2025年1月全国新房价格趋势分析：二线城市涨幅领先，南京成都并列第一
听说一二线城市房价都在涨，我和中介聊了聊微资讯03.0117:33
最近刷手机时，大家有没有发现呢？新房涨价的消息又开始增多了。
从数据层面来看确实如此：从国家统计局在 2025 年 1 月发布的房价数据能够看出，全国多数城市的新房价格开始呈现出上升的态势。
70 个大中城市里，有 24 个城市的新房价格呈现环比上涨的态势。相较于去年 12 月，上涨的城市数量又增加了 1 个。其中特别引人注意的是，二线城市开始展现出更为强劲的反超态势。
从上涨程度的排名去看，一线城市当中只有上海跻身到了前 10 名，其余的城市都是二线城市。
南京的涨幅为 0.7%，与成都并列第一。宁波紧跟上海的步伐，武汉也紧跟上海的步伐，无锡同样紧跟上海的步伐。
然而在现实的市场环境里，新房价格是否真的像数据所显示的那样，呈现出上涨的趋势呢？
或许回答这个问题最有资格的是那些忙于各大楼盘的中介们。所以我花费了一整天的时间，分别和北京的中介们聊了一下，和上海的中介们聊了一下，和广州的中介们聊了一下，和深圳的中介们聊了一下，和南京的中介们聊了一下，和武汉的中介们聊了一下，和无锡的中介们聊了一下，和苏州的中介们聊了一下。
虽说仅通过一两位中介的观点来分析整个城市的市场是不够全面的，但我还是想了解楼市的一线现场到底是何种情况呢？
而这，我觉得也是挺值得拿出来跟各位分享的。
一、新房回暖最明显的还是强二线城市
在与中介进行沟通时，发现市场反馈显示，强二线城市的回暖程度比一线城市要大很多。市场反馈表明，强二线城市的回暖情况比一线城市更为显著。从市场反馈来看，强二线城市的回暖程度远远超过了一线城市。
第一，成交量在持续走高。
我在与中介交谈时，发现武汉的中介对成交量上涨这件事感触较深。
去年武汉新房的成交情况回顾起来，也能明显地看出，从去年 11 月起，成交量有了大幅度的提升。
2024 年 11 月的成交量为 16767 套，且同比增长了 189%。12 月的成交量是 28331 套，同比增长 146%。
并且仅11月和12月两个月的销售量就占了全年的42%。
这种增长趋势仍在持续。2025 年 1 月的成交量达到了 6900 套。与去年同期相比，增长了 28.3%。
2 月截至 2 月 25 日，其成交量为 4075 套，与去年同期相比增长了 45.7%。
中介告诉我，虽然处于淡季，但是武汉有多家门店，这些门店的日成交量都能够突破两位数。
成交量的增长幅度也让中介开始期待武汉楼市全年的市场表现。
第二，也有一些城市的价格开始反弹。
之前楼市曾出现过成交量上涨的情形，不过其中部分是采用以价换量的模式。
当下市场中房价有一定回暖趋势，这是令人欣喜的。相比当下，这种欣喜更为明显。在当下市场中，成交价格涨幅尤为明显的城市是成都。
从成都在售主力住宅均价的统计数据来看：去年 2 月有一定程度的下降；3 月开始价格就逐步上升；从 3 月起价格一直处于上升态势。
7、8 月再次进入阶段性下跌，不过从 8 月开始过渡到房价快速攀升阶段。南京涨幅并列第一，但整体市场相对平稳。
去年新房成交量下滑了 40.32%，同时部分楼盘价格几乎腰斩，经历了这样的市场动荡之后。
刚开年时保持着较为谨慎的状态，只有个别楼盘出现了房价上升的变化。
多名中介表明，当下南京的新房市场不会出现大幅度的波动，也不会出现大范围的波动，依旧是以平稳发展作为主要态势。
新房价格的涨幅存在一定区域性。比如目前河西豪宅的房价，没有出现明显变动，这与目前的供应有一定关系。
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第三，看房人数爆发式的增长。
大多数中介表示感受到了近期人们对楼市的热情，且这种感受除了体现在房价和成交量方面外，还体现在其他方面。
北京的中介小哥称，从新年过后开始，周末呈现出爆满的状况，尤其对于那些处于好地段的好楼盘。
市场回暖了，这使得之前不愿意看房的人积极性提高了。原本就在看房的人加快了看房的步伐。还在犹豫的人也逼迫自己赶紧做出决定。
二、趁着这波热度，房东也想卖掉旧房去置换新房
对比以往市场变动，发现这次回暖可以说是大规模的。
因为不仅是新房市场，二手房也进入了一种火热的模式。
二手房的挂牌量呈现出直观的上升态势。无锡的中介为我提供了更为直观的数据对比，具体如下：
近期挂牌的二手房数量开始明显增多。截至 2 月 26 日，无锡的二手房挂牌总数达到了 7.5 万套。
上周的二手房套数是 7.3 万套，在短短一周的时间里新增了 2000 套二手房。
这一挂牌量有大幅的增长，这无疑表明了房东当下有着出售的急迫需求。为了达成更好的置换目的，许多房东都不惜把挂牌价下调。
南京的部分小区，其价格从 3.2 万每单价降低到 2 万左右每单价。武汉也出现了挂牌价大幅调整的这种趋势。
武汉的中海长江十里属于豪宅。它多次对价格进行了调整。
价格重新回到了 520 万
从 11 月开始到现在，经历了 4 轮降价。最后价格维持在 485 万。挂牌最高价是 560 万。半年时间里直接降了近 100 万。
大多数房东希望出售房子，即便要降低价钱也在所不惜，他们的目的是能够快速置换，从而进入新房市场。
很多中介在交谈中直接点明了当前市场的置换需求：如今有很多性价比高的新房，并且房价稳定，首付低，利息也低，所以实现置换比半年前容易得多。
近几个月来看新房的客户里，有很大一部分是小房子换成大房子的需求，还有一部分是老房子换成新房子的需求，这些都是改善性需求。
除此之外，苏州这个城市目前新房购买者的需求里，置换占比能达到近半数。并且武汉等多个城市目前新房购买者的需求中，置换占比也能达到近半数。
近期可以发现，全国二手市场“置换”已成为主旋律。无论是低价物品尽快出手，还是高位物品适时调整，都能体现出当前回暖市场下消费者的真实需求。
三、这波最狂欢的还得是开发商
购房需求在上涨，市场开始呈现回暖的态势，这对于开发商而言都是好事。因为此时不需要通过优惠的方式来刺激大家进行购房。
多数城市的中介表示现在的折扣有所缩水，并且在这些城市中，深圳和武汉的折扣调整较为明显。
深圳从去年 10 月起，折扣力度开始变弱。起初是 8 折，之后变为 8.5 折，到现在是 8.7 折。
再比如武汉，从今年2月开始多个楼盘的折扣明显减少。
现在只有在新房首开的时候以及尾盘清盘的时候才会使用折扣补贴。经过计算可以得知，差价大概在千元上下。
这种优惠缩水会侧面提升新房的价格。不过，对于一些地段不佳且旧规下实用率低的楼盘，会有大幅度的折扣。
北京昌平的特价楼盘，为达成去库存的目的，其折扣力度有所变化。去年的单价是 4.6 万，现在补贴到 4 万左右。
在目前的市场行情下，也算是比较难得的优惠力度。
开发商能够回收折扣，这表明市场具有一定的热情度。同时，也能说明购房者具有较高的主动性。
另一方面也是因为政府层面给予了一定的扶持。
南京的情况是，目前新房市场的库存不太充足。其中一部分是 2022 年和 2023 年的库存，还有一部分是尚未开始建设的期房。
在供需关系近乎平衡的状态下，开发商的折扣几乎没有.
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因此，中介建议可以利用政府的人才补贴政策来申请购房补贴。并且，除了人才补贴之外，部分城市还会推出专门的购房优惠。
无锡近期推出了针对老年人家庭购房的补贴政策，此政策旨在促进楼市市场停止下跌并回暖。
开发商折扣缩水是市场里一个不得不记录的侧面，这同样佐证了市场给予开发商的足够信心。
开发商拥有这种信心，中介们也拥有这种信心。中介们是市场上感知变化的第一人，他们对市场有自己的看法。
四、中介对这波行情长期看好
目前市场有回暖表现。然而，这种趋势能否长久发展下去存在疑问，这也成为很多人在观望市场的原因。
不过在和中介的沟通中，我也感受到了他们对于市场的坚定态度。
一方面认为开年就回暖的市场能与即将到来的小阳春相衔接，房价呈现上升趋势，成交量也在上升，这种上升趋势至少会持续到小阳春结束之前，所以 3 月的行情肯定还不错。
一方面认为本次回暖持续时间会比较长。之前政策只是短暂影响市场，而此次不同，多数中介都觉得本次回暖会持续下去，并且会辐射到今年全年。
即使有变动，那也仅仅能被视为市场调节所产生的正常波动。然而，它能够涨到何种程度，还是得依据市场的购买力来判断。
市场的信心都很坚定。不同城市的中介在买房这件事上有各自的建议。
一类是像深圳和上海这样的情况，由于市场火爆，所以会建议尽快下手，不然就会错失合适的楼盘。
但多数人建议可以继续观望。其中有一位给我留下深刻印象的是南京的一位中介小哥。
他在上海工作过 6 年，如今在南京也工作了 6 年。他自己表示，除了一线城市以及突然兴起的城市之外，其他城市的房子大多是以自住刚需为主要目的。
要看自己的需求，也要看能承担的风险程度，很多人观望了几年，于是就节省了很多钱。
前几年楼市经历跌宕起伏后进入了回稳期，面对这个阶段，多数中介建议购房者要保持谨慎的态度再进入当下市场，而且等遇到合适的房子再出手是完全可以的，这并不是问题。
市场处于稳定状态，你可以先观望一段时间，然后根据自己的需求进行购买，这是我从大多数中介那里获得的买房建议。
市场一定会有波动但是现在大起大落的时期已经过去。
接下来我们更为关注的问题可能是如何保证楼市接下来的波动幅度处于稳定状态。
五、结语
所以为什么会出现这波楼市的回暖呢？
直接表现为小阳春与各种利好政策相互叠加，这使得很多处于观望状态的有潜力的购买者纷纷开始行动并上车。
如今的止跌回稳，不再仅仅停留在文件层面或是口号当中，而是已经逐步渗透到整个楼市市场里，并且在其中扎下了根。
除此之外，本次楼市的回暖，也让我们见证了二线城市的崛起。
当然，这还是得益于城市自身产品的号召力。
武汉在推出四代住宅之后，由于它具有低密度以及得房率高的特点，从而成功地带动了市场的活跃度。
特别二环内的楼盘，差不多首开售磬，销量得到显著提升。
比如成都，我们实地查看了很多成都的产品。在麓湖的带动下，涌现出了大量展现出卓越产品力的楼盘，这些楼盘就像雨后春笋一样。
这种产品力是高标准打造的，正因为有了它，二线城市才能够在这次市场回暖中杀出重围。
全国楼市正在逐步复苏，同时好产品也脱颖而出。眼下市场各方发生了变化，这些变化背后所传递的信息，揭示了当前市场的变化趋势。
正因如此，大家才会对今年的市场抱以极高的期待。
开了个好头，但更希望有始有终。
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