宝安商业发展新趋势：从宝安中心到松岗福永，未来商业布局全面升级
————主编|罗嘉欣
本文作者|陈华
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不止于宝安中心，宝安商业越来越有看点了！
宝安曾经是“关外城市”，其商业长期集中在宝安中心商圈。近几年，由于深圳西移、大空港、前海扩容等利好因素的推动，宝安商业开始逐步向外辐射。松岗、福永等区域在新项目入市后，正在改变着宝安的商业格局。
未来，深圳大悦城、万丰海岸城、壹方沙井奥莱、华润金蚝小镇等项目将会入市。在此之后，宝安商业还将迎来新一轮的迭代。
01.商业现状
赢商大数据统计显示，目前宝安区存在 37 个存量商业。这些商业的总量为 313.86 万平方米，在深圳所有区域中，宝安区的商业总量居于首位。
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宝安区是深圳的工业大区，长期以来以制造业作为主要产业。由于受到消费力的限制，商业级别并不突出。在正在运营的 37 个商业项目中，中高端 MALL 只有深圳海雅缤纷城和前海壹方城这两个商业体。大众化 MALL 有 17 个，占比 46%。在中高端消费方面，存在着明显的差距。
从商业分布角度而言，宝安区目前已构建起宝安中心商圈、沙井商圈、西乡商圈、流塘商圈、福永商圈、石岩商圈、新桥商圈、松岗商圈这八大商圈。在这些商圈当中，宝安中心商圈是宝安区仅有的一个市级商圈。商业与产业联系紧密。除了宝安中心区之外，宝安商业分布有一个明显特点，那就是围绕着制造业发达的区域呈散状分布。比如在传统工厂分布较多的松岗、沙井、福永、石岩等地方，形成了多个外围商圈。
从开发商或运营商的角度来看，宝安区的商业主要由本土民营企业占据主导地位。例如，在该区域内具有代表性的商业项目，如海雅缤纷城、前海壹方城、宝安大仟里、满京华·满纷天地等，这些城市级或区域型的商业项目，其商业体量都比较大，且均是本土民营企业开发或运营的。相对来说，在这个片区，缺乏全国知名连锁商业企业的代表性商业布局，优质商业缺少更激烈的竞争环境，这对商业的进一步向前发展是不利的。
#宝安中心商圈：总量与客流位居深圳之最
宝安中心区拥有 1 号线、5 号线、11 号线、12 号线四条地铁线。它与南山、福田、罗湖中心区联通紧密且距离最近。正因如此，宝安中心区成为了宝安商业发展的核心。
目前宝安中心商圈已开业的商业项目有 7 个。这些商业项目的商业总量达到 92.2 万平方米。其中包括前海壹方城、海雅缤纷城、宝安福城万达广场、深圳中洲πmall 等购物中心。
从总量方面来看，这个商圈是宝安区商业最为集中的商圈。它也是七大市级商业中商业存量最多的。并且它还是深圳唯一一个商业存量超过 90 万平方米的市级商圈。随着 2024 年 15 万平方米的深圳大悦城开业，这个商圈有望成为深圳首个商业存量超百万平方米的商圈。
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宝安中心区承接了南山和福田的工作人口。四条地铁线路扩大了辐射范围。宝安中心商圈是七大市级商圈中客流量最大的。据赢商网数据统计，该商圈日均客流接近 200 万人次。
02
商业变化
近三年，我们观察到以下情况：深圳商业呈现一路西移的态势，西部中心宝安的商业也在不断发展进阶。其一，中心区的标杆商业进行了焕新升级，其核心商圈的品质在持续进阶提升；其二，新兴商业开始开业运营，这带动了宝安商业的格局得以扩容，新兴商圈也呈现出了新的面貌。
#商业增量第三，松岗片区迎蜕变
赢商大数据统计显示，在近三年（2020 年至 2022 年）期间，宝安区新增了 9 个商业项目。这些商业项目的合计商业体量为 71.8 万平方米，在各区域中位居第三。从新增商业的区域分布情况来看，一方面是宝安中心片区在不断地扩容；另一方面是松岗片区迎来了大型商业综合体，从而迈入了新的商业发展阶段。
#中心商圈朝时尚潮流进阶
对比而言，宝安中心商圈在近几年持续朝着品质消费的方向迈进。之前该区域内的商业大多集中在满足就近消费的中小型商业方面。前海壹方城刚开业的那几年，其最大的看点在于餐饮板块。而在该区域内，中高端消费主要是依靠带有“深圳最全高化美妆矩阵”的海雅缤纷城来支撑的。
近两年，前海壹方城向“年轻潮奢”方向进阶了，同时海雅缤纷城持续对零售业态进行完善。在这样的情况下，宝安中心商圈的商业品质也在加快提升。
这两大商业项目以高阶的零售品牌拉升了区域消费品质感。
03
未来商业机会
2022 年 8 月，广东省自然资源厅发布了《广东省都市国土空间规划协调指引》。在这份指引中，深圳被扩大为都市圈，宝安被纳入其中，并且与福田、罗湖、南山共同组成了深圳都市圈的核心区。从商业层面进行分析，城市级影响力商业项目较为稀少，这仍然是宝安与其他三大区域商业之间存在的差距。然而，由于宝安是四大核心区之一，所以它存在着极大的商业机会。
#人口全市top1，零售商业却存在大量的缺口
第七次人口普查数据表明，宝安区的常住人口为 447 万。宝安区是全市唯一人口超过 400 万的大区。然而，尽管宝安区是深圳人口最多的行政区，但其人均商业面积仅为 0.49 平方米/人，在深圳主城区 TOP6 中处于末位。
从消费活力方面来看，区域内的宝安中心商圈以及西乡商圈，它们的日均客流都在 200 万人次上下。由此可以看出，零售商业存在着极为巨大的空白之处，并且在未来还拥有着比较大的增长空间。
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#前海扩容、空港经济、会展经济等，这三大片区迎新机遇
宝安拥有“前海合作区”与“空港新城”两大高规格战略要地：
深圳国际会展中心
手握两张王牌，未来以三大区域为轴点，这三大区域分别是前海 - 宝安中心、空港新城、福永沙井片区。宝安商业会大步迈进，并且商业格局也将发生明显转变。
宝安中心区域当下商业开发密度较大。这里仅有少量的新项目来补充增量，不过这些新项目的品质是值得称赞的。例如大悦城控股商业在深圳的第一座大悦城，它将会带来 15 万平方米的增量，并且会打造出一个集购物、娱乐、观光、休闲、餐饮等多种功能于一体的全新商业地标。
空港新城：该片区主要以会展中心为依托来打造商业配套。4 月 29 日，深圳会展湾花园开业，开启了会展湾商业的首发。未来将会有会展湾招商花园城，其占地面积为 19 万平米，计划在 2024 年开业，定位是城市潮流艺术目的地。发力旅游休闲。区域内落户了前海·华发冰雪世界。该项目规划有约 10 万㎡冰雪主题商业。还有星级冰雪主题酒店。以及约 5 万㎡星光庆典广场等丰富业态。旨在打造粤港澳大湾区的世界级旅游新名片。
福永沙井片区是未来宝安商业价值点最高的区域。该区域聚集了诸多重磅旧改项目，或许会诞生宝安第二个城市级商圈。据赢商网统计，未来在这个片区至少有六大新 MALL 准备开始行动，规划新增的商业体量超过 80 万㎡。
今年下半年计划开业的百佳华佳漾汇沙井店，其总商业面积为 12 万㎡。该项目处在新桥片区，紧密围绕精致时尚、家庭休闲、社交娱乐这三大生活方式。建筑会融入沙井蚝乡的理念，通过立体街区模式来增强夜经济，从而打造出“佳华啷街”。除此之外，还有百佳华超市的 5.0 版，能够打造全新的“网红菜市场”。
2024 年将亮相的 2.0 版海岸城即深圳万丰海岸城，其商业体量为 18 万㎡。它不仅带来了山姆会员商店在宝安的首店，还将从场景空间体验以及业态品牌内容等方面，给深圳大空港地区的商业带来一次“深度升级”。
未来该片区有沙井华强时代广场，它将带来建面约 10 万㎡的片区首个退台式大型特色商业中心；深圳沙井壹方奥莱会以“奥特莱斯+X”模式，营造出超级 MALL、城市活力核心以及街区这样独特的商业形态；华润沙井金蚝小镇要打造一个“历史与现代交融、城市机能与文旅活动共生”的未来城市文旅目的地；华润福永怀德项目打算打造“万象汇”。
宝安还有宝安凤凰岗这一城市更新项目，它也将带来一个亮点商业。
从入市时间方面来看，赢商大数据统计显示，在未来三年（2023 年至 2025 年）期间，宝安预计会新增 5 个商业项目，这些项目的总面积达到 74.1 万平方米。上述所提到的那些重磅项目，大多处于较为前期的建设阶段。在短期内，宝安的商业看点将会主要集中在宝中和沙井这两个片区。未来，尤其是大空港 - 沙井片区的商业格局将会有较大的变化。商业迭代一路西进，在未来的几年时间里，也会对宝安区在城市商业格局中的地位起到极大的提升作用。
声明：珠三角商业地产原创文章，部分图源项目方
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