泰国房产市场变迁：从俄罗斯人到中国人的接棒与投资机遇
接棒在中国人大量涌入泰国之前，泰国房产的最大国际买家是俄罗斯人。在芭提雅公寓地产的外国投资者当中，有超过一半的人是俄罗斯人。
2015 年，卢布出现了大幅贬值的情况。在此之后，俄罗斯人开始把手中的房产抛售出去。然而，这并非是一个令人感到悲催的故事。华人中介 Lewis 进行了一番计算，他发现，尽管卢布贬值了，但泰国房产本身却在上涨，即便俄罗斯人以五折的价格出售房产，那些早早就进入市场的俄罗斯人依然获得了很大的利润。
俄罗斯人离场前一年，泰国对中国人开放了落地签。嗅觉敏锐的 Lewis 决定辞职创业，在芭提雅街头开设了专门针对华人的房产中介门店。起初，生意状况不佳，在 4 个月的时间里他仅卖出了两套房子，只能勉强维持生活。到 2015 年下半年，中国人开始接手，生意逐渐好转。
泰国法律规定外国人不能持有土地。所以，像中国人这样的外国购房者无法直接去购买别墅。他们只能通过以公司的名义来进行购买。并且，在公司中，泰国人的股份还需要至少达到 51%。而公寓就成为了中国人的首选，甚至可以说是唯一的目标。
Lewis 接待的客户，大部分来自北上广深。这些客户认为，泰国的公寓很有吸引力。它没有公摊面积，房子精装修，连家电都包含在内。小区配备了健身房、游泳池和公共办公空间。并且是永久产权，没有遗产税。更关键的是，价格便宜。当时，曼谷最市中心在湄南河岸的公寓房价，每平方米大概也就两万人民币左右。在芭提雅，在国内大城市买一个厕所的价格，就能够买到精致的海景房。
芭提雅的某公寓，视野一流的海景房还带有无边泳池。图/ 网络
Lewis 曾遇到一个客户，起初他购买了 1 套房产。在开设账户的过程中，他一边与中介闲聊，一边继续着交易。聊着聊着，他又追加了 10 套房产。整个过程显得轻松且随意。这还不是最豪的客户，Lewis 表示，一次购买 50 套、70 套甚至 100 套房产的客户也有很多。
中国人出手很阔绰，泰国的房价随之涨了起来。2016 年，全职妈妈司司在清迈看房。起初，中介推给她的房子价位每平方米不到 1 万人民币。仅仅过了一周，房子的均价就到了 1.3 万元左右。
泰国数据研究中心的数据表明，曼谷的公寓处于核心地段。2014 年时，每平方米的均价是 60,000 泰铢，按照现行汇率换算约合人民币 1.2 万元。之后价格一路波动，到 2018 年达到每平方米 2.5 万元。在价格最高的 2016 年，每平方米大约在 3 万元左右。
有房产投资机构对中国人去泰国买房的动机进行了统计。其中，七成以上的中国人买房是为了投资获益。这一比例比全球平均水平高出 20 个百分点。
一个东北大妈退休了，她在网上讲述了自己买房的经历。早年间，她四处凑钱，在北京为孩子买了住房，那翻了好几倍的房价让她十分震惊，心里想：“要是只靠工资，几辈子都挣不来这么多钱呢。”之后，她去了海南，一边养老，一边通过加杠杆买了三套房子。海南实行限购政策后，她马上卖掉了东北老家的房子，然后去了泰国。在泰国，她不但买了房子，还做起了房产中介的工作。
如今，Lewis观察到，在他的公司所在的那条路上，仅仅这一条路，就已经聚集了不少于 20 家华人房产中介。并且，这还不包括那些躲在巷子里、没有办公地点的“野中介”。他们把“海南和山东的海景房的售楼方式”带到了泰国，用相同的办法售卖全世界的房子，有人把这种卖房方式称作“微商式”卖房。在朋友圈放上几张海景房的照片，再加上一套能直接触及国人痛点的话语，例如“十年前你没看懂马云，如今你看不懂去泰国买房”，还有“投资现在的泰国，就如同投资十年前的北京”。
房价在攀升，广告很诱人，它们撩拨着中国人的神经。越来越多的人来到了泰国，他们期待着此前在中国房地产市场上能够逆天改命的那种神话，也能在泰国这里上演。
北京 2018 年春季房展的国际展厅之中，有 18 家是参展的泰国房地产商。图为华舆所提供。
隐藏的坑
3 年前蒋天萌生有了在泰国买房的想法。他用半年时间做准备工作，先后在芭提雅购置了三套房子，通过出租获取收益。在同一年，他的一位朋友卖掉了在上海的老破旧房子，把这当作第一桶金在泰国买了 10 套房，自己居住一套，其余 9 套用于出租，一下子过上了梦想中的生活。
如今，蒋天正与朋友一同进行众筹，以获得一块地来种植榴莲。每年至少有半个月的时间，他会携带着家人前往泰国的家中度假。他将在泰国买房这件事称作“那一年所做的最为正确的事情”。
蒋天的生活是无数中国买房者奔向泰国时所怀揣的憧憬。然而，在现实里，这一切并非自然而然就能实现。
买房之前，蒋天提前在一些主要的房源网站查看楼盘情况。他还在谷歌地图上把楼盘的位置以及周边的路线都走了几遍。等到真正来到泰国实地看房时，他对当地的楼盘和路况已经十分熟悉了。现在的他已经成为泰国买房领域的半个专家，并且还在尝试自己组织小型看房团。
大多数中国人不愿意提前做功课。蒋天表示，对于那些不愿费心的中国人，在销售话术中隐藏着很多坑。
所谓的“规划中”，习惯了基础建设飞速发展的中国人，常常容易被规划所描绘的美好未来所吸引。然而，在以节奏缓慢而著称的泰国，情况则完全不一样。“规划中或许就始终只是规划中。”
有的房子号称离地铁很近，然而说的是直线距离。实际上，这些房子周边都是平行的断头路，走起来十分费劲。有的水系盘看起来很美，整个小区就像一个大游泳池，从一楼窗子可以直接跳水。但这类楼盘通常位置很偏，离海很远，离交通点也很远。
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芭提雅的沿海区域，有一些带有看海阳台的公寓房。这些公寓房吸引了众多的中国购房者。然而，这些楼盘位于山上，交通方面并不便利。图/奇葩二宝爸
很多中介推出了“一条龙”式的贴心服务。他们从国内组织看房团，下了飞机后提供吃住，还用大巴把满怀期待的投资客直接拉到芭提雅远郊的海滩。然后告诉游客，这里就是芭提雅富人区的一线海景房，就如同到廊坊就说那是北京，到昆山就说那是上海一样。
国内房产主要依靠房屋升值转手获利，而泰国房产的收入主要来自租金。地段和人流是影响租金的最核心要素。
蒋天的三套房子都处于芭提雅的核心区域。其中一套公寓被交给中介去打理并出租，每月能获得 1.8 万泰铢的收入，按照现行汇率换算，约合人民币 3600 元。还有一套二手房，他自己将其装修成了三层的 loft 样式，然后委托一个来自台岛的小哥帮忙打理短租业务。第三套小房子则完全被当作投资品进行选购，租给了一户加拿大人。这三套房子加在一起，年租金回报率大约在 6%左右。
如今，这样的收益率难以达到。因为房价在攀升，所以泰国房产的租金回报率正在降低。2018 年 8 月，泰国房地产信息和研究评估中心主席索蓬向媒体表示，泰国的租金回报率大概在 4.5%，与两年前的 5.8%相比有较大下滑。
很多去泰国买房的中国人没有在当地生活。出租房屋等事宜都得依靠中介来打理。在泰国，找到靠谱的中介不是一件容易的事。
有人在网上发帖称，买房时中介承诺会包租。然而，房子一直都租不出去。之后，他找朋友充当“托儿”，假装去中介那里租房子。中介的答复是，他们只负责卖房，不负责租房。
生意人老刀在曼谷购置了一套公寓，打算退休后用于养老，平日里还用于出租。他所居住的楼盘中，有一位业主已经前往那里长期居住，一些不便前往泰国的邻居便委托他作为代理帮忙出租房屋。有一回，一位房主未打招呼就直接前往了泰国，打开自家房门时，却发现这位“代理”竟住在自己家中。原来，在遇到出租的机会时，“代理”会先将自己的房子租出去。他手里掌握着很多家的钥匙，所以从来不会为住处而发愁。
老刀未让这位邻居帮忙，他将曼谷的公寓挂到平台运营短租，找了个留学生来帮忙打扫卫生。在行情好的时候，每月能有 1 万元左右的收入。然而，泰国政府不允许公寓用于短租，在很长一段时间内，老刀都是偷偷进行出租。最近，物业查得很严格，他只得把短租改为长租，每月的房租收入一下子就减少了一半。
在泰国，短租是不合法的。在曼谷的某公寓楼下，张贴着禁止短租的告示。图为奇葩二宝爸所提供。
在泰国，有些楼盘的开发商在售楼时做出包租的承诺。然而，实际上他们是通过提高售价来实现的，正所谓“羊毛出在羊身上”。蒋天表示，用业主的钱给业主返租，等到租约到期后，业主自身根本无法再将房子租出去。
美妆博主书瑶连续五年前往泰国跨年，并且有在泰国买房的想法。然而，她考察了一番后打消了这个念头。她在自己看中的楼盘体验了一周，发现出租房的入住率不高，能达到 6%的出租回报率已是最高情况，而这对她而言并没有太大的吸引力，因为她认为在国内让私募打理也能拿到这样的收益。
触顶
金融白领郭茂与蒋天不同，他在决定在泰国买房时，看中的是泰国房价一直处于上涨的态势。
去年 5 月，郭茂经朋友介绍购买了房产，此房产号称是芭提雅的“楼王”，均价每平方米 4 万元。在购房现场，她来不及犹豫，“朋友”与开发商在高端酒店包了一个厅，朋友的朋友坐满了屋子，郭茂被热烈的气氛所感染，当场交了定金。
她采用的购房方式是“楼花”，也就是炒期房。在房子刚开始建设的时候，需支付一部分头款。在房子建设的过程中，购房的资格可以进行转让。这意味着，如果在这个过程中能够找到买主，并且房价和汇率的变化有利，那么就可以用最小的成本进行炒房赚钱。倘若未能如期将房子转手，炒房者就需要自己交齐尾款，不然首付款也无法拿回来。
今年年初，郭茂有资金需求，便委托中介帮忙出售房产。然而，中介的态度很冷淡，仅仅偶尔会给她发来节日祝福短信，基本不与她联系。无奈之下，她只得自己将房源挂在网站上。起初，她标注的房价比原价高出 10%，之后降到 5%，接着又降到原价，但始终都没有任何人询问。
郭茂分析原因，在他买楼花的时候，国内股市行情处于不佳状态。此时，投资泰国房产便成为了一个看似很美的选择。然而，泰国的房价并未如他所想象的那样持续上升，并且国内股市开始向好，吸收了大量的投资资金。这使得他所购买的楼花的吸引力大幅降低。
事实上，泰国的房价没有持续上升。很有可能已经达到了顶点。去年 8 月，泰国房地产信息和研究评估中心主席索蓬向媒体表示，当下泰国房地产市场的开发进度远超消化能力。如果继续保持现有的开发进度，他认为泰国房地产泡沫将在 2019 年达到顶点并破裂。
泰国，新的公寓大楼与铁皮贫民窟“比邻而居”。图/ 网络
在泰国，二手房市场的流通情况不佳。原因在于，泰国本地人几乎不会购买二手房，他们更倾向于独门独院的别墅。即便他们有购买公寓的需求，也具备天然的优势。根据泰国法律规定，外国人不但不能以个人名义购买别墅，而且在一栋公寓楼中，外国人的持有比例不能超过 49%。这也就意味着，一栋公寓若要顺利售出，泰国人至少要占据 51%的份额。
开发商为使泰国人名额达标，时常针对泰国人降价销售。即便如此，销量仍较为理想。这样一来，外国购房者高价购买的房产大多只能卖给外国人，就如同一场击鼓传花的游戏，俄罗斯人把房子卖给了中国人，而中国人能将房子卖给谁尚不确定。
泰国的中介更倾向于销售新房而非二手房。Lewis 原本是以做二手房买卖起家的，如今他的公司业务已转向售卖新房。因为在流程以及勾兑程序方面，新房都比二手房要简单很多，并且利润是买卖二手房的几倍。Lewis 描述了泰国二手房市场的现状，他说：“二手房市场并非不好，只是现阶段大家都不太愿意去做。”
郭茂看着自己即将砸在手里的“楼花”，他发现，在一些泰国买房的论坛里，已经有越来越多的帖子发出了理性的声音，这些声音在提醒后来者要谨慎入局，因为很可能在投资之后，他们会发现自己的钱就变成了彻底的不动产。
现在，郭茂最大的愿望是希望自己购买的楼盘能够尽快建起来，高到能够遮住后面楼盘的视线。这样一来，人们或许就会因为海景而购买她的楼花。然而，据她了解，目前楼盘的建筑进度仅为 2%。这意味着，这个房子到现在连砖头都还没有，仅仅只是挖了一个坑而已。
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她发现了一个事实，这个事实更令人尴尬。她和一些朋友在泰国买了“楼花”，这些朋友似乎并不着急出手。因为与郭茂不同，郭茂几乎押上了全部身家，而这些朋友大多是在国内投资房产赚了钱，遭遇各种限购后才选择了泰国，就好像“房子生了房子”一样。郭茂认清了现实，在别人手中这是长期投资的一笔，而在他这里，这就像是压垮骆驼的最后一根稻草。
一张房东手写的泰国租房海报。图/ 腾讯微视
真相
现实中存在诸多问题，然而，去泰国买房并非完全没有好处。如果不是以投资为目的，那么你或许能够过上自己期望的那种生活。
2016 年，这是北京雾霾最为严重的年份。司司两岁半的女儿时常咳到吐奶。夫妻俩开始四处寻找可以躲避雾霾的地方。在去普吉岛的时候，他们心中萌生了在当地买房的念头。他们查看了普吉岛芭东海滩的几个楼盘，发现现房几乎都已售罄，期房的均价为一万八，并且还没有开始建造。
司司夫妇没有采取行动。然而，他们一回到国内就遭遇了第二波强烈的雾霾。当飞机落地打开舱门的那一瞬间，旁边的外国人说道：“I’ll go back.”之后，司司夫妇也开始认真地对在泰国买房这件事进行考察了。
如今，司司一家在清迈生活已有将近四年。她与丈夫在泰国购置了两套房子，一套供一家三口居住，另一套用于短租。她让孩子进入离家仅需步行 1 分钟的幼儿园，之后又转至国际学校。司司每天的任务包括打理房子以及接送孩子去国际学校。每周至少有一两天，她的时间完全属于自己。
在邓丽君《小城故事》中出现的那个城市，她称自己找到了生活的感觉：可以安稳地坐下吃顿早饭，不用那么忙忙叨叨的。由于“这样待着也会腻”，她近期租了一栋别墅，开始开展小型游学项目，带领国内的家长和孩子去体验在泰国读书的生活。
国际教育是司司选择泰国的一个重要原因。在同等条件下，国际学校方面，与国内相比，泰国的国际学校门槛更低，且没有国内那样复杂的人际关系。同时，泰国的花费更低，其环境和氛围也更具西式特点。
司司认可这种具有国际化的教学方式。女儿在 4 岁的时候，还不能够算出 10 以内的加减法，26 个英文字母也不能全部写出来。然而，每当每次出门旅行之前，她都会想到要去查看航班的行李额以及当地的温度。并且，当她有玩具的时候，也会主动地和别人进行分享。司司觉得这就是她想要给女儿的童年，那就是：“以后在很长的时间里都需要学习，那就先让她尽情地享受一段时间吧。”
但并非所有中国家长都如司司那般坦然。司司开始做游学项目后，最常被问到的一个问题是：“在泰国，英语需要几年能学成？”她能察觉到这些家长的焦虑，他们把泰国当作学英语的地方，或者期望孩子通过在泰国读书而进入世界名校。在她看来，泰国提供的教育最多只是一个过渡阶段，烦恼依然存在，她觉得“在哪都一样，想要考出来都得苦学”。她在帖子里提醒其他家长，带孩子来泰国要谨慎。因为孩子一旦来到泰国，之后再想回到国内，就会很难适应。
泰国某国际学校内，外籍教师正在给中国孩童上课。图/ 网络
常有文章描述泰国买房后的生活：早上能睡到自然醒，起床后可以吃东西，还能去游泳、打高尔夫。到了晚上，能够逛街、吃海鲜，喝上一杯之后，就能进入深度睡眠。工作和生存被有意或无意地忽视了，泰国的房产常常被当作度假本身。但实际上，这一切是需要具备一定门槛的。
司司明确地证实了此情况。她与丈夫皆为北京本地人，仅凭借在北京收取房租便足以维持生活。当面对“到泰国如何找工作”这类问题时，她感到有些诧异，“来到这里生活的人，有谁是依靠那微薄的固定工资呢？”
事实的确如此，靠工资维持生活的郭茂仍在默默地承受着在泰国买房所带来的后果。她至今未曾去过泰国，平日里总是早起晚睡地辛勤工作，睡眠和大海对她来说都遥不可及。她期望在忙完这一段时期后，能够亲自前往泰国处理房子的后续相关事宜。
去年年中，财经媒体人“石榴叔”发文对泰国买房进行了探讨，其文章标题为：《喊你去泰国买房的，不是坏而是很坏》。在阐述了泰国买房的一些实际问题之后，“石榴叔”还列出了适合在泰国买房的人群，具体如下：
如果你拥有一定规模的资产，通过在海外购置房产来分散风险是可以的，并且优先考虑发达国家。
如果你选择曼谷轻轨沿线，那么增值这件事是可以的。如果你打算日后去泰国养老，进行纯消费行为，同时顺带进行投资，那也是可行的。
如果你的钱不是很充裕，对很多事情都不了解，也不进行研究，对于泰国的所有认知仅仅是通过那几天的跟团旅行获得，只是听大 V 和中介向你描绘美好的未来，一心想要通过投资来赚钱，那么听我一句，真的不如在国内踏踏实实地购买理财产品。
其实早就有人看清了泰国买房的实情。有网友在知乎上提出“在泰国生活是怎样的体验”这个问题。一位名叫宅言言的网友进行了回答，他说：“泰国就如同一个能让各种人都喜爱的女人。只有你特别有钱的时候，她才会格外爱你。”
现实中，爱买房的中国人并未停下进击的脚步。他们看破了泰国买房的真相后，似乎找到了新的目的地。一位在柬埔寨首都金边生活多年的中国人透露，如今在金边的大街上，能随处看到中国人的身影，并且他们的目标都是买房。
根据电影《泰囧》改编的“泰国买房版《泰囧》”。图/ 网络
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