临沂市物业管理条例立法背景与必要性解读——2024年临沂市人大常委会新闻发布会
2024 年 8 月 8 日，临沂市人大常委会举行了新闻发布会。在这个发布会上，对《临沂市物业管理条例》的有关内容进行了解读和介绍。发布人
韩纪伦为市人大常委会委员，同时也是市人大法制委员会主任委员以及常委会法工委主任。
黄 伟 市司法局党组副书记、副局长
刘兴旺 市住建局党组成员，市供热和住房保障中心主任
<p><pre class="syl-page-code"> <code></code></pre></p>
《临沂市物业管理条例》的立法背景
黄伟（市司法局党组副书记、副局长）：
我还要向大家介绍《临沂市物业管理条例》（以下简称《条例》）起草审查的过程。
一、制定《条例》的必要性
物业管理是基层社会治理的重要部分，它与广大人民群众的生活品质息息相关，也关系到文明城市的建设以及社会的和谐稳定。在市委和市政府的领导之下，我市开展了党建引领沂蒙红色物业等工作，同时还进行了物业领域的专项整治，这些工作使得物业管理工作取得了很大的进步和发展。城镇化进程加快，物业管理工作存在一些现实问题，这些问题制约着日常居住和生活环境质量的进一步提升，与人民群众的愿望和要求存在差距。近年来，《中华人民共和国民法典》以及 2021 年修改的《山东省物业管理条例》都对物业管理作出了新规定。为能有效解决我市物业管理工作中存在的问题与挑战，有必要出台一部贴合我市实际的地方性法规，以此为我市物业管理工作提供法治保障。
二、《条例》的起草、审查过程
市住建局依据立法工作计划，起草了《条例（草案送审稿）》，并将其送至市司法局进行合法性审查。市司法局按照工作的相关要求，履行了相应的工作程序。
https://img0.baidu.com/it/u=225978566,233419517&fm=253&fmt=JPEG&app=120&f=JPEG?w=475&h=228
一是进行广泛的意见征求。通过市政府以及市司法局的网站等媒体，向社会公开进行意见征求；以书面形式向发展改革、财政、城市管理、行政审批服务、市场监管等二十余个部门，以及各县区政府、市人大代表、市政协委员和有关专家学者征求意见，总共征求到各类意见建议 107 条。
市司法局会同市人大常委会法工委以及市住建局前往外地和有关县区。他们实地对物业管理工作进行了考察。同时，针对《条例（草案）》所涉及的问题进行了研究和论证。
召开了立法座谈会，参会人员有市人大代表、市政协委员、市政府立法咨询专家、市政府立法联系点代表、企业代表以及市直有关部门相关工作人员。在座谈会上，听取了各界的意见和建议，对《条例（草案送审稿）》进行了多次研究论证和反复修改，最终形成了《条例（草案）》。
市政府进行了第 32 次常务会议，该会议对《条例（草案）》进行了审议并通过。随后，市政府按照程序向市人大常委会提交了议案，此议案是关于提请审议《临沂市物业管理条例（草案）》的。
《临沂市物业管理条例》是我市对物业管理活动进行规范且促进和谐宜居社区建设的重要地方性法规。《条例》从 2024 年 10 月 1 日开始施行。《条例》实施后，市司法局会配合相关部门做好《条例》的宣传与实施工作。
<p><pre class="syl-page-code"> <code></code></pre></p>
《临沂市物业管理条例》的审议修改过程和主要内容特点
韩纪伦是市人大常委会委员，同时也是市人大法制委员会主任委员以及常委会法工委主任。
《临沂市物业管理条例》（以下简称条例）在 2024 年 5 月 16 日经临沂市第二十届人民代表大会常务委员会第十八次会议得以通过。同时，该条例在 2024 年 7 月 25 日经山东省第十四届人民代表大会常务委员会第十次会议获得批准。并且，此条例自 2024 年 10 月 1 日起开始施行。条例制定并出台，会充分发挥立法的引领作用，也会充分发挥立法的推动作用。它能为规范物业管理活动提供有力保障，能为维护业主的合法权益提供有力保障，能为维护物业使用人的合法权益提供有力保障，能为维护物业服务人的合法权益提供有力保障。
下面，我重点介绍一下条例的审议修改过程和主要内容特点。
一、条例的审议修改过程
自《临沂市物业管理条例》被列为 2023 年立法审议项目之后，市人大常委会以及市政府都给予了高度重视。并且按照立法工作的程序，切实做好了调研、起草、论证以及审议等各项工作。其中，一是始终坚持开门立法的原则，广泛地征求各方意见。在不同阶段，先后进行了 2 次向社会公开征求意见的工作。同时结合物业领域突出问题的综合整治以及“12345·临沂首发”群众诉求，进行了 3 次征求各县区、各部门、人大代表、政协委员、智库专家、基层立法联系点意见建议的行动。并且通过问卷调查分别征询了业主、物业企业和街道社区的意见建议。另外，坚持问题导向，深入到基层进行调研。委托兰山、郯城等 4 个县区进行专项调研，之后提出调研报告和意见建议。又组成立法调研组前往罗庄、平邑等 6 个县区进行实地调研，并且召开座谈会，以便听取基层部门、协会、企业、业主委员会以及业主的意见。专门召开立法听证会，就以下 5 个事项听取陈述人的观点和意见：小区车位管理、业主委员会作用发挥、物业企业监管、物业服务收费、业主公共收益和专项维修资金使用管理。三是始终坚持精细立法，认真进行研究论证。常委会法工委对各方面反馈的意见建议进行了汇总整理以及研究论证，还会同市司法局、市住建局开展了多轮集中修改工作，并且向市委常委会会议进行了汇报。该条例先后经过市人大常委会会议三次审议，在 5 月 16 日经由市人大常委会第十八次会议进行表决并获得通过。
二、条例的主要内容特点
条例包含 7 章，一共 45 条。其中分别有总则这一部分；还有业主和业主组织；以及物业服务；还有物业的使用和维护；还有监督管理；还有法律责任；最后是附则。
附则规定了实施时间。
条例以我市实际为基础，针对物业管理工作中的热点和难点问题进行制度方面的设计，其主要内容与特点在以下几个方面有所体现：
坚持党建引领。为让基层党组织能充分发挥对物业管理的政治引领以及统筹协调的作用，条例明确了物业管理需坚持党委领导、政府主导、业主自治、多方参与的工作格局，还规定要建立健全在党组织领导下的物业管理党建机制，推动在业主委员会以及物业服务人中设立党的基层组织，以此来发挥党建的引领作用。要求业主大会、业主委员会以及物业服务人等在社区（村）党组织的领导之下，依照法律规定和相关规则开展物业管理活动。鼓励那些符合条件的社区（村）党组织成员、居民委员会成员以及村民委员会成员，通过法定的程序来兼任业主委员会成员。
条例明确规定物业管理要纳入基层社会治理体系，要健全部门分工负责以及属地协同共治的工作机制。从前期开发开始，到标准社区建设、房屋销售；从物业招投标、项目交接、承接查验、确定物业服务等级；再到制定实施物业服务标准评价、公开信用等级、使用应急维修资金、指导监督业主自治，都要实行全过程的监管服务。同时，对于无业主委员会的小区，要对其物业管理方面的空白以及在突发状况下物业服务缺失的情况作出规定。并且要求乡镇街道及时去组建物业管理委员会，同时确定应急服务人员。
（三）注重问题导向。其一，聚焦于加强业主委员会的监管，明确规定了任期以及离任时的经济责任审计，同时要求业主大会不能将业主的共同事权授权给业主委员会去决定。其二，聚焦于压实建设单位的责任，清楚地表明建设单位需要承担前期的物业管理责任。新增了物业保修期届满前的查验制度，要求在保修期届满之前组织业主对物业质量进行查验。针对只售不租车位车库的行为创设法律责任，同时针对不公示车位车库数量的行为也创设法律责任。三是将重点放在规范物业服务方面，要求制定物业服务标准，让物业企业向业主公示相关内容，并且对拒不退出物业服务区域的行为以及采取停水、停电、限制出入等催交物业费的行为创设法律责任。五是聚焦电动自行车安全问题，规定了相应的停放场所和充电设施建设，同时也对电动自行车的停放和充电提出了要求。六是聚焦“12345·临沂首发”工单办理里部门职责不清晰的问题，明确了住建部门在物业管理活动中的具体职责任务，也明确了有关部门在物业管理活动中的具体职责任务，还明确了乡镇街道在物业管理活动中的具体职责任务。
注重特色创新方面：其一，对物业服务用房的配置要求进行了细化，明确了分期开发小区的用房建设标准；其二，创设了业主委员会候补成员制度，当业主委员会成员出现缺额时，候补成员能够递补为业主委员会成员。三是创新业主公共收益制度，明确了业主公共收益的具体范围，要求业主委员会把公共收益单独列出账目，进行独立核算，并且按季度把收支的明细在物业服务区域内较为显著的位置进行公示。四是新增业主满意度测评制度，规定业主委员会每年针对物业服务人开展一次业主满意度的测评，同时可以依据测评的情况依法对物业服务人进行解聘或者更换。
<p><pre class="syl-page-code"> <code></code></pre></p>
《临沂市物业管理条例》的贯彻实施措施
刘兴旺（市住建局党组成员，市供热和住房保障中心主任）：
物业管理是城市管理的重要组成部分，与广大业主的切身利益相关。物业管理也是社区治理的重要组成部分，关乎社会和谐稳定。市人大给予关心支持并大力推动，《临沂市物业管理条例》（以下简称《条例》）已获省人大批准，自 2024 年 10 月 1 日起开始施行。这为全市物业管理服务工作的高效、规范、健康发展提供了制度保障，同时也标志着我市物业管理工作迈入了规范化、法制化的新进程。下一步，我们会认真开展《条例》的宣传以及贯彻实施工作，重点做好三方面的事宜。
广泛开展宣传活动，以营造浓厚的氛围。其一，加大宣传的力度。将“线上+线下”的方式综合运用起来，借助广播电视、网站、微信公众号等各类不同的媒介，构建起多元化且全方位的宣传格局；印制《条例》的单行本，免费发放给广大的市民，引导广大业主踊跃地参与到物业管理工作中。其二，开展学习培训工作。三是着重强化普法教育。将普法工作与进社区、进小区以及项目经理接待日等活动相结合，设立起法律咨询台，发放宣传册和宣传页，面向广大居民逐一地普及《条例》的内容，为群众解答疑问并消除困惑。
二、强化统筹协调，凝聚工作合力。一是明确属地管理。依据推进基层治理体系和治理能力现代化建设的新要求，《条例》明确了街道与社区在物业管理方面的工作职责。我们会持续促使物业管理的重心向下转移，构建起“市、县区、街道、社区、小区”这五级管理体系。同时，深入开展物业领域中突出问题的综合整治工作，力求做到“小事在小区内解决，大事在社区内解决，矛盾在当地就得以解决”。二是要加强部门之间的协作。在《条例》的框架之下，我们会规范业主委员会以及业主大会的运作。我们会充分尊重业主在物业管理中的主体地位，也会充分体现业主在物业管理中的主体地位。从而形成共建共治共享的物业管理格局。
其二，要深化物业整治。三是要强化责任追究。对于在物业管理工作中违反《条例》相关规定的情况，要按照法律法规和相关规定进行处理。加强物业服务企业的监管。对于服务质量不达标的企业，要采取通报批评的措施。对于服务质量不达标的企业，要责令其进行整改。对于服务质量不达标的企业，要采取清退等措施。这样做能够切实维护广大业主的合法权益。
页:
[1]