刚需购房指南：如何做好预算并选择合适的房子
刚需选房时，首先要把预算做好，要算出自己拥有多少钱可以用来买房；其次要清楚地认识自己的需求，要明确想要居住什么样的房子；之后就能够在预算的范围之内筛选出合适的房子了。一、刚需房指的是什么?
刚需即“刚性需求”，它与弹性需求相对。在商品供求关系中，刚需指受价格影响较小的需求。对于没有房子的人而言，拥有一套住房属于刚性需求。所以，刚需房是用来解决基本居住问题的房子，一般以自住为首要条件。
刚需房属于基础性需求。一般来讲，它包含单纯的刚需房以及刚改房。刚改的意思是“改善型刚需”，也就是说当前已经拥有住房，然而住房的面积和条件无法满足当下的需求，所以这类购房者急需更换住房。
二、买刚需房，怎么做好预算?
刚需购房者中，有很大一部分是存款不多且还款能力一般的年轻人。这些年轻人在买房时通常会选择贷款，甚至有相当比例的人首付还需要父母提供资助。买房之后，他们的生活往往不会过得太轻松。所以，在购房之前，首先要做好预算，以理性的态度去购房。
1.进行个人财产评估，确定支付能力
首先要测算家庭可用于购买房产的现金。在计算时，一定要先预留好两项资金。一项是家庭的日常开支，建议预留最少 6 个月的日常开支资金。另一项是医疗保险及预防意外灾害的预备资金。确定可用于支付首付的资金具体有多少。
首先要计算家庭的平均月收入以及预期年收入，其中包含利息收入和各种货币补贴。接着要确定贷款方式，是公积金贷款还是商业贷款，并且建议去专业机构或者在公积金官网测算自己的可贷金额、贷款年限以及月供。如果是商业贷款，就一定要衡量等额本金和等额本息各自的利弊，要使每月月供不超过家庭收入的 50%，这是比较适宜的。
2.税费等其他费用
税费是购房预算的重要组成部分。购房者在计算贷款时，应当同时计算相关的税费支出。
买新房时需要缴纳契税以及公共维修金。买二手房则应缴纳契税、个人所得税、增值税以及附加等税费。购房者能够在链家网或者专业机构那里了解到税费项目的种类以及缴纳的方式。
此外，装修方面的费用需要预留出来，同时物业费以及生活基础设施的费用也应预留，这样才能保证交房之后可以正常入住。
3.确定可支付的房价
资产评估完毕后，大致能确定自己能够购买总价为多少的房子。对于刚需购房者来说，建议将总价款控制在家庭年均收入的 6 倍以内。确定好大概的房屋总价之后，接着根据家庭人口的数量以及住房需求，参考各个区域的房价，从而筛选出合适的房子。
三、如何选择合适的刚需房?
做好预算之后，就能够依据自身的购房需求，在预算范围之内筛选出合适的房子。
1.确定位置和交通需求
大部分刚需族经济实力较为有限。他们有着比较规律的通勤作息时间。他们对交通因素的依赖程度比较高。尤其对公共交通工具依赖度高。所以应着重考虑位置和交通方面的因素。
通常来讲，一个城市包含中心地段。同时，还有次中心地段。另外，存在发展型地段。并且，有郊区地段。
其中中心地段房价高，适合工作稳定且收入很高的人群购买;
次中心地段，房价也相当高，适合高收入人群置业;
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发展型地段，其配套设施还不够完善。然而，它正处在快速发展的时期。该地段的房价相较于中心区来说是比较低的。对于预算稍微充足的刚需购房者来说，是可以选择购入的。
郊区地段，其配套设施不是很完善。同时，房价也处于较低的水平。这样的地段适合那些初次进行置业的、有刚性住房需求的群体。
位置的选择需要把价格、交通以及离工作地的远近等因素综合起来考虑。对于刚需族而言，如果他们对面积有刚性需求，那么就只能选择郊区地段。选择了郊区地段的刚需族应该特别关注交通状况，并且周边有轨道交通是他们的优先选择。
如果没有对面积的刚性需求，那么可以筛选出离上班地点较近的地段，并且这些地段的价格相对较低，这样就能节省通勤时间。
2.筛选房子
确定大概位置之后，就能够开始筛选房子了。在挑选刚需房的时候，要特别留意面积与户型，还有得房率以及功能区。
(1)面积和户型合适
刚需房大多是以小户型作为主要形式的。它注重户型的实用性，并且功能较为齐全。在进行选择的时候，应当明确自身的住房需求，同时结合家庭人口的数量，来挑选出合适的面积和户型。
单身买房自住的话，建议购房面积大概在 50 平米上下。其户型主要以单室的形式存在。
如果是将买房作为婚房，鉴于现阶段不能有过多要求，那么建议房子的面积在 65 到 70 平米左右，是两房或者一房半的户型。这类人属于初始的刚需群体，等有了孩子之后还会进行第二次的置业。
如果是三口之家且没有自有住房，建议住房面积在 80 到 90 平方米左右，优先挑选三室的房子。如果没有特别大的还款压力，争取让住房一步到位。
如果是改善型刚需，购房者已有一定经济基础。主要原因是家庭成员增加以及孩子入学问题等。他们迫切需要改善居住环境。建议选择面积在 100 到 130 平米左右的房子，并且选择生活配套较为完善的小区。
(2)得房率高
小户型的重要标准之一是高得房率。刚需房大多为小户型，因为房屋面积本身就不大，所以得房率就显得格外重要。如果得房率低于 70%，使用面积就会被大幅缩减，这将会影响生活的舒适度。
(3)功能区合理
各功能区的面积是否科学合理，是否存在空间浪费，这是决定小户型品质高低的关键。经典的小户型，虽然面积小，但是各种功能都具备。
一般经验而言，客厅的面积应不小于 12 平方米，卧室的面积应不小于 10 平方米，卫生间的面积应不小于 3 平方米，厨房的面积应不小于 5 平方米。要尽量确保各个功能分区具有独立性且便捷，应尽量前往样板间或者进行实地考察。
3.生活配套
很多小户型价格较低，它们集中在一些新开发的区域，这些区域没有成熟的交通、生活和商业配套。然而，因为价格低，所以还是会吸引很多刚需群体以及刚刚步入社会、首次置业的人。在选择配套缺乏、交通不便的小户型时，要注意房子未来的发展性，比如房子的品牌情况，以及周边未来的发展规划能否推动区域尽快发展等因素。例如未来是；
4.教育资源
刚需购房者中很多人买房是作婚房，属于过渡性选择。结婚和有孩子之间相隔几年时间，不过应该提前去考虑房子周围是否具备教育资源，避免以后花费大量精力和时间去处理相关事宜。
当然，先上车再换票是一种明智的选择。对于那些短期内不打算要小孩的人来说，可以先购置一套房子。等他们有了小孩之后，再更换为一套有资源的改善型房屋。
5.性能
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刚需的话，现在买房只是一种过渡性的行为。几年后如果有改善居住环境的需求，那现在所选择的房产就会流入二手房市场。所以，刚需购房者更应该对房子的性能加以考虑。
购房者能够在购房之前对比周边楼盘的房屋价格以及二手房的房屋价格。倘若单价比较高，那么其性能或许会比较低。然而，如果项目的品质良好，品牌不错，物业也比较好，并且户型设计既方便又合理，那么也是可以进行考虑的。
总之，刚需族首先要做好预算。然后在预算范围内筛选合适的房子。同时，要明确自身需求，判断位置、交通、教育等因素哪项重要，重要的因素就应增加其权重。
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