2024蓝筹年会：郝炬解析房地产市场未来5-10年发展趋势与机遇
6 月 19 日，经济观察报主办了第二十一届（2024）蓝筹年会。睿观研究院院长郝炬在该年会上发表了主题演讲。他对 2021 年以来的房地产市场进行了系统回顾。同时，他还对未来的房地产发展趋势及机遇进行了分析。郝炬称，在接下来的 5 到 10 年时间里，增量市场与存量市场会同时存在。并且会从增量市场逐渐朝着存量市场进行转变，进而构建出新的发展业务结构以及商业模式。房地产行业正稳步地筑底。房地产企业以及相关的从业人员需要重新树立信心，去探寻新的模式，闯出一条具有创新性的道路，也是一条能够生存下去的道路。
以下内容根据郝炬演讲整理：
市场回顾
2021 年下半年开始，到现在已经过去了三年多。在这期间，房地产行业的调整情况超乎寻常。
2021 年起，房地产开始连续下降。到 2024 年 4 月，仍处于下降阶段。不过，下降趋势或程度在逐渐收紧。5 月，相关部委出台了一些对房地产市场有推动作用的政策。这预示着在市场供需结构改变的情况下，行业开始稳步筑底。
房地产企业目前仍未完全摆脱流动性危机。许多相关政策已经出台，然而，房地产企业的本金、自筹资金以及预售款等仍呈现出稳步下降的态势。
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2020 年开工面积达到了高点。2021 年，新开工面积呈下降态势。2024 年开始，新开工面积有所回暖，这表明企业主体对未来市场开始逐渐重新树立信心。
销售面积的最高点为 17 亿平方米。2023 年的销售面积是 11 亿平方米。今年 1 至 4 月的销售面积约为 3 亿平方米。全年预计的销售面积可能在 8 亿平方米至 9 亿平方米之间。跌幅较为显著。
政策放松后，一二线城市的部分区域，二手房交易有了一定程度的回暖。同时，一手房的销售也处于筑底的过程中。
2015 年的待售面积达到 7.16 亿平方米，这是一个高点。2024 年的待售面积达到 7.4 亿平方米，这是另一个高点。当下的待售面积压力很大。
我们统计了历史数据后发现，在 2008 年到 2018 年这段时间内，出现了几个较为明显的背离现象。
第一，房地产销售数据与 M2 之间的背离。从 2020 年开始，鉴于疫情和贸易战的缘故，M2 大幅增长，可是房地产销售却没有回升。
第二，房地产政策的落实情况与房企资金到位的情况存在背离。通常而言，政策对房地产的带动作用与企业资金层面是具有一致性的，但此次却并非如此。这意味着，许多政策对于缓解房地产的现金流危机并未起到实质性的作用，当然，这其中也有销售情况不佳的原因。
第三，房地产市场与库存存在背离。通常情况下，因为前期对销售的预期较为悲观，从而使得房地产投资减少，此时库存的增长速度会逐渐变慢。然而，在 2021 年下半年房地产市场表现不佳的情形下，库存却依然在持续上升。
未来趋势
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第一，在价格下降到市场出清的这个过程中，要给予市场足够的自主权，以实现未来的调整。与此同时，房企需要思考如何打破原有的高周转模式，并且从更多的维度去寻求发展模式，这也是房地产企业下一步需要重点关注和考虑的问题。
第二，政策引导在解决房地产危机方面有三个核心问题。其一，是对流动性进行修复；其二，是对信用进行修复；其三，是对市场预期进行修复。
第三，关于未来供给机制的调整。未来会逐步构建起这样一种机制：高端市场有需求，中端市场有支持，低端市场有保障。
第四，需求仍然存在。不过，是因为市场在短期内处于低迷状态，并且个人对收入的预期影响了购房的决策。在未来，企业做好房子以及做出符合需求的房子这件事是很重要的。
第五，增量与存量需同等重视。2022 年以前，房地产市场属于增量市场。未来，在增量和存量同时推进的情形下，存量资产的经营、盘活以及证券化等方面会创造出更多的机会。这是未来房地产行业实现增长以及新模式得以诞生的关键因素。
很多城市中，二手房的成交量已经比一手房的成交量还要多。原本一二手房之间只是简单的替代关系，现在却变成了联动关系。如果没有二手房成交作为基础，一手房成交想要好转是非常困难的。
同时，现有的商业资产、写字楼以及长租公寓等经营性资产已成为当前房地产领域的主流。这些资产在企业的主要业务中所占的比例正越来越高。
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