深圳市龙岗区政府物业管理办法详解：加强管理确保安全保值增值
各街道办事处，区直各单位，驻区各单位，区属各企业：现在把《深圳市龙岗区政府物业管理办法》发放给你们啦，你们要按照要求去执行哦。
深圳市龙岗区人民政府
2015年8月10日
深圳市龙岗区政府物业管理办法
第一章 总 则
为了加强龙岗区政府物业的管理与监督，以保障政府物业能够得到合理使用，确保政府物业的安全、保值以及增值。依据“集中统一、规范有序、公开透明、物尽其用”的原则，按照国家以及省、市的有关规定，结合本区的实际情况，制定了本办法。
这些物业包括办公用房、文教卫体科研用房及场地、仓库、周转性住房（宿舍）、商业用房、厂房、停车场（库）、土地、临时建筑、社区配套和公共服务用房（社区公配物业）。
全区政府物业的产权归属于龙岗区人民政府。龙岗区政府设有物业管理中心（简称“区物管中心”），它是全区政府物业的管理部门，能够代表区政府对政府物业行使所有权，也能行使管理权、调配权以及收益权，并且实行统一接收、统一登记、统一管理、统一调配和授权使用等工作。
各街道需要指定特定的部门以及人员来承担政府的物业管理职能。并且，业务经费要被纳入到部门的年度财政预算当中。
具体办法由区保障性住房投资有限公司会同区住房建设局另行制定，经区政府批准后报区物管中心备案。区保障性住房投资有限公司在每年度终了后的 30 天内，需要将其所管理的政府物业资产的状况以及统计数据报送至区物管中心进行备案。
第五条 创新型产业用房管理办法另行制定。
政府物业遵循所有权和使用权相分离的原则。机关事业单位获得了区物管中心的授权，从而对政府物业拥有使用权。
区物管中心需要建立政府物业档案以及信息化管理系统，要对物业资产进行账务方面的核算，并且要保障政府物业管理能够做到公开、公平，还要做到科学以及高效。
第八条，管理政府物业的机关事业单位应遵守本办法。占有政府物业的机关事业单位应遵守本办法。使用政府物业的机关事业单位应遵守本办法。机关事业单位若使用财政性资金向外租用办公用房，应参照本办法执行。机关事业单位若使用财政性资金向外租用仓库，应参照本办法执行。机关事业单位若使用财政性资金向外租用周转性住房（宿舍）等物业，应参照本办法执行。
第二章 接收和建购管理
政府投资兴建、改建、扩建的政府物业，建设单位需要在工程竣工验收后的 30 天之内进行操作。具体来说，就是要根据工程的实际情况，把物业资产以及相关的资料档案移交给区物管中心。
机关事业单位使用财政性资金购置政府物业时，需将年度购置计划报给区物管中心。区物管中心签署意见后，按照有关规定将该计划报给区发改、财政等部门进行统筹安排。并且，在获得批准立项且取得财政资金之后，由区物管中心统一签订房地产买卖合同，对物业进行验收，同时申办房地产权登记。区发改部门在立项时，如果没有区物管中心签署意见，就不会予以立项。区财政部门在安排资金时，如果没有区物管中心签署意见，也不会予以安排。
机关事业单位若使用财政性资金向外租用办公用房，需参照上款规定执行；机关事业单位若使用财政性资金向外租用仓库，需参照上款规定执行；机关事业单位若使用财政性资金向外租用周转性住房（宿舍）等物业，需参照上款规定执行。
房地产开发单位配套建设的产权属政府的社区公配物业进行接收时，要按照《深圳市龙岗区人民政府办公室关于印发的通知》（深龙府办〔2014〕24 号）来执行。
第十二条，机关事业单位如果要与其他单位（个人）以合作或集资方式建设、改建、扩建政府物业，必须经过区物管中心审核并报区政府批准。在本办法实施之前已经存在上述行为的，就需要在本办法实施之日起 30 天内，以书面形式向区物管中心进行备案。
涉及政府物业处置的国有企事业单位改制方案中，其政府物业处置这一部分，应当先去征求区物管中心的意见，之后再去履行其他的法定程序。
第三章 产权登记管理
龙岗区政府授权区物管中心去做一件事，即统一向房地产权登记部门申办政府物业的房地产权登记。办理好的房地产证登记在龙岗区国资委的名下，并且在房地产证的附记中明确地表明了产权是归属龙岗区人民政府的。
本办法实施前已购置、占有和使用政府物业的机关事业单位，需如实向区物管中心申报本单位在这方面的情况。区物管中心会依据申报资料来进行核实工作，并且使用单位应当给予配合。
新建的政府物业以及目前正在使用但还未办理产权登记的。使用单位需要按照区物管中心的要求提供相关资料，或者协助提供相关资料。如果无法提供相关资料，使用单位应当予以说明。
第十七条，对于以机关事业单位名义办理了房地产权登记的政府物业，需要将房地产证交给区物管中心进行统一保管。并且，区物管中心根据实际的需求，能够向房地产权登记部门申请进行变更登记。而对于那些尚未与机关事业单位脱钩的企业，其物业应该由区物管中心会同有关部门来进行产权界定。其中，归属政府部分的物业，由区物管中心申办房地产权登记。
机关事业单位与他方合作兴建的物业，区物管中心会会同有关部门来界定其中政府所有的产权份额。并且，区物管中心会对属于政府那部分的产权去申办房地产权登记。
实行企业化管理的自筹和差额拨款事业单位的物业，区物管中心会会同有关部门进行产权界定。同时，区物管中心会同有关部门会申办房地产权登记。
政府物业的命名需符合国家以及省、市在地名管理方面的规范，并且由区物管中心来进行统一申办。
第四章 调配和授权管理使用
第二十一条规定，区物管中心针对全区的非经营性政府物业，其中主要涵盖办公用房、文教卫体科研用房及场地、仓库等，实行统一调配以及授权管理和使用制度。区物管中心在进行统一调配之后，会对以下这些非经营性政府物业进行授权使用，并且签订《政府物业授权管理使用责任书》。
区属党政机关以及区直属事业单位所使用的非经营性政府物业，被授权给区机关事务管理局，由其按照规定进行统筹安排和管理。
街道机关事业单位所使用的非经营性政府物业，被授权给街道办事处，由街道办事处按照规定进行统筹安排和管理。
教育系统所使用的非经营性政府物业，区教育局被授权按照规定来进行统筹安排与管理。
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卫生计生系统所使用的非经营性政府物业，被授权给区卫生计生局，由区卫生计生局按照规定进行统筹安排和管理。
公安系统所使用的非经营性政府物业，龙岗公安分局被授权按规定进行统筹安排和管理。
上述规定之外的财政全额或差额拨款的事业单位，其使用的是非经营性政府物业，这种物业由区物管中心授权可以无偿使用。对于经费自筹或企业化管理的事业单位以及社会公益组织等，它们使用的非经营性政府物业，原则上是由区物管中心授权有偿使用的。如果这些单位的经费确实有困难，经过区物管中心审核并且报区国资委审批同意之后，就可以适当减免租金。
第二十二条规定，经授权管理政府物业的区级主管部门和街道办事处，以及经授权使用政府物业的事业单位和社会公益组织，需要结合本单位的实际情况，制定出政府物业管理和使用的制度，并且将其报给区物管中心进行备案。
《政府物业授权管理使用责任书》具有重要性，它是获得对政府物业进行授权管理和使用的凭证。如果未签订该责任书且未经批准，那么任何单位或者个人都不可以擅自去占用、挪用政府物业，也不可以改变物业的使用功能。
本办法实施之前，那些原本管理和使用政府物业，同时又没有签订《政府物业授权管理使用责任书》的单位，需要在本办法实施的那一天起的 30 天之内，向区物管中心提出办理申请。
机关事业单位出现撤销的行为时，须重新签订《政府物业授权管理使用责任书》。
《政府物业授权管理使用责任书》有有效期制度。被授权管理和使用政府物业的单位，需在该责任书到期日前 30 天内，到区物管中心办理续签手续。
政府物业经授权使用后，若闲置时间达到 1 年以上，那么区物管中心会收回其使用权，并且会另行调配使用。
机关事业单位超标准使用的政府物业，区物管中心会以书面形式通知其收回超标准部分的使用权。同时，会另行调配使用这些物业。使用单位需要在收到书面通知后的 30 日内迁出，并办理移交手续。
第五章 经营管理
区物管中心能够直接对全区经营性政府物业进行管理和市场化运作，也可以委托资产经营机构来做这件事。这些经营性政府物业主要包含仓库、厂房、商业用房、停车场（库）、周转性住房（宿舍）等。
每年度终了后的 30 日内，各街道办事处应按照区物管中心的要求，将所管理的经营性政府物业的资产状况及统计数据报区物管中心备案。
承租政府经营性物业需要签订政府物业租赁合同。区物管中心或者被授权的有关部门会与承租方签订政府物业租赁合同。租金收入会被纳入财政预算管理。
文教卫体科研等公益性单位以及妇儿发展事业等公益性单位出租政府物业的，区物管中心会签订政府物业租赁合同，或者授权有关部门签订政府物业租赁合同。
周转性住房（宿舍）遵循有偿使用的原则，由区物管中心进行统一管理，或者授权给有关部门进行管理，并且要签订政府物业租赁合同。
因超标准使用、闲置达 1 年以上或者年审不合格等原因而被收回的非经营性政府物业，区物管中心能够依据实际情况，对其使用功能进行调整，并且开展经营管理工作，以此来保证政府物业资产的保值和增值。
经营性政府物业的租赁价格依据最新的深圳市房屋租赁指导价。同时，要结合物业的状况以及市场价格来作为参考进行制定。如果该物业纳入了政府招投标范围，那么就参照政府招投标的有关规定来执行。
第三十二条规定，若未获得区物管中心的批准或授权，机关事业单位不可以将政府物业进行出租、转让，也不可以与其他单位（个人）展开合作经营。在本办法开始实施之前，已经进行了出租、转让或合作经营行为的，需要在本办法实施的那一天起的 30 天之内，以书面形式将具体的情况上报给区物管中心，然后按照有关规定来进行处理。
第六章 维护保养管理
政府物业的维护保养包含物业的本体维修、内部装修、修缮、改造以及日常管理服务等方面。需按照“谁使用谁负责”的原则来做好维护保养工作，所需经费按照相关规定，通过年度政府投资项目立项进行安排，或者纳入部门年度财政预算安排。区物管中心对政府物业的维护保养承担着监管责任。
政府投资兴建的物业，在工程竣工验收后，建设单位须按规定缴交房屋本体维修基金；创新型产业用房，在工程竣工验收后，建设单位须按规定缴交房屋本体维修基金；社区公配物业，在工程竣工验收后，建设单位须按规定缴交房屋本体维修基金。
政府物业在进行本体维修之前，使用单位需要依照房屋本体维修基金使用的相关规定，申请使用房屋本体维修基金来进行维修。如果经确认不属于房屋本体维修基金的维修范围，那么就需要遵循以下这些原则：
区政府办公大楼的维护保养及所需经费，由区机关事务管理局统筹安排。区海关大厦的维护保养及所需经费，也由区机关事务管理局统筹安排。
街道机关事业单位使用的非经营性政府物业，其维护保养及所需经费由街道办事处统筹安排；街道办事处管理的经营性政府物业，其维护保养及所需经费也由街道办事处统筹安排。
教育系统所使用的非经营性政府物业的维护保养工作，以及所需的经费，都由区教育局来进行统筹安排。
卫生计生系统所使用的非经营性政府物业的维护保养工作，以及所需的经费，都由区卫生计生局依据规定进行统筹安排。
公安系统所使用的非经营性政府物业的维护保养工作以及所需的经费，是由龙岗公安分局来进行统筹安排的。
区属机关事业单位除上述条款外使用的非经营性政府物业的维护保养及所需经费，各单位需按照有关规定制定计划。日常维修管理方面，各单位要根据维修标准、时限等规定自行组织实施；办公用房的大修及专项维修则按照《深圳市龙岗区人民政府办公室关于印发的通知》（深龙府办〔2014〕30 号）的规定来组织实施。
经营性物业（除街道办事处管理的之外）的维护保养由区物管中心进行统筹安排。
采用服务外包方式聘用物业管理企业来对政府物业进行日常管理服务。首先要按照有关规定经过相关程序来确定物业管理企业，确定之后需将其报至区物管中心进行备案。
第七章 物业处置管理
政府物业的处置，指的是机关事业单位所使用的政府物业进行置换。
调拨是指在不改变政府物业所有权的情况下，以无偿的方式对国有资产的占有和使用进行变更的资产处置行为。
出售是指政府物业通过有偿转让的方式来改变其所有权或占有、使用权，并且会收取相应的处置收益，这是一种资产处置行为。
投资入股，即把政府物业在一定期限内的使用权折算成一定数量的股份，投入到股份制企业的运营当中，同时能够享有股东的权益，这是一种资产处置方式。
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改造是对政府物业进行的一系列操作，包括维修、改造升级以及拆迁重建等，其目的是增加政府物业的价值，属于资产处置的范畴。
报损是指对于发生的政府物业呆账损失以及非正常损失等情况，必须依据有关规定进行核减或者核销的资产处置行为。
经科学鉴定后，或者按照有关规定，若资产已不能继续使用，那么就必须进行产权注销，这种资产处置行为被称为报废。
置换是指为了便于合理使用政府物业，能够充分发挥物业的使用效能，在不减少物业价值的情况下，与其他物业产权所有人在位置、空间、面积等方面进行调整以及调换的一种资产处置方式。
第三十八条 政府物业处置的范围：
（一）闲置5年以上的政府物业。
因使用年限已超过或者出于安全方面的原因，经过技术论证后确实必须要拆除或者报废的物业。
（三）因城市规划须要拆除或改造的物业。
单位出现分立、撤销、合并、改制以及隶属关系改变等情况时所发生变化的物业。
（五）因自然灾害导致损毁或灭失的物业。
需要调整置换的物业，存在不能充分发挥使用效能或不能合理使用的情况。
（七）根据国家法律、法规和政策规定需要处置的物业。
机关事业单位若要对政府物业进行处置，需先经区物管中心审核并获得同意，之后再报区国资委进行审批。
第四十条，机关事业单位在向区物管中心提出处置申请时，应当提交以下这些资料：
（一）政府物业处置申请书；
（二）物业形成原始凭证；
符合本办法第三十八条规定情形的证明材料，这些材料包括技术部门的鉴定意见以及评估机构出具的物业评估报告等。
（四）其他应提交的资料。
政府物业的处置收益需要纳入财政预算管理，并且要按照财政部门的相关规定来执行。
第八章 监督与处罚
第四十二条，区物管中心承担检查、监督机关事业单位政府物业管理、使用以及经营状况的工作。区纪检（监察）部门按照职能分工，对区政府物业的使用情况进行监督；区财政部门按照职能分工，对区政府物业的管理情况进行监督；区审计等部门按照职能分工，对区政府物业的经营活动进行监督。
第四十三条，若政府物业使用单位出现下列行为中的任何一种，区物管中心会责令其在规定期限内进行改正；倘若情节较为严重，区纪检（监察）机关将会对相关领导以及直接责任人追究责任。
（一）弄虚作假、隐瞒政府物业，阻挠区物管中心核查的；
（二）擅自将政府物业转借他人使用的；
（三）擅自改变政府物业使用功能的；
（四）擅自利用政府物业进行经营活动的；
未按规定履行自身职责，在管理方面做得不好，从而导致政府物业资产出现严重流失的情况；
（六）未按规定权限维修、使用和处置政府物业的；
（七）在招投标活动中弄虚作假的；
（八）未按规定限期整改、搬迁或交回物业的。
区物管中心针对违反本办法的机关事业单位，能够采取以下措施：其一，核查单位的账务情况；其二，追缴其应得的收益；其三，责令其在规定期限内进行整改；其四，收回相关的物业以及其使用权。
区物管中心工作人员若有玩忽职守或徇私舞弊的情形，那么区纪检（监察）机关会追究直接责任人和单位负责人的行政责任。
第九章 附则
第四十六条 本办法由区物管中心负责解释。
本办法从印发之日开始实施，其有效期为 5 年。在此之前，有关政府物业管理的规定如果与本办法不相同，那么就以本办法作为标准。
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