2019年10月LPR利率公布：1年期4.20%，5年期4.85%，新版房贷利率计算方法详解
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：2019 年 10 月 21 日存在贷款市场报价利率（LPR）。其中 1 年期的 LPR 为 4.20%，5 年期以上的 LPR 为 4.85%。这些 LPR 在下次发布 LPR 之前一直有效。
LPR每月报价一次
10 月 8 日开始，新发放的商业性个人住房贷款利率是以最近一个月的相应期限 LPR 作为定价基准然后加点来形成的。其一，首套房的贷款利率不能低于相应期限的贷款市场报价利率。其二，二套房的贷款利率不能低于相应期限的贷款市场报价利率并且要加上 60 个基点。
新版房贷利率计算法
房贷利率=LPR（市场报价利率）+BP（基点）；
1个基点等于0.01%
按LPR加60BP（60个基点）来计算
房贷利率=4.85%+0.60%=5.45%
各报价行在每月 20 日（若遇节假日则顺延）的 9 时之前，以 0.05 个百分点（即 5 个基点）作为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价。全国银行间同业拆借中心会去掉最高和最低报价，然后进行算术平均，再按照向 0.05%（5 个基点）的整数倍就近取整的方式来计算得出 LPR。该 LPR 于当日 9 时 30 分公布，公众能够在全国银行间同业拆借中心以及中国人民银行网站上进行查询。
我们来看看前两次的市场报价利率。
8月20日
1年期LPR:4.25%
5年期以上LPR：4.85%
9月20日
1年期LPR:4.20%
5年期以上LPR：4.85%
10月21日
1年期LPR:4.20%
5年期以上LPR：4.85%
各银行应在浮动利率贷款合同中，采用贷款市场报价利率作为定价基准。目前 LPR 存在 1 年期和 5 年期以上这两个期限品种。1 年期的个人住房贷款以及 5 年期以上的个人住房贷款，会直接参照相应期限的 LPR 来进行定价。1 年期以内的个人住房贷款利率，还有 1 年至 5 年期的个人住房贷款利率，银行可以自主选择参考的期限品种进行定价。
https://img2.baidu.com/it/u=2403825616,2640214598&fm=253&fmt=JPEG&app=138&f=PNG?w=589&h=500
9 月 20 日的市场报价利率 1 年期 LPR 比 8 月 20 日下降了 5 基点。5 年期以上 LPR 在上个月保持不变。10 月 20 日是星期天，所以 10 月 21 日进行报价，该报价和 9 月份的报价相同。
因此，每个月的房贷利率会依据 LPR 的变化而发生改变。
借贷人可与银行约定利率定价周期
借款人在申请商业性个人住房贷款时，能够与银行业金融机构进行协商并约定利率重定价周期。其中，重定价周期最短是 1 年，最长为合同期。在利率重定价日，会将定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。并且，利率重定价周期以及调整方式需要在贷款合同中明确规定。
（上图为某银行的新版合同）
借款人在申请商业性个人住房贷款时，能够与银行业金融机构进行协商并约定利率重定价周期。其中，重定价周期最短是 1 年，最长为合同期。在利率重定价日，会将定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。并且，利率重定价周期以及调整方式需要在贷款合同中明确体现出来。
基准利率转变为市场报价利率，也就是 LPR，其计算方式变更为“LPR+基点”。对此，在合同方面体现为，在利率调整幅度这一内容中，对应的选项是要加上或减去若干个基本点。
房贷利率=LPR（市场报价利率）+BP（基点）
加点 BP ：贷款银行会依据全国和当地住房信贷政策要求，同时综合考虑贷款风险状况，在发放贷款时与借款人进行协商约定，每笔贷款具体的加点数值是这样确定的。并且，加点数值一旦确定下来，在整个合同期限内都将保持固定不变。
约定重定 LPR 的利率：最短可 1 年调整一次，最长为合同期 30 年，约定期限内保持不变，若调整当月 LPR 下降，利率随之降价，若 LPR 上涨，贷款利率也随之上涨。
LPR调整对应月：
LPR 于每个月的 20 日公布。例如，你在 10 月 21 日进行放款，那么次年的月供调整所对应的就是次年 10 月 20 日公布的 LPR。
你若是在 10 月 18 日获得放款，那么在次年 9 月 20 日公布的 LPR 就有产生影响月供的可能。
假设 9 月的 LPR 为 4.85%。10 月 8 日之后买房，加点数值是 60 个基点，约定周期为 1 年。贷款利率是 4.85%加上 0.6%，即 5.45%。到明年 10 月时，假设最新的 LPR 变为 4.75%，而加点数值依然是 60 个基点，贷款利率就是 4.75%加上 0.6%，为 5.35%，这样月供可以少还一些。
银行贷款利率差异化报价
新规执行之后，房贷利率实现了市场化。每家银行都有自身的加减点标准。从各区域差别化信贷政策规定的加点下限来看，总体利率水平在实行 LPR 报价前保持基本稳定。但这并非真正执行的标准，而只是一个下限。
新政实施后，各家银行的房贷利率将更具市场化特点，会有不同的报价。我们所看到的银行加减点数值只是下限，最终银行会依据购房客户的综合情况来约定加点数值。今后，在不同的银行办理房贷，利息总额和月供可能会有较大差别。
昆明此次依据各家银行的报价，首套房利率下限存在 5.145 这一数值，存在 5.39 这一数值，也存在 5.40 这一数值以及 5.645 这一数值，我们来算一算还款利率的区别究竟有多大。
https://img2.baidu.com/it/u=1363546232,2838850548&fm=253&fmt=JPEG&app=138&f=JPEG?w=500&h=910
首套房贷款为 100 万元，贷款期限是 30 年，采用等额本息还款方式。
按LPR利率4.85%(0基点)计算
按利率5.145(29.5基点)计算
按利率5.39%(54基点)计算
按利率5.40%(55基点)计算
按利率5.635%(78.5基点)计算
上述以首套房贷款 100 万元，贷款期限 30 年，选择等额本息还款方式来计算房贷。从中可知，LPR(0BP)报价 4.85%与 LPR(78.5BP)相比，还款总额相差 17.49 万元。房贷利率方面，两者每月相差 485.96 元。利率 5.39%与 5.40%仅相差 0.01%（1 个基点），一个基点每月会产生 6.24 元利息，一年下来利息多 74.88 元，30 年下来则多 2246.4 元。别小瞧这一个小小的基点。LPR 增加 100 个基点（房贷利率 5.85%），算下来利息就多了 22.41 万。上述计算是按银行最低利率下限进行的。而在实际中，银行会依据市场情况，并且综合考虑客户的信用情况、抵押担保方式、期限、利率浮动方式和类型等个体差异，进行动态的差异化报价。所以，每个人根据自己的资质情况选择不同银行，可能会产生不一样的房贷利率。每家银行对于资质好的客户都会将最低下限作为优先执行的标准，而对于资质差的客户则会提高基点数值。
每笔贷款的房贷利率或将不一样
银行业金融机构需依据各省级市场利率定价自律机制所确定的加点下限，同时结合本机构的经营状况、客户的风险状况以及信贷条件等各类因素，将商业性个人住房贷款利率定价规则明确下来，对每笔贷款的具体加点数值进行合理确定。并且，每笔贷款具体的加点数值会在借贷合同中有所体现。
咨询相关银行后得知，每一笔贷款中，银行会依据购房者的资质情况来确定基点数值。购房者的资质包括其风险状况和征信问题。资质良好的购房者或许会按照最低基点下限来执行，而资质不佳的购房者可能会提高基点数值。目前，对于具体要增加多少个基点数值，并没有一个明确的标准。甚至对于资质差到不符合条件的购房者，银行还会拒绝放贷。
在新利率政策未执行之前，旧的资质情况主要与购房者的首付比例相关，而与房贷利率无关。资质差的购房者会被要求增加首付比例。在新政策下，首套房和二套房的房贷利率下限，其具体执行标准会依据市场情况，并且综合考虑客户的信用情况、抵押担保方式、期限、利率浮动方式和类型等个体差异，从而进行动态的差异化报价。今后每笔房贷利率根据情况都会有区别。
贷款首付比例
居民家庭的首套商业住房贷款，其最低首付不低于 20%。首付比例主要依据客户的资质情况来确定，资质好的客户首付可以付到 20%。一般情况下，需看银行流水，首付比例在 20%到 30%之间不等。对于省外户口的客户，首付为 30%。
拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款时，其最低首付比例为 45%。
居民家庭若拥有 2 套以上相应购房贷款且未结清，便停止其申请贷款；
（4）商业物业不限购不限贷
页:
[1]