限购政策最新解读：单身买房无限制，离婚买房限制解除，贷款政策详解
问题一：单身限购取消没？
答：随着限购名存实亡，单身买房其实基本没限制了。
本地户籍单身以及非本地户籍单身，按照最新政策，在限购区可以购买一套面积小于 120 平的房子。而对于面积 120 平以上的房子，在限购区理论上是可以随便购买的。在不限购区，那就更不用说了，购买限制更少。
同理，离婚买房的限制已经暂时离开了舞台。再也不用通过离婚来买房，也不用再考验夫妻之间的信任度了。
问题二：
不是说限购区第三套不能贷款，而不限购区第三套才能贷款吗？这与另一个政策，即限购区每个区可以买一套且首付 15%，是否冲突呢？也就是在天河、越秀、荔湾各买一套，到底能不能分别以首付 15%贷款呢？
不冲突。关键在于，只要进行挂牌或者放租行为，不管是第几套房产，也不管处于哪个位置，并且不论是否存在未还清的贷款，再次购买房产时都只需支付 1.5 成的首付。
比如，你可以这样操作：
天河拥有一套房，在越秀和荔湾分别再购置一套，越秀和荔湾的这两套都被视为首套；天河拥有一套房，将其挂牌或放租后再购买一套天河的房子，新购买的这套依然算首套；天河拥有 3 套房，将这 3 套全部挂牌或放租后再购买第 4 套，新的这一套仍然算首套。实际上，只要你有购买的意愿，从理论上来说可以拥有无限套首套房。
问题三：
广州的最新房贷利率多少？
目前的最新情况是，1 年期的 LPR 为 3.45%，5 年期以上的 LPR 为 3.95%。
在利率方面，经我们的摸查得知，当下大多数银行是按照新政来执行的。其中，首套利率为 3.4%，也就是 LPR 减去 55BP；二套利率为 3.8%，即 LPR 减去 15BP。
有些规模不是很大的银行，像渣打银行，它们能够做到首套利率为 3.3%。还有汇丰银行，它也能做到 3.15%的首套利率。这些银行有的是规模不大，有的则是非常缺客。
问题四：
存量公积金利率是不是可以降的？
答：会调的，明年1月1日统一调。
央行在 5 月 17 日发布了《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》。从 2024 年 5 月 18 日开始，个人住房公积金贷款利率被下调了 0.25 个百分点。
首套和二套，调整后情况如下：
首套：5年以下(含5年)2.35%，5年以上2.85%；
二套的利率情况如下：5 年及 5 年以下的为 2.775%；5 年以上的为 3.325%。
5 月 18 日前已发放的个人住房公积金贷款，需等到 2025 年 1 月 1 日进行调整。
问题五：
套数按区认定的话，存量房二套变首套降利率的政策还能用吗？
存量二套房贷调整为首套利率，在全国范围内，去年 9 月已经进行过一次统一的调整。
目前，仅少数城市还能再调。例如杭州，其二套利率可转首套，这是基于杭州房地产“5.9 新政”后放宽首套房认定的实际情况。符合标准的存量二套房贷款利率，能够转为首套。“5.9 新政”规定：包括主城四区在内，均已调整为“以区为单位认定首套房资格”，即所在区名下无房，新购即算首套。因此，不同区的存量房二套利率可转首套利率。）
至于广州的存量房贷利率，首套和二套目前都没有相关调整政策。
问题六：
现在有的银行推出了先息后本，这种划算吗？
现在很多银行可以实行先息后本的还款方式，这种方式基本没有什么门槛，购房者自己就可以申请。
还款方式具体如下：前 3 至 5 年期间，只需偿还利息，无需偿还本金；在这之后，则按照正常流程偿还房贷；并且首套房贷的利率依然是 3.4%。
这种还款方式的优点在于前期压力相对较低。其缺点是原本需要 30 年偿还的房贷被压缩至 27 年还清，这样一来，每个月的月供压力会有所增大。
具体适用因人而异，如果打算三五年内换房，或许可以考虑。
问题七：
取消限售，是否意味着取消增值税？
答：不是的，两年限售取消了，但两年内出售还是要交增值税。
我通过电话向税务局进行了确认，对于不满两年的房子，需要按照 5.3%的比例全额缴纳增值税。
如果是豪宅满二的情况，你能够提供发票，然后按照 5.3%的差额来交税，这样就可以满足降低税费的需求。并且在价格没有上涨的前提下，增值税可以是 0。
问题八：
住宅不限售了，公寓还限吗？
公寓不再受到限制。528 新政虽然没有明确提及公寓限制的相关内容，但实际上已经在窗口执行了相关规定。
根据我们的了解，目前，部分区域已经有成功落地案例。
问题九：
原有房产挂售后利率可按首套，再买一套契税按首套还是二套？
https://img1.baidu.com/it/u=2414530273,2316437478&fm=253&fmt=JPEG&app=138&f=JPEG?w=800&h=1037
答：购房首付利率算首套，税费算二套的。
最后，再附上一些常规问题答疑：
1、购房主体是什么？
答：以家庭为单位，子女年满18岁可另算一个家庭。
2、单身人士是什么？
成年单身人士包括未婚人士、离异人士和丧偶人士，且这些人士均年满 18 周岁。
离异人士有未成年子女的，是否按居民家庭执行限购政策？丧偶人士有未成年子女的，是否按居民家庭执行限购政策？
丧偶人士无论是否有未成年子女也按单身人士的标准执行限购政策。
4、离异或丧偶人士购房是否须核查未成年子女名下房产情况？
离异人士个人名下查无房产的，其本人可申请购买一套住房。丧偶人士个人名下查无房产的，其本人也可申请购买一套住房。
5、未成年人能否单独购买商品住房？
不限购区域的房子可以单独购买，120 平以上户型也可以单独购买。非本市户籍的人购房须符合相关限购政策。需要注意的是，未成年人购房必须全款支付。
广州市农业户口是本市户籍吗？
持上述这些由公安部门出具的证明，如《户口簿》《户籍登记卡》《常住人口登记表》等，都被视为本市户籍。
7、广州市蓝印户口属本市户籍吗？
蓝印户口不是正式户口，且原户籍尚未被取消。所以，持有广州市蓝印户口的人士必须按照非本市户籍居民的方式来办理购房手续。
家庭成员中有的具有本市户籍，有的则是非本市户籍并且没有本市的纳税或社保证明，那么他们能否共同申请购买住房呢？
其家庭具备申请购买住房的条件，不过在购房人员当中必须要有本市户籍的家庭成员。并且，那些不符合购房资格的家庭成员不能以个人的名义去单独购买住房。
9、持军官证人士，其家庭可以申请购买住房吗？
持军官证等相关证件的人士，在提供其所属部队出具的证明，证明内容为申请人在广州服役以及其家庭和婚姻情况后，如果其家庭名下查无房产，那么他本人可以单独申请购买一套住房，也可以与非广州户籍家庭成员共同申请购买一套住房。
广州安置的军队离退休干部，其家庭能否申请购买一套住房？
计划移交我市安置的军队离退休干部，若需要购买住房，凭借民政部门提供的《军队离退休干部安置审定表》以及广州市军队离休退休干部安置办公室出具的相关信函，且家庭名下未查找到房产的，其家庭便可申请购买一套住房。
11、持人才绿卡及人才绿卡副证人员如何适用限购政策？
非广州市户籍的境内持卡人能够享受广州市户籍居民的待遇来购买自住房；香港、澳门特别行政区的居民，台岛地区的居民以及外国人，持有中国护照、拥有国外永久（长期）居留权并且在国内没有户籍的留学人员和其他持卡人员，经过核实在本市没有住房的话，就可以购买一套商品住房。
1、住房标准是什么？
查房产情况显示用途为“居住用房”或“住宅”的房产，包括商品房、经济适用房、限价房、宅基地、集体土地所有权住房等，均纳入家庭住房套数计算范围，其中包含新建商品住房和二手住房。
2、普通住房标准是什么？
住宅小区建筑容积率大于 1.0；单套住房套内建筑面积小于 120㎡；单套住房建筑面积小于 144㎡；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的 1.44 倍以下。（来源：《广东省建设厅关于确定我省普通住房标准的通知》）
3、住房套数如何认定？
通过人民银行征信系统的《个人信用报告》来认定住房套数，通过不动产登记机关出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》来认定住房套数，通过住房公积金贷款记录来认定住房套数，并且通过面测、面谈等形式的尽责调查来认定住房套数。（来源：广州住房公积金管理中心）
4、多人共同购房的，如何计算住房套数？
购房人单独购房时，住房套数为购房人本人名下的住房套数；同一个家庭的成员共同购房时，住房套数为家庭中所有成员（购房人本人、配偶、未成年子女）各自名下的住房套数之和；购房人不属于同一个家庭的，住房套数按购房人各自所在家庭名下住房套数多的一方的套数计算。（来源：广州住房公积金管理中心）
A 名下有一套住房，其配偶名下也有一套住房，而他们的未成年子女名下没有住房。如今 A 与配偶一同买房，若 A 个人申请贷款，家庭住房套数为 A、配偶以及未成年子女各自名下住房套数的总和，也就是两套。当下处于购买第三套住房的情况，这种情况下不符合贷款条件。
B 有一套住房，其朋友 C 也有一套住房。B 的配偶和未成年子女名下无房，C 的配偶和未成年子女名下也无房。现在 B 和 C 共同买房，由 B 个人申请贷款。在计算家庭住房套数时，B 家庭的住房套数为一套，C 家庭的住房套数也为一套。当前这种情况属于购买第二套住房。
D 家庭名下没有住房，而其朋友 E 家庭名下拥有 2 套住房。如今 D 和 E 一起购买房子，由 D 个人申请贷款。目前所处情况是购买第三套住房，这种情况下不符合贷款的条件。
5、广州无房，是什么意思？
答：在11区任一区无房。
6、本区无房，是什么意思？
答：在即将购房区域内无房。
7、房屋赠与属于限购范围吗？
房屋赠与包括三代以内直系亲属间的赠与。不过 2017 年 3 月 30 日及之前经公证的赠与除外。
8、非成套住房指什么？
非成套住宅是供人们生活居住的房屋。这种房屋不成套。一般来说，厨卫不在房屋内，而是在过道的另一面。通常是几户人家共同使用一个厨卫。
这种非成套住宅在广州很少见，而且一般是超级老破小。
1、房贷记录包括什么？
答：含商业性住房贷款和公积金住房贷款。
2、商服类贷款，如公寓、车位贷款，算进房贷记录吗？
答：不算。
https://img1.baidu.com/it/u=1538943571,2191071358&fm=253&fmt=JPEG&app=138&f=JPEG?w=500&h=959
3、商贷/公积金贷款记录，认定范围是本市还是全国？
以人行征信系统的《个人信用报告》作为认定标准，住房贷款记录的认定范围涵盖全国，这意味着外地的房贷记录也会被计算在内。
4、第三套房可贷款吗？
“租一套再买一套”或者“挂一套接着买一套”等这种情况，能够达成第三套以及更多套住房的贷款。
5、什么是LPR？
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心进行计算并公布的是基础性的贷款参考利率，各金融机构在进行贷款定价时应主要以该利率为参考，即主要参考 LPR 进行贷款定价。
1、公积金贷款对象？
按照规定，在本市缴存住房公积金的职工，以及在国内其他城市公积金中心缴存住房公积金的职工。
2、异地缴存公积金，广州购房需要额外提供什么材料？
除了一般的贷款资料之外，需要提供缴存城市公积金中心开具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》。倘若处于广东省内，就无需提交该证明。
3、申请公积金贷款所需缴存年限？
连续缴存住房公积金半年以上（包含半年），并且在缴存期间没有中断，同时不管是否为本市户籍，都符合条件。
4、公积金可贷款额度如何计算？
不高于公积金缴存账户的余额乘以 8 ，再加上月缴存额乘以到退休年龄的月数 ；
（2）不高于我市住房公积金贷款最高额度。
不高于购房的总价款乘以（1 减去最低首付比例）。对于一手房，以房屋买卖网签合同的价款作为依据；对于二手房，以房屋买卖网签合同价款与房屋核查（评估）价中数值较低的那个为准。
根据贷款额度计算出的每月住房公积金贷款还贷额，这个还贷额不会超过申请人家庭收入的 50%。
二孩及以上家庭购买家庭首套自住住房时，公积金贷款的最高额度能够进行适当的调整和提高。
5、公积金贷款期限如何计算？
（1）贷款期限不超过30年；
（2）二手房贷款期限与楼龄之和不超过50年。
贷款期限最长可计算至借款人法定退休年龄之后的 5 年，同时不得超过 65 岁。
两人或两人以上购买同一住房并申请住房公积金贷款时，以其中贷款期限最长的来进行计算。
1、社保/个税的时间界定标准是什么？
答：购房之日前6个月在广州连续缴纳个人所得税或社保。
2、社会保险参保证明中部分险种缴交连续，能否视为连续缴交？
答：可以，任意一个险种缴交连续即视为连续缴交。
3、关于个人所得税、社会保险断缴问题具体操作细则？
在查验非本市户籍居民购房人的资格时，个税缴纳记录和社保缴纳记录可以相互作为补充证明资料。如果购房人在某个月的个税缴纳记录出现断缴或者补缴的情况，但是当月的社保记录显示是正常缴纳的，那么就可以将其视为连续正常缴纳。反之，如果购房人当月的社保记录出现异常，而个税缴纳记录是正常的，也可以按照同样的方式处理。
4、离异的时间界定标准是什么？
答：离异开始日期以法院离婚判决书、民事调解生效日期为准。
5、退休年龄如何认定？
通常来说，男性的退休年龄是 60 岁，女性的退休年龄是 55 岁。而对于高级专家、机关事业单位县处级女干部以及具有高级职称的女性专业技术人员等这类人员，他们的退休年龄依据国家相关文件的规定来确定。
6、如何判断所购住房的楼龄？
通过房地产主管部门所确认的房屋信息，并且结合具有房地产评估资质机构出具的房屋核查（评估）报告，来综合判断住房的楼龄。
小张在 2021 年购买了二手房并申请了贷款。网签合同显示该房屋的建筑时间是 1990 年，房产证测绘时间显示是 1998 年，核查（评估）报告显示楼龄为 21 年。依据上述时间中最早的 1990 年，认定该套房屋的楼龄为 31 年。（来源：广州住房公积金管理中心）
7、完成购房合同网签的时间，如何认定？
答：以网签合同签约时间为准。
8、涉及变更网签合同的，按原网签时间还是变更后的网签时间？
网签合同之后，如果没有对合同的实质性内容进行变更，那么就需要由申请人提供房屋交易监管部门出具的首次网签情况证明，之后以首次签订合同的那个时点作为依据。
9、限购政策调整前购房但未完成网签的如何认定？
限购政策调整前，若已签订认购书或购房合同，且在购房时虽未完成购房合同网签，但能够提供交付房款（包含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件，那么仍按照原政策执行。
10、银行入账凭证的时点是按付款时间还是到帐时间来认定？
答：按付款时点认定。
银行入账凭证的付款金额是否需要与认购书约定的订金一致？银行入账凭证的付款金额是否需要与购房合同约定的首期楼款一致？
可以不一致，只要能够提供交付房款（包含定金、首付款或者部分房款）的银行入账凭证就可以。
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