山东省物业管理条例最新修改：物业服务人定义与监督管理职责明确
近日，山东省举行了第十三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议。在这次会议上，决定对《山东省物业管理条例》进行修改。将第二条中的“物业服务企业或者其他管理人”改成“物业服务人”。除第一条和本条外，其他条文中的“物业服务企业或者其他管理人”以及“物业服务企业”都修改为“物业服务人”。
新增一款，此款为第二款：其中明确物业服务人包含物业服务企业以及其他管理人。
省人民政府的住房城乡建设主管部门承担着全省物业管理活动的监督管理职责。该部门负责对全省范围内的物业管理活动进行监督管理。全省物业管理活动的监督管理工作由省人民政府住房城乡建设主管部门负责。
（以下统称物业主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
市场监督管理部门按照自身职责做好与物业管理有关的工作。
建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案之前，应当向物业主管部门提出申请，以划分物业服务区域。
物业主管部门受理申请后，需在二十日内进行相关工作。先征求街道办事处、乡镇人民政府等单位的意见，接着进行划分登记，之后告知建设单位。同时，建设单位应当把划定的物业服务区域向物业买受人进行明示。
物业服务区域划定之后，倘若确实需要进行调整，那么就由物业主管部门依据本条例的规定重新进行划分登记，并且还应当经过相关物业服务区域内的业主依法共同作出决定。
将第二十二条改成第十五条，并且把第二款进行修改，修改后的内容为：物业服务人在承接物业的时候，应当对物业的共用部位以及共用设施设备进行查验。
建设单位需按照规定，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备的移交手续。同时，要协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。将第二十五条修改为第十七条，修改内容即为上述表述。
将第二十八条改成第二十条，其中第三款进行修改，规定如下：如果符合下列条件中的某一个，就应当召开首次业主大会会议。
“（一）已交付的业主专有部分面积的比例达到百分之五十以上；
“（二）已交付的业主人数的比例达到百分之五十以上；
向首位业主交付已满两年，并且已交付的业主人数的比例达到了百分之二十五以上。
把第二十九条改成第二十一条，并且将本条里的“三十日”调整为“六十日”。
将第三十条改成第二十二条，其中第二款进行修改：筹备组需在首次业主大会会议召开十五日前，在物业服务区域内进行公告。同时，筹备组要通过书面或者其他方式通知全体业主。如果业主对业主身份以及投票权数等提出异议，筹备组应当对其进行复核，并将复核结果告知异议人。
将第三款中的“六十日”修改为“九十日”。
将第三十二条改成第二十四条，修改内容为：以下这些事项是由业主共同来决定的：
“（一）制定和修改业主大会议事规则；
“（二）制定和修改管理规约；
“（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
“（四）选聘和解聘物业服务人；
“（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
“（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
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“（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
“（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
“（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定的事项，需要由专有部分面积占比达到三分之二以上的业主以及人数占比达到三分之二以上的业主来参与表决。对于前款中第六项至第八项规定的事项，应当是经参与表决的专有部分面积在四分之三以上的业主并且经参与表决的人数在四分之三以上的业主表示同意。决定前款的其他事项时，需要满足两个条件：一是参与表决的专有部分面积要过半数；二是参与表决的人数也要过半数，只有同时满足这两个条件，业主才同意。
将第三十三条改成第二十五条，修改内容为：业主大会对于业主投票权的计算如果有约定，那就依照其约定。要是没有作出约定，就按照以下规定来确定：
业主人数按照专有部分的数量来计算，一个专有部分算一人。不过建设单位尚未出售的部分以及虽已出售但尚未交付的部分，还有同一买受人拥有一个以上专有部分的情况，都按一人计算。
（二）关于专有部分面积，依据不动产登记簿所记载的面积来进行计算；如果还没有进行物权登记，那就暂且按照测绘机构的实测面积来计算；倘若尚未进行实测，就暂时按照房屋买卖合同所记载的面积来计算。
将第三十四条改成第二十六条，具体修改为：业主大会会议能够采用集体讨论这种形式。同时，业主大会会议也可以采用书面征求意见的形式，还可以采用互联网征求意见的形式。
将第三十八条改成第三十条，在第一款里把“三人”改成“五人”。
将第二款中的“三日”修改为“七日”。
把第四十一条改成第三十三条，在第一款里把“六十日”调整为“九十日”。
将第四十二条改成第三十四条，其中第一款的第四项进行修改，修改为：“（四）存在违章搭建建筑物和构筑物等违反管理规约以及侵害业主合法权益的行为；”
把第四十四条改成第三十六条，在第一款里增添一项，这一项成为第九项，即：“（九）从建筑物中抛掷物品的行为；”
业主大会或者业主委员会若发现有前款规定的行为，就有权依据法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失；物业服务人如果发现有前款规定的行为，应当及时采取合理措施予以制止，并且向有关行政主管部门报告，同时协助进行处理。
将第四十七条修改为第三十九条，具体内容为：业主或者物业使用人在进行住宅装饰装修工程开工之前，需要告知物业服务人；倘若按照规定必须报有关部门批准，那么就应当依法去办理批准手续。
业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工之前，若未告知物业服务人，那么物业服务人就有权依据管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业服务区域。
将第四十八条改成第四十条，修改内容为：物业服务人需要提示业主或者物业使用人，在对住宅进行装饰装修时要注意以下这些事项：
“（一）允许施工的时间；
“（二）废弃物的清运与处置；
“（三）住宅外立面设施及防盗设施的安装要求；
“（四）禁止行为；
“（五）按照管理规约、临时管理规约的规定交纳装修保证金；
“（六）需要注意的其他事项。”
将第四十九条改成第四十一条，其中第二款内容修改为：物业服务人在对住宅的装饰装修活动进行必要的现场检查时，业主或者物业使用人需要予以配合。
将第五十七条改成第四十九条，其第二款内容修改为：建设单位以及物业服务人等利用业主的共有部分而获得的收入，在把合理成本扣除之后所产生的收益，是属于业主共有的。对于共有部分收益的分配事宜，由业主大会来进行决定。
将第六十条改为第五十一条，内容如下：物业服务人能够聘请专业服务单位来承担设施设备的维修养护工作、清洁卫生工作、园林绿化工作、房屋修缮工作以及秩序维护等专项服务。然而，物业服务人不可以将物业服务区域内的全部物业服务一同委托给第三人，也不可以将全部物业服务分解之后分别转委托给第三人。
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将第六十二条改成第五十三条，修改内容为：物业服务人需要执行政府依法施行的应急处置措施以及其他管理措施，并且要积极地配合开展环境卫生方面的工作、文明创建方面的工作以及志愿服务等相关的工作。
物业服务人的合法权益受到法律的保护。任何单位和个人都不可以违规地强制物业服务人去代收相关的费用，也不可以强制物业服务人提供无偿的服务。
将第六十三条改为第五十四条，具体修改为：支持物业服务人去建立行业自律组织；规范行业行为；促进诚信经营；提高物业服务水平；维护物业服务人的合法权益。
将第六十五条改成第五十六条，并且把第五项进行修改，修改后的内容为：“（五）在物业使用过程中，承担对禁止行为进行制止以及报告等的义务；”
将第八项修改为：“（八）其他物业服务事项。”
将第六十六条改成第五十七条，并且增添一款，使其成为本条的第四款，即：物业服务人公开作出的对业主有利的服务承诺，属于物业服务合同的组成部分。
将第六十七条改成第五十八条，具体修改为：解除物业服务合同或者终止物业服务合同的时候，应当依据法律规定履行提前通知的义务。
同时，原物业服务人要配合新物业服务人做好交接工作，并且如实告知物业的使用和管理状况。
增加一条，作为第五十九条：物业服务人要严格履行物业服务合同的约定。可以通过恳谈会等方式，及时知晓业主对物业服务的需求。要化解物业服务纠纷。需定期把服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、投诉渠道、履行情况，还有维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等，以合理的方式向业主公开，并且向业主大会、业主委员会报告。”
将第六十八条变更为第六十条，其中第二款的内容为：价格主管部门需会同物业主管部门，依据住宅物业的种类、服务内容、服务等级以及服务成本等因素，制定出相应的基准价和浮动幅度，并且向社会进行公布。
将第七十一条改成第六十三条，其中第二款内容进行修改：物业服务人按照约定履行义务的话，业主就应当依照约定交纳物业服务费，不能以未接受或者无需接受相关物业服务作为理由而拒绝交纳。在物业产权发生转移的时候，业主应当把物业服务费结清。
将第七十二条改成第六十四条，新增一款，此款为第四款：物业服务人不可以通过停止供水、供电、供气、供热等手段来催促交付物业服务费。
将第七十八条调整为第七十条，具体内容为：供水单位应当承担由其运营管理的相关管线和设施设备的维修、养护、更新责任；供电单位应当承担由其运营管理的相关管线和设施设备的维修、养护、更新责任；供气单位应当承担由其运营管理的相关管线和设施设备的维修、养护、更新责任；供热单位应当承担由其运营管理的相关管线和设施设备的维修、养护、更新责任；通信单位应当承担由其运营管理的相关管线和设施设备的维修、养护、更新责任；有线电视单位应当承担由其运营管理的相关管线和设施设备的维修、养护、更新责任；宽带数据传输单位应当承担由其运营管理的相关管线和设施设备的维修、养护、更新责任。
专业经营单位进行相关管线和设施设备的维修、养护、更新工作时，业主需要给予配合。 专业经营单位在对相关管线和设施设备进行维修等操作时，业主应当予以配合。 专业经营单位对相关管线等进行维修等工作时，业主应当配合。 专业经营单位在维修、养护、更新相关管线和设施设备时，业主应当配合。 专业经营单位进行相关设施设备的维修等工作时，业主应当予以配合。 专业经营单位对相关管线和设施设备进行养护等工作时，业主应当配合。 专业经营单位在维修、更新相关管线和设施设备时，业主应当予以配合。
将第七十九条改成第七十一条，内容为：专业经营单位能够把相关专业经营设施设备的维护工作以及保养等事宜托付给物业服务人来承担，而物业服务人则可以依据委托合同向专业经营单位收取报酬。
相关管线和设施设备的维修、养护、更新费用应当由专业经营单位承担，不得从专项维修资金中列支。
对违法行为及时作出处理。
将第八十三条改成第七十五条，此条中“也能够申请仲裁或者依法向人民法院提起诉讼”调整为“也能够依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼”。
将第八十四条改成第七十六条，并且把本条里的“计划生育”给删除掉；把“突发事件应急知识”调整为“突发事件应对知识”。
将第八十五条改成第七十七条，其中第三款的内容是：县级以上人民政府要按照规定把旧住宅区改造归入保障性安居工程当中，并给予资金补助；开发项目设施不配套等遗留下来的问题，由原来的建设单位投入资金来解决；供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营的设施设备改造，应该达到分户计量以及分户控制的条件，并且专业经营单位要承担由其进行运营管理的设施设备建设所需要的支出；业主专有的部分的设施设备改造支出，由业主自己来承担。设区的市人民政府对投资责任有另外规定的，就按照其规定来。县（市、区）人民政府对投资责任有另外规定的，也按照其规定来。
将第八十六条改成第七十八条，并且增添一款，使其成为第二款，内容为：鼓励具备条件的楼栋安装电梯。关于具体的办法，由县级以上的人民政府来进行制定。
将第八十七条改成第七十九条，在本条中，把“由社区居民委员会组织实施”改成“可以临时由社区居民委员会组织实施”。
将第八十八条改成第八十条，内容如下：未建立专项维修资金制度的旧住宅区，业主需按照国家和省的相关规定交纳专项维修资金；并且物业服务人能够依据物业服务合同的约定，代替业主归集专项维修资金。
删去第九十四条的第四项。
（大众日报客户端记者 赵君 报道）
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