车辆的保管义务。在物业管理区域内，如果发生了车辆毁损、灭失，财物被盗等财产损失，或者人身伤亡事件，那么由责任方承担刑事或民事责任，物业服务企业不承担责任 。
江文泉作出解释，物业服务企业收取业主车位费，应当履行法定或约定的合理管理义务。该条款规定，物业服务企业对物业管理区域内发生的车辆毁损灭失、财物被盗等财产损失或人身伤亡事件，不承担任何合理责任。这明显是物业服务企业为免除自身责任和法定义务。
同样，有物业管理格式条款约定，业主需对承租人违反物业管理制度造成的损失、损害承担连带民事责任，业主需对使用人违反物业管理制度造成的损失、损害承担连带民事责任，业主需对访客违反物业管理制度造成的损失、损害承担连带民事责任，业主需对承租人违反《临时管理规约》造成的损失、损害承担连带民事责任，业主需对使用人违反《临时管理规约》造成的损失、损害承担连带民事责任，业主需对访客违反《临时管理规约》造成的损失、损害承担连带民事责任，业主需对承租人违反《业主手册》造成的损失、损害承担连带民事责任，业主需对使用人违反《业主手册》造成的损失、损害承担连带民事责任，业主需对访客违反《业主手册》造成的损失、损害承担连带民事责任。
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承租人造成的损失、损害，属于侵权或违约法律关系。使用人造成的损失、损害，属于侵权或违约法律关系。访客等造成的损失、损害，属于侵权或违约法律关系。“连带责任”承担系由法定产生。应当依照《侵权责任法》处理。应当依照其他相关法律规定处理。但物业服务企业在该条款中，没有区分业主是否存在过错，就径直要求业主对承租人、使用人及访客等造成的损失损害承担连带责任，这缺乏依据，“属于加重业主义务，不当扩张业主的责任范围。”
还有格式合同条款设置阴阳条款，试图排除政府部门的备案监管，想要减轻自己的责任，想要免除自己的责任，想要排除消费者权利。
某房地产交易格式合同有这样的约定，主管部门备案系统会生成全装修总价，物价房管部门会公示本项目装修单价，这些价格都是出卖人配合监管部门报备的数据，它们不能作为该商品房精装交付的认定标准，也不能作为精装价格的认定标准，具体的装修交付标准应当以买卖双方的书面约定为准。
《浙江省人民政府办公厅关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》（浙政办发【2016】141号）第二条第（四）项作出规定，销售合同里应该明确成品住宅装修标准，应该明确环保标准，还应该明确室内环境检测报告等交付要求。浙江省住房和城乡建设厅《关于推行使用2018版的通知》（浙建【2018】2号）第二条第（二）项规定，全装修住宅是完整的商品房，合同价格包含住房价格。该条第（五）项规定，合同价格包含交付标准中装修（设备）的价格。合同签订后，出卖人不得通过要求买受人签订补充协议等形式降低合同约定的装修标准。出卖人不得通过要求买受人签订补充协议等形式变相降低合同约定的装修标准。出卖人不得通过要求买受人签订补充协议等形式降低合同约定的环保标准。出卖人不得通过要求买受人签订补充协议等形式变相降低合同约定的环保标准。出卖人不得通过要求买受人签订补充协议等形式降低合同约定的保修标准。出卖人不得通过要求买受人签订补充协议等形式变相降低合同约定的保修标准。该条款进行了约定，这是典型的通过补充协议来规避监管的行为，规避的是政府有关部门对全装修（精装修）商品房的限价政策监管，这种行为在减轻、免除出卖人自身责任的同时，还侵害了买受人的合法权益，买受人的合法权益是要求出卖人按约交付全装修备案价格标准。
据了解，对房地产、汽车买卖、物业管理三大消费领域重点行业的合同格式条款进行专项整治行动，该行动始于去年11月，浙江省市场监管部门通过政府购买服务方式，聘请经验丰富的律师团队，让其参与对合同格式条款内容的评审。
据介绍，浙江市场监管部门至今已多次对问题经营主体进行行政约谈，下达774份行政建议书，下达143份责令整改通知书，行政指导完善1417份合同文本，修改70543条（次）合同格式条款。
浙江省市场监管局副局长陈振华称，接下来，会在仔细总结近些年合同格式条款专项整治的基础上，针对新时期消费领域重点行业存在的不公平格式条款，持续强化对合同格式条款的备案监管，通过加强与行业主管部门的协调配合以及社会各界的共同参与，构建常态化长效监管机制，以此维护合同公平正义 。
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