住房公积金贷款对象与条件详解：申请前需满足的缴存要求
陕西省 住房公积金个人住房贷款实施细则一、贷款对象和条件
（一）贷款对象
住房公积金贷款的对象是具有完全民事行为能力的住房公积金缴存人。缴存人在申请贷款之前，需要已经按月连续足额缴存住房公积金达 12 个月以上，并且在申请贷款时缴存状态是正常的。那些符合上述住房公积金缴存条件的缴存人，在进行购买、建造、翻建、大修自住住房等行为时，能够申请办理个人住房公积金贷款。
单位未按规定足额为职工缴存住房公积金。当个人申请住房公积金贷款时，如果住房公积金缴存基数低于上一年度西安市政府规定的职工月最低工资标准，那么应由所在单位先把全部职工的缴存基数调整为规定标准，并且补缴当年全部少缴的款项，之后才可以申请贷款。在缴存基数调整后，单位正常缴存要延续三个月，省中心才会办理贷款放款手续。
（二）借款申请人申请贷款应符合下列条件
1、具有合法有效的身份证明；
2、有稳定的收入和良好的信用，有偿还贷款本息的能力；
3、提供省中心认可的担保方式；
购买住房时，需具备符合法律规定的购买住房的合同或协议，并且已经支付了不低于规定比例的首期购房款。建造住房时，需具备建设、规划、土地管理等部门批准的文件，能够支付不低于建造住房所需费用的规定比例的首期付款或自筹资金。翻建住房时，同样需具备相关部门批准的文件，能够支付不低于翻建住房所需费用的规定比例的首期付款或自筹资金。大修住房时，也需具备相应批准文件，能够支付不低于大修住房所需费用的规定比例的首期付款或自筹资金。购买二手房的，还需要提供公积金中心认可的评估机构出具的评估。
5、借款申请人及其配偶无尚未还清的个人住房公积金贷款；
6、法律、法规和规范性文件规定的其他条件。
二、贷款额度、期限、利率与担保
（一）贷款额度
申请个人住房公积金贷款，其最高额度需参照西安住房公积金管理中心的相关标准来执行。并且，贷款额度还必须要符合以下这些条件：
职工购买符合贷款条件的自住住房，包括普通商品房、经济适用房、二手房、集资建造的职工住宅等。若自住住房建筑面积在 144㎡（含）以下，首次申请住房公积金贷款，额度不超过房屋总价的 75%；若建筑面积在 144㎡以上，贷款额度不超过房屋总价的 70%。
已结清首次住房公积金贷款的职工，若第二次申请住房公积金个人住房贷款，当购买建筑面积 144㎡（含）以内的住房时，贷款额度不超过房屋总价的 70%；而当建筑面积在 144㎡以上时，贷款额度不超过房屋总价的 65%。
精装修的住房，其贷款额度为不超过房屋总价的 60%。明显高于市场平均价格的住房，贷款额度也是不超过房屋总价的 60%。
职工进行自住住房的建造、翻建、大修时申请贷款，该贷款的额度不会超过建造、翻建、大修所需费用的总额的 60%。这也就意味着申请人自己筹备的资金要不少于房屋建造、翻建、大修费用总额的 40%。
（二）贷款期限
购买住房的贷款期限在 1 年到 30 年之间。借款到期的日子不能超过借款申请人法定退休后的 5 年。同时，贷款期限不能超过最长的 30 年。
二手房贷款期限与房屋建成年限相加不超过 30 年。
（三）贷款利率
1、住房公积金贷款利率按照中国人民银行公布的利率标准执行。
贷款期限在一年以上的住房贷款，在还款期间若遇到人民银行利率调整，那么从下年初开始，住房公积金贷款利率会按照相应的利率档次执行新的利率标准，也就是从下一年 1 月 1 日起，依据最新执行的利率标准来重新计算月还款额。
在借款期内，如果遇到人民银行利率调整，住房公积金贷款利率不会发生变动。
（四）贷款担保
借款人申请住房公积金贷款时，需要提供省中心认可的担保方式。其贷款担保方式主要有以下三种： 其一，提供符合规定的抵押担保；其二，由符合条件的保证人提供保证担保；其三，采用质押担保方式。
保证担保的方式为：由保证人对借款人提供连带责任保证担保。若采用保证担保，保证人需与借款人和受委托银行签订担保合同或协议，并且有权要求借款人以住房抵押方式提供反担保。目前，省中心主要运用由西安市住房置业融资担保有限公司（即“担保公司”）提供的保证担保方式。
借款人可以用所购买的合法住房来作抵押，也可以用其他自有、共有或第三人拥有房屋产权的住房作抵押。借款人若采用住房抵押方式进行担保，就必须依照法律规定办理住房抵押登记手续，并且抵押人需要与受委托银行签订抵押合同。
质押担保方面，借款人拥有用国债、银行存单等经省中心认可的有价证券来充当质物的权利。若借款人选择采用有价证券进行质押担保，那么出质人必须要与受托银行签署质押合同，并且将有价证券交付给受托银行进行保管。
三、贷款办理程序
（一）申请人提交贷款申请材料
借款申请人在申请住房公积金个人住房贷款之时，需要向省中心受托经办银行提供如下资料：
1、身份证明：居民身份证、军官证等有效身份证明。
2、婚姻状况证明：结婚证、离婚证、单身声明等。
缴存情况和还款能力证明包含个人住房公积金缴存证明，需明确的是省中心无需提供缴存证明。若申请人未在省中心缴存住房公积金，那么就需要提供符合省中心规定的异地贷款职工住房公积金缴存证明及明细。申请人的住房公积金缴存基数以及配偶的住房公积金缴存基数或工资收入可用于计算要求的家庭收入，以确定还款能力。对贷款月还款额进行测算时，该额度不得比家庭收入的 50%高。同时，扣除测算还款额和家庭负债后，家庭月收入需不低于 1500 元。
若贷款用于大修自住住房，需提供房屋权属证明、房屋安全鉴定证明、工程概预算。
建造、翻建、大修自住住房的，需提供施工单位出具的收款票据等有效凭证。
6、贷款担保材料。
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7、借款申请人及配偶的征信报告。
8、省中心要求提供的其他证明或资料。
（二）贷款申请的受理和审查
申请人携带规定的申请资料，前往省中心受托经办银行进行申请提交。若申请资料齐全，便会予以受理。对于已受理的申请资料，其审查时限最长不会超过 15 个工作日。贷款申请的审查包含初审、复审以及贷款审批这几个环节。
贷款进行初审。初审的方式是委托受托经办银行进行审查。贷款初审包含以下这些内容以及步骤：
申请人的借款资格需要进行审核。首先要确认借款申请人具备完全民事行为能力。其次，其身份证明和婚姻证明必须合法有效。再者，缴存住房公积金的状况要符合规定。同时，个人住房公积金受理确认书的相关信息要与申请人提交的资料信息以及住房公积金缴存登记信息保持一致。最后，借款申请人及配偶的签章要完整，字迹要清晰。
购买住房时，需审核购房合同以及首付款凭证是否合法有效，同时要确认首付款金额达到规定比例等；在建造、翻建、大修自住住房时，要审核批准文件是否合法有效，并且自筹资金需达到预算工程费用的规定比例。
收存的证明资料需要进行审核。这些证明材料是真实有效的，并且复印件与原件没有差异。同时，影像资料的采集也是完备的。
与借款申请人进行面谈。去核实借款申请人所提供证明资料以及借款行为的真实性。告知借款申请人需承担的责任和义务等内容。并且形成面谈记录。
根据借款申请人的委托，通过查询个人信用信息基础数据库系统或者其他信用评级机构所提供的个人信用报告，来审查借款人以往的信用情况。
倘若不符合申请条件，就应说明原因，并退回申请资料。借款申请人的贷款条件或提供的证明资料若存在疑义，应要求其补充相关证明资料后再予以受理，或者进行调查后给出答复。
贷款进行复审。复审工作由贷款经办部门负责开展。复审经办人会对经过初审的贷款申请进行审核，审核的内容和步骤包含以下这些：
复审主要包含以下方面：一是采集上传的证明资料要齐全，并且印鉴要清晰；二是贷款金额、期限以及利率的计算必须准确；三是担保方式要符合规定；四是电子数据与影像资料要相符；五是其他需要进行复核的内容。
出具复审意见：若复审通过，复审人员需出具复审同意贷款的意见，接着通过审核系统提交给部门负责人进行审核；倘若复审未通过，要注明原因，然后由审核系统将其退回。
复审过程中若发现存在疑义，复审人员会借助审核系统把材料退回给初审人员，同时要求初审人员及时进行调查落实以及补充相关内容。
贷款审批由贷款经办部门负责。审批经办人会对经过复审的贷款申请进行审核，审核内容涵盖以下方面且包含以下步骤：
审查贷款影像资料是否齐全且符合要求，同时审查初审、复审手续是否符合要求，还要审查申请贷款的期限、金额是否符合规定等。如果贷款申请经审查获得批准，就将其系统同意进入担保审核流程。
经审查若发现存在疑义，就会把贷款申请经由审核系统退回，同时要求银行经办责任人去进行调查落实。
未获得批准的，需注明未批准的原因。接着，把贷款申请通过系统退还给银行，之后由银行经办负责人告知借款人未批准的原因，并且返还贷款申请资料。
（三）签订借款合同和办理担保手续
受委托银行依据贷款审批表和系统信息来制作借款合同。在借款合同中，贷款金额、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款方式等内容必须与省中心贷款批准意见以及系统信息保持一致。
省中心指定的担保公司受理担保申请后，会审核相关手续是否齐全。如果符合担保条件并同意提供担保，那么会在 3 日内出具《西安个人住房公积金贷款担保办结通知书》。
合同各方需在借款合同上进行签字和盖章。受委托的银行应要求借款申请人当面签字确认，同时也应要求其配偶以及房屋共有权人、抵押人等当面签字确认。
申请人及配偶等在受托银行面谈时，这样做是为了方便借款申请人且减少办理手续次数。他们可以同时预签借款合同，此合同是按照受托银行初审通过的贷款金额、期限、担保方式等项目制作的。待省中心贷款审批同意后，经办银行和担保公司再在借款合同上签字盖章。如果省中心贷款审批借款申请的相关项目发生了变化，那么就依据贷款审批通过的内容重新制作借款合同，并且合同各方要履行签字盖章的手续；倘若贷款审批没有通过，那么预签的合同就会作废。
（四）贷款发放
贷款发放之前，贷款经办部门需安排专人去核实这些内容：其一，贷款已经获得了批准；其二，面谈等事项已经完成；其三，当事各方已经签订了借款合同；其四，贷款担保手续已经办妥。
如果符合贷款发放条件，中心会把贷款资金划拨到售房单位或者建房、修房承担方在银行开设的账户里，或者划拨到二手房资金监管专户中，并且在原则上 3 个工作日内发放贷款，不过借款人原因导致延迟放款的情况除外。
（五）异地贷款
职工未在省中心缴纳住房公积金。若在西安市区购买住房并申请贷款，那么可以按照上述办理程序以及省中心《陕西省内异地住房公积金贷款办理须知》的规定来办理。
四、贷款偿还
（一）还款方式
住房公积金个人住房贷款期限为 1 年的。这种情况下实行到期一次还本付息。并且是利随本清。
贷款期限若为 1 年以上，需按月分期归还贷款本息。借款人从贷款实际发放日的次月开始还款，在每月的还款日，经办银行会依照借款合同的约定，从借款人的个人银行储蓄存款账户中进行扣划。借款人可按照借款合同约定的以下两种方式之一来归还贷款本息：
等额本息还款方式，是在贷款期内每个月都以相同的额度来平均偿还贷款的本息。
等额本金还款方式。在贷款期内，每月都等额偿还贷款本金。同时，贷款利息会随着本金逐月递减。
借款人需在借款合同规定的还款日，于约定的扣款银行的储蓄存款账户（包含银行卡或银行活期存折）中留存足够用于偿还贷款本息的资金。
借款人将全部贷款本息还清之后，保证担保人需要及时前往房产抵押登记部门办理注销抵押的相关手续。
（二）提前还款
1、借款人可以在贷款发放后提前全部或部分偿还贷款。
借款人提前进行部分贷款偿还时，需先结清之前应还款的本息。之后，经办银行会依据剩余的本金以及剩余的期限，重新对之后的月还款本息额进行计算。
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借款人提前将全部贷款偿还完毕时，需要在归还当期的贷款本息的同时，把全部剩余的贷款本金结清。并且，在此之前已经计算收取的贷款利息以及相关费用，不会再进行调整。
五、贷后管理
（一）贷款逾期催收
借款人未按合同约定归还贷款本息，也就是借款人约定的还款扣款账户资金不足或无法扣划时，受委托银行需在 5 个工作日内对借款人进行电话提示催收，以了解违约原因并做好电话记录。
借款人存在拖欠贷款本息达 2 期及以上的情况时，受委托银行一方面会向借款人进行电话催收，另一方面还应发出书面的“催收通知书”，并且要将逾期催收的相关情况按照要求进行汇总列表后送至省中心经办部门。省中心经办部门的贷后管理人员，需要对各委托银行所报送的逾期情况进行分类汇总，然后开展电话催收工作并做好记录。
借款人存在拖欠贷款本息达 3 期及以上的情况，经办部门需以书面形式通知保证担保人，同时督促受委托银行以及保证担保人尽快与借款人进行约见，或者前往借款人处进行上门催收，以便了解借款人违约的原因，并协商出可行的催收方案。
（二）逾期贷款处置
对于因借款人疏忽或遗忘而导致的逾期贷款，通过电话以及借款人单位协助等途径来通知借款人及时归还拖欠的贷款本息。
借款人具有还款意愿，然而因收入水平下降，按照合同约定归还贷款本息存在困难。经申请并获得批准后，可适当延长借款人的还款期限，且原则上只能办理一次。延长后的借款期限最长不能超过 30 年。
借款人贷款本息逾期 6 期以上且无实质性还款方案时，需要求保证人履行保证责任，代为偿还贷款本息。保证人在履行保证责任并代为偿还贷款本息的同时，能够依法处置抵押物。
借款人逾期不按时归还贷款的本息，需按照借款合同的约定承担违约责任。同时，会加收逾期罚息，并且会在人民银行的征信系统中记载个人的不良信用记录。
（三）借款合同变更
借款合同若需要变更，需经借款合同签订的各方进行协商并达成同意，同时还需征得保证担保人的同意，之后依法签订变更协议。在变更协议未达成之前，原借款合同依然继续有效。
合同履行期间，借款人若提出缩短或延长借款期限，需由借款人填写“贷款期限调整申请书”，且需符合以下规定：
（1）申请调整借款期限的，不得发生拖欠贷款本息情况；
借款人首先按照原本的月应还款额来归还当期应还的本息。在期限进行调整之后，从下一期的还款开始，就按照变更之后的月应还款额来执行。
（3）新计算的月应还款额，借款人应具有规定的还款能力；
延长期限的话，原借款期限加上延长期限，它们的总和不能超过规定的贷款最长期限 30 年。
调整后累计的借款期限达到新的利率期限档次时，从调整之日起，贷款利率会按新的期限档次利率来执行，并且已经计收的利息不会再进行调整。
经省中心审批且同意调整借款期限后，借款人需与受托经办银行以及保证担保人签订借款合同变更协议，同时要办理抵押登记变更等相关手续。
借款人提前进行了部分还款之后，如果有缩短贷款期限的需求，那么就按照调整贷款期限的规定去办理。
在合同履行的期间内，借款人若需要对还款方式进行变更，那么可以向受托承办银行提出申请，并且要符合以下规定：
（1）申请变更还款方式的，不得发生拖欠贷款本息情况；
借款人首先按照原本的还款方式归还当期应当归还的本息。从接下来的那个还款期开始，就按照变更之后的还款方式开始进行执行。
按照变更后的还款方式所计算出来的月应还款额，借款人需要具备规定的还款能力。
经省中心同意后变更还款方式，借款人需要与受托经办银行以及保证担保人签订借款合同变更协议。
借款人死亡后，其财产合法继承人继续履行借款合同；借款人宣告失踪后，其财产合法继承人继续履行借款合同；借款人丧失民事行为能力后，其财产合法继承人或监护人继续履行借款合同。
借款人遗产的财产代管人同意继续履行原借款合同义务，受托经办银行应根据经公证的继承协议等办理借款合同变更手续，并办理担保变更手续。
以清偿借款人的债务。
保证人若失去担保资格和能力，或者发生合并、分立、破产等情况，借款人就应当变更保证人，并重新办理担保手续。
（四）贷款信息管理和档案管理
贷款经办部门需建立贷款信息台账。此台账包含借款人的基本信息。同时，台账还包含贷款信息，如合同金额、期限以及贷款审批批准事项等。贷款信息台账可以以电子台账的形式存在，也可以以手工台账的形式存在。
贷款若出现逾期情况，需及时在不良贷款台账里登记借款人逾期的时间、期数、金额、利息等信息，同时记录催收记录以及催收结果。对于通过追究保证人担保责任、处分抵押物来收回不良贷款的，要在不良贷款明细台账中分别记录收回的具体金额以及损失金额。
贷款在申请、审查、发放以及收回等各个过程中所形成的文件和材料，需要及时进行归档处理，以此来保证贷款档案的安全、完整，并且能够实现有效利用。受托银行对于住房公积金贷款的信息以及档案的管理工作，应当如同对待自营房贷业务管理一样，务必确保贷款档案的安全与完整。
贷款发放之后，贷款经办人需在 15 个工作日内对贷款文件材料进行复查与清理工作。接着要合理编排这些材料的顺序，填写档案清单。并且要按月将贷款档案移交给档案室。档案管理员则要对归档的材料进行清点，之后在档案移交单上签字。
贷款档案需实行集中统一保管。要指定专门的人员，无论是专职还是兼职的档案管理员，让其具体负责贷款档案的保管工作。
贷款档案借阅时需要进行登记，通常是不可以借出的。对于借阅贷款档案的人员，不允许他们对贷款档案进行涂改、拆换、损毁以及遗失等行为。当贷款档案借阅完毕后，档案管理员需要对贷款档案进行核查。
7、贷款档案管理员及查阅使用人员应遵守保密制度。
贷款业务终结后，贷款档案需保管 3 年。保管期届满后，要对贷款档案进行鉴定，鉴定合格后进行登记造册，之后将其集中销毁。
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