私房出租税收计算方法与计算器使用指南，2019年厦门税务最新政策解析
私房出租税收计算说明有计算器，你可直接套用。发布日期为 2019 年 1 月 31 日 17 时 02 分，来源是厦门税务，字号有大、中、小，可打印本页并下载。私房出租税收征收主要有两种方式，一是按实征收（按实际租金收入申报），二是核定计税租金征收。这两种征收方式都能代开发票。个人出租房产有两种类型需要征收：一种是住房；另一种是非住房，像厂房、办公场所、商用场所等这类。 - 在 2021 年 4 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日期间，私房出租增值税起征点同样为某元（含本数），也是不含税收入大于该元才计征增值税。（三）教育费附加的计算方式为：教育费附加等于增值税乘以 3%，同时 2019 年 1 月 1 日起，教育费附加也减半征收。房产税方面，住房类按 4%征收，其计算公式为：房产税等于不含增值税的租金收入（也就是增值税含税收入减去实际缴纳的增值税）乘以 4%，同样在 2019 年 1 月 1 日起减半征收。非住房类的房产税计算方式为：房产税等于不含增值税的租金收入乘以 12%，这里的不含增值税的租金收入即增值税含税收入减去实际缴纳的增值税。并且从 2019 年 1 月 1 日起，该房产税减半征收。土地使用税的计算方式为：每平方米土地年税额除以 12 后再乘以占地面积。土地使用税根据所处地段，年税额每平方米在 4 至 25 元之间，可查看土地使用税单位税额表。住房类免征土地使用税，非住房类按实际情况征收土地使用税。从 2019 年 1 月 1 日起，土地使用税减半征收。并且从 2019 年 1 月 1 日起，非住房类印花税开始减半征收。以上 2 项、3 项、4 项、5 项、6 项、7 项相加，也就是“城建税”加上“教育附加”加上“地方教育附加”加上“房产税”加上“土地使用税”加上“印花税”，假设将其称之为相关税费（以下在计算个人所得税时需要用到）。个人所得税在私房出租且采用核定征收方式时：其一，若纳税人无法提供合法、准确的成本费用凭证；其二，若纳税人不能准确计算房产租赁的成本费用；那么就按租金收入的 5%来核定应纳税所得额。
《厦门市地方税务局关于自然人出租房产个人所得税征收管理的公告》（厦门市地方税务局公告 2018 年第 1 号）以及《国家税务总局厦门市税务局关于发布继续执行的税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局厦门市税务局公告 2018 年第 2 号）应纳税额的计算公式具体如下：应纳税额等于应纳税所得额乘以税率。其中，自然人出租住房时，暂按 10%的税率来征收个人所得税；而自然人出租非住房的话，则按照 20%的税率征收个人所得税。当以核定征收方式申报转租收入（此收入仍为增值税不含税收入）时，不可扣除转租人支付给一手出租人的租金。若各项税费由租赁方承担，那么出租方实际获得的出租所得为“租金收入+各项税费”，需以此作为计算的依据。公式中的个人所得税税率依据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24 号）第二条第（一）款的规定来进行判断。具体情况如下：对于个人出租住房所取得的所得，会按照 10％的税率来征收个人所得税；而对于个人出租其他房屋，则按照 20%的税率来征收个人所得税。2. 若增值税不含税收入减去相关税费（不含增值税）再减去修缮费后大于 4000 元。
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