君亭酒店(SZ301073)明确三年千店加盟计划及加盟团队实力
君亭酒店的灵智开启了，最终弄清楚了一件事，那就是酒店管理公司若想赚取大钱，还是得选择走加盟这条路。君亭酒店前些天在回复投资人的问题时，明确了后续的计划是开展加盟业务，并且期望在三年内达成千店的规模。
展示了自己的加盟团队，其负责人是莫鑫亨，莫鑫亨之前是希岸酒店的联合创始人。
嗯，就是那个主视觉蓝，说是对女性友好的希岸酒店。
团队成员都是中国内地的。他们来自头部千店连锁酒店品牌，属于该品牌的核心团队。并且，他们拥有超过 1250 名加盟商的资源。
主要是要让投资人明白，你们瞧，我是实实在在要用心去开展加盟业务了。不是仅仅停留在口头上说说，而是真的拿出钱去聘请人员了。
君亭酒店早期在资本市场给大家讲了一个自营模式的故事。
2016 年君亭酒店在新三板挂牌。当时君亭酒店旗下有 21 家店，其中直营店有 14 家，受托管理店有 7 家。其营业收入的主要来源是直营，而委托管理所占的比例百分点仅为个位数。
所有酒管公司都在进行加盟业务，然而这哥们却宣称自己是做自营的。仿佛要表明，酒管公司凭借自身去开设酒店也能够获得盈利。
很明显，如今君亭酒店已经懂得，酒管公司走自营这条路难以获得良好效果。
一是自营太特么重了。
君亭酒店在 2022 年发布了一个定增预案。该预案募集的资金总额不超过 5.17 亿元。其中 4.64 亿元将用于新开 15 家直营酒店。
算下来差不多平均3000万开一家店。
什么概念呢？
2023 年君亭酒店的扣非净利润为 2759.35 万元。这意味着君亭酒店作为一个规模较大的 A 股创业板公司，忙碌了一年，其利润连开设一个直营店都不够。
2023 年，君亭酒店整体营收方面，高毛利的受托管理业务占比提升到了 21.9%，此业务为君亭贡献了一定利润。
君亭酒店的财报中，其直营业务被称作“酒店运营业务”，受托管理业务则被称作“酒店管理业务”。
显然，加盟的酒管公司能够凭借加盟商的资金来开设店铺。君亭酒店若要开店，就必须持续地通过稀释自身股权来进行融资。
国内头部的酒管公司，当下其门店数量都达到了一万家以上。就君亭酒店目前的规模来看，即便将自身进行多次稀释，其资金也无法支撑开设一万家自营店。
二是自营也未必赚钱。
公开数据表明，在 2018 年，杭州千越君亭酒店亏损 877.85 万；杭州君亭酒店亏损 300.91 万；宁波欧华君亭酒店亏损 551.39 万。2019 年，宁波欧华君亭酒店亏损 485.78 万；三亚大东海君亭酒店亏损 141.56 万等。
当然，有盈利也有亏损。若不考虑疫情因素，在 2018 年至 2019 年这两年间，君亭酒店旗下有 15 家、16 家自营店。其中，盈利的店比亏损的店数量要多一些。
但有一件事可说明。不管是怎样的行业“老法师”，其自营都无法做到百分百赚钱。归根结底，开酒店属于有风险的投资行为，并非保本理财。
而且新店是有爬坡期的。
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君亭酒店近两年的财报显示，“受累于新开业直营店存在爬坡期”这样的表述，已经成为公司净利润出现波动的主要理由之一。
这个时候，通过从别人的兜里掏钱来开店，让别人去爬坡，而酒管公司收取管理费的这种加盟模式，就显得格外聪明了。
毕竟，酒管公司赚钱和酒店赚钱是两码事。
极端情况下，即便旗下的加盟店都处于不盈利的状态，酒管公司在装修费、设计费、加盟费、物料费等方面该获取的利润还是会获取。
只要量上去了，就会有能赚钱的店。就像瞎猫偶尔也能碰到死耗子一样。谁家过年都还会吃顿饺子呢。
但凡有家店捞着了，酒管公司都可以说是自己管理运营的功劳。
三是酒管公司价值，主要体现在规模上。
再有匠心精神，但是店开的慢也没用。
地球就这么大，好的物业位置就这么多。
手快有，手慢无。做酒店抢不到好位置，就是“天崩”开局。
君亭酒店很早就明白这件事。2021 年，它通过 IPO 募集了 2.2 亿资金，用于扩张直营店。然而，到了 2022 年，它突然改变了资金用途，把这些资金用于收购君澜和景澜两家公司，花费了 1.4 亿。
当时，君澜拥有 180 家酒店，景澜拥有 75 家店。再加上君亭酒店自身的 70 余家酒店，总数一下子就超过了 300 家。
这个收购存在“左手倒右手”的嫌疑。君澜旗下的酒店资产数量不少，然而，这些酒店资产大多的投资回报率比较低。
至少从这一刻开始，君亭酒店想明白了，要规模化。
正常情况下，1.4 亿大概只够君亭酒店开 4 到 5 家直营店。而一下子购买 255 家店，比通过自己慢慢开直营店要便捷得多，也更有吸引力。
而且从前几年开始，君亭酒店就在扩大受托管理业务的比重。
其实君亭酒店的受托管理业务，跟加盟模式差不多。
帮业主管店，接着从业主处赚取三笔钱，分别是技术服务费、基本管理费以及奖励管理费。
2019 年披露的收费模式如下：包含技术服务费，其金额为 50 万至 200 万；还有基本管理费，金额是 50 万至 80 万或者为营收的 5%至 8%；同时有奖励管理费，是按 GOP（营业毛利）的一定比例进行抽佣。
仔细看财报就能发现，还是这种坐地数钱的模式“香”啊。
2018 年至 2020 年期间，君亭酒店有 27 家已开业受托管理酒店。在奖励管理费方面，君亭酒店几乎未收到钱款。然而，这并不影响受托管理业务的占比从 2018 年的 2.81%增长到 2020 年的 5.8%，且到了某一时刻，占比已增长到 16%。
至于加盟模式如何收费，目前君亭酒店还没披露。
为了鼓励加盟，君亭酒店设计了一些数据，并且举了三款产品的例子，以此来勾绘投资回报率。
“君亭尚品”产品，当 ADR 预计处于 320 到 380 元这个范围时，在 OCC 估计为 80%到 90%的情况下，若单房造价为十万，能够保证投资模型在四年之内回本。
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“君亭”的产品，其 ADR 处于 360 元到 420 元这个范围之间，单房的造价大概在 14 万左右，并且能够在四年的时间内回本。
“观涧”酒店单房的造价超过 15 万。其 ADR 大概处于 400 元到 450 元这个范围之间。并且它也在大约四年左右的时间内达到回收周期。
三款产品的回收周期控制在四年及四年以内时，GOP 率目标处于 60——70%之间。
但业主究竟能不能赚到钱，可能要精算一下。
因为没有加盟模式收费标准，可以用受托管理模式推算一下。
以“杭州野风君亭酒店管理有限公司”这家店为例：技术服务费需一次性支付 120 万；基本管理费每年为 60 万；若 GOPR≥45%，奖励管理费为 GOP 的 8%。
以“君亭”的产品水平来估算，假设有 150 间房。将技术服务费按 4 年进行分摊的话，那么业主每年需要支付掉 200 万的纯利。
200万纯利是什么水平呢？
以 2019 年为例，这一年业绩稍好一些。君亭酒店有 16 家直营店，这 16 家直营店的总净利润是 5792.64 万元，平均下来每家店的净利润是 362.04 万。
“君亭”产品150间房造价成本就要2100万元。
当然这个估算不一定准。
我们也可以从财报中看看君亭酒店自营业务的各项数据。
直营毛利是 22.23%。
2019 年到 2023 年期间，直营店在全年的平均数值为 0.8 元，其平均 OCC 为 59.4%，同时平均数值还有 0.24 元。
如果仅计算 2019 年和 2023 年的平均值，其直营店全年的平均价格为 0.8 元，平均 OCC 为 67.5%，平均金额为一定数值。
跟上面三款产品勾勒出的数据蓝图多少还差点空间。
2019 年到 2020 年期间，更为尴尬的是，君亭酒店直营店的 OCC 数据比委托管理酒店高，ADR 数据比委托管理酒店高，三项数据都比委托管理酒店高。
2019 年 OCC 自营店的数值比委托管理酒店的数值高很多。自营店比委托管理酒店高出近 20 个百分点，高出 85.93 元，幅度近 43 个百分点。
这里或许存在几种说法。其一，直营店都是经过精心挑选的，而托管店在位置等综合方面稍显逊色。其二，托管店正处于爬坡的阶段。
从结果方面来看，托管店的营业数据表现较为普通。并且，君亭酒店在很长时间里都没有在财报中对自营店和托管店的经营数据进行披露对比。
只能说加盟商还得认真思量思量。
但对君亭酒店而言，其经营模式当下确实处于一种被“顶在杠头上”的状况。若不做加盟，那么接下来在资本市场上的故事就不会有吸引力。而如果做加盟，以目前已经披露的自营数据来看，也就只是那样，与同档的竞品相比，拉不出显著的差距。
图片来源于摄图网和网络截图
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