昆明楼市微信小程序「春城楼粉+」：看房买房、了解项目、查询房价一站式服务
看房买房的全能小助手是昆明楼市微信小程序「春城楼粉+」，它可以让你轻松了解项目，还能一键查询房价，一切都能轻松搞定。———这是正文的分割线———
在相关买房的咨询里，在需求方面，楼粉经常会提到自住或者投资。这是对买房用途的一种概括性说法，会直接对买房的最后选择产生影响。
但是，从现实情况来看，在实际买房的过程中是能够实现不同用途同时具备效果的。
关键要看什么样的房子能够满足这种特殊的需求。实际上，昆明人对市区有着一种情结，这种情结包含了兼顾自住和投资的倾向性这一面。
昆明人的市区情结
记得，在昆明问路时，热心的昆明人在耐心给你指路之前，会习惯性地说上一句：昆明的面积不大，就像巴掌那么大……
用巴掌来比喻现在的昆明，或许不太合适，但它确实是昆明人活动范围的一种体现，也是市区情结的一种不经意的流露。
实际上，从昆明的金马山、碧鸡山、长虫山以及滇池这些三山一水的狭窄地理形态里，能够找到昆明人市区情结的根源。
城市的拓展受到限制，在长期的工作生活过程中，昆明人对市区产生了独有的感情。
后来呈贡撤县设区了，昆明还在着力主导城市外扩和向南拓展，比如大学城的搬迁、市级行政中心的搬迁等。但在这些过程中，这种以市区为荷载的工作与生活状态，并没有发生根本性的改变。
在呈贡建成初期，它曾被称作“鬼城”，这是有客观原因的。到了 2013 年，贯通昆明南北的大通道——地铁 1、2 号线开始运营，昆明以南的区域以及呈贡才能够与主城区连接成一条线，从而更好地融入到城市的整体发展之中。
我们从百度的实时热力地图进行观察。在下午 17:40 这个时间点，通过对比能发现。在晚上 23:40 这个时间点，再次对比可以看出。无论是处于工作的时间阶段，还是处于休息的时间阶段，市区的人口密度始终是最大的。
下午实时热力图（左）与晚上实时热力图（右）
晚上休息时间，从对比来看，南市区世纪金源大酒店区域以及呈贡斗南区域，人口密度相比白天减少得较为明显。
以上区域工作的人口聚集主要是为了工作，而居住的功能承载相对较弱。
从实时热力分布情况来看，可以看出昆明主城区中以火车站为中心的市区范围，这里是昆明人口聚集程度最高的地方，也是最为活跃的区域。
从昆明的城市发展方面来看，近年外拓趋势较为明显，相应的资源也有一定外溢。然而整体而言，围绕主城圈定的二环内的资源，其在工作和生活方面的丰富度与完整性是无法被撼动的。
从资源的集中程度来看，我们以与普通大众紧密相关的医疗资源为例。在云南省的三甲医院中，有 10 余所都聚集在昆明的二环以内。
其他区域无法企及昆明二环内的医疗资源。
在教育资源方面，这种聚集效应较为明显。昆明那些排名靠前的小学，绝大多数都在昆明主城区内。昆明那些排名靠前的中学，绝大多数也都在昆明主城区内。
城市资源高度聚集，区域的吸虹效应较为明显。这也许就是昆明人喜欢在市中心生活的根本原因。
市区内如何买房？
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从居住的层面来看，昆明人有着市区情结。这种情结使得市区，尤其是市中心区域，一直以来都是在昆明置业的热门风向。
具有城市最为丰富的公共配套资源，并且有城市密集的人口支撑的市中心区域，因此，无论是自住需求还是投资需求，在其面前都会是置业的最好选择。
从房价的涨幅情况来看具体情况如下：根据昆明锐理分区域的数据显示，昆明市区（中心和次中心区域）近一年的房价涨幅是非常可观的。
数据源自昆明锐理月报/昆明楼市整体制表
市区范围房价涨幅没有滇池片区那么高。很明显，滇池片区受到了两方面的影响，一是近年以来草海沿线开发热度的提升，二是高端低密度产品高单价和高总价的拉升作用，这两方面的作用比较明显。
单纯从普通住宅来看，在市区范围内，一年的房价涨幅达到 4000+元/㎡，这可以说是非常突出的。
我们从市区内（二环内）的在售项目来观察。市区内（二环内）在售项目数量不多。这些项目几乎都走的是改善型产品的路线。并且这些项目的价格相对其他区域要高。
昆明楼市整理/制表
其实，城市中心区具有作为城市领导者的地位，它对标行业领袖和高知精英人群。通过与目标受众群体相匹配的产品以及品质，在客观上给市区人居带来了全新的革新，这种革新是前所未有的。
事实上，城市中心区域由文化、集聚的资源与配套以及高净值群体等组成。它是一个城市最为优质的区域。从城市发展的路径来讲，城市中心区域必然是最容易诞生人居标杆的区域。
不过，现实情况是，当下土地寸土寸金。城市中心区域存在开发强度的问题，同时土地供应也有局限。这导致市区项目大多是以“袖珍”型为主，开发的发挥空间较为有限，很难在项目自身中实现品质人居的突破。
就拿前面说的二环内在售的项目来讲，一环边的华润中心除外，其他项目的用地都没达到千亩。所以，能够说华润中心是昆明为数不多的处于市中心区域的大盘。
其拥有超千亩的用地，这使得它在规划与产品方面具备更好的可塑性，从而成就了华润置地旗下的超级商业 IP——万象城能够落户昆明。
昆明万象城效果图（具体以政府审批通过及实际呈现为准）
华润置地此前在深圳、杭州、沈阳、成都、南宁、青岛、郑州、上海、武汉等城市布局了万象城。从已开业的万象城情况来看，它的模式既注重发展规模，又注重质量效益，给当地带来了创新的消费体验，也为商业伙伴创造了可观的收益。
以 2014 年开业的郑州万象城为例，它和昆明规划的万象城情况相同，都位于二七广场，二七广场属于城市中心区。郑州万象城在开业的当年取得了总出租率约 94.7%的优异成绩，并且很快就在郑州确立了商业“一哥”的地位。
地铁 4 号线和 6 号线有覆盖，尤其是 6 号线二期的岔街站与万象城实现了无缝接驳。这必然会给昆明中心区域即将呈现的“多元、精致、舒适、有趣”的品质生活带来质的提升，使其成为在市区置业的最佳选择。
市中心的品质选择
实际上，华润中心凭借市区的公共资源十分优渥且丰富这一优势，再加上双地铁的加持，同时通过自身大盘所具备的造血功能，组合出了万象城、中央景观公园以及教育资源等一系列优质的内部配套。
昆明主城区域当前整体开发强度较弱，这样的“全能型”项目是比较稀少的。
就项目这方面来说，万象城具有昭示性，并且自身配套完善。它对整个中心区域城市的界面改善起到了积极作用，同时也给昆明带来了能与一线城市媲美的都会生活风貌。
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华润中心项目规划效果图
可以说，华润置地作为央企，凭借自身对城市生活的理解，还有对市区珍稀土地的尊重，借助华润中心项目，充分展现了中心区域大盘的独特魅力。
华润置地紧密围绕“城市综合投资开发运营商”的定位，在聚焦城市升级、消费升级、产业升级的过程中，依托业主并为业主服务，通过集合商业模式，开启了千亩大盘的整体规划开发建设，推动了城市区域的更新，使昆明城市中心的繁华能够与国际一线城市相接轨。
华润中心带来的万象城，丰富了城市中心区域的生活；华润大厦写字楼，打破了一环稍显单一的城市承载格局；高品质住宅，为区域发展带来全新活力；城市级公寓，势必将成为入主城市中心区域的价值典范。
城市中心区丰富的路网发挥了作用，TOD 模式打造出了便捷交通，万象城商业承载着巨大消费引力，中央景观公园与高端产品搭配出了品质人居，高净值人群代表着城市财富指向……它们都以不同方式，诠释着华润中心作为城市中心区域人居标杆有着不可限量的未来前景，诉说着一座城改变一座城的真实故事。
从项目方所释放的信息能够看出，即将推出的四期在名称方面出现了细微的变化。之前是华润中心·悦府，而到了四期则变成了华润中心·润府，这表明华润置地给房子赋予了更重的承载。
华润中心·润府产品更加追求自然和健康。其定位为会呼吸的板式健康大宅，这将使它成为一环边健康生活的代名词。
华润中心·润府在具体内容体现方面，处于项目规划的中央景观公园位置较好的区域。它秉持一地块、双花园的规划理念，将外部中央景观与内部社区布局相融合，通过板式大宅对一环生活进行了优化。
同时，在规划与建筑方面、生态绿化环境方面、节能与能源利用方面、室内环境质量方面以及智能化服务打造方面，构建了“健康生态社区”。它试图通过呈现居住区的多种生活形态，回归自然健康的都会绿色生活方式。
建筑楼栋采用围合式设计，其整体排布均匀。这样的布局能有效避免住户对视，从而有效保障居住的隐私性。
华润中心·润府楼栋排布示意图
与此同时，楼栋间的布局是错落有致的。这种布局让楼栋间拥有了更丰富的景观空间，同时也让视野面更加开阔。
这些设施更是将生活点缀得丰富多彩。
华润中心·润府的产品里，首推的 175㎡户型被布置在地块朝向较好的位置，这样能保证餐厅是南向布局，客厅是南向布局，双套房式卧室也是南向布局。
华润中心·润府建面约175㎡户型图
整体来看，户型呈方正形状。它有四开间朝南，南向的采光面大概是 14.65 米。客厅拥有约 6 米宽的大阳台。这样不仅采光极好，而且收纳空间也很可观。
向外凸出的生活阳台更能彰显人性化的一面。它较传统的横向空间而言，更便于摆放中央空调，这样能减轻噪音及空调排气对室内的影响。同时，竖向的空间在晾晒和日常收纳方面也更便捷、更高效。
华润中心·润府建面约175㎡户型样板间实拍图
据悉，华润中心·润府的住宅建筑面积约在 175㎡至 243㎡之间。它是两梯两户的纯板式设计。将会首先推出 175㎡的户型。目前已经开启了定存业务。预计在 9 月进行开盘。开盘价格暂未确定。并且是带装修交付的。
华润中心·悦府有建面约 288㎡的大平层在售，其均价为 2.4 - 2.5 万/㎡；还有建面约 17 - 309㎡的商铺在售；以及建面约 38㎡的公寓在售，公寓售价约 1.3 - 1.4 万/㎡，且为毛坯交付。
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