上海房价现魔幻十字路口，刚签购房合同者亲述冰点买房经历

am928

朋友听闻我在上海购置了房产，其第一反应是：“你疯了吗？当下竟敢去接盘？”，中介的朋友圈里充斥着“史诗级抄底机会”的言论，同事的饭局上流传着“房价还要跌30%”的预言。我作为一个刚刚签订购房合同的人，想用自己的亲身经历以及耗费三天三夜搜集的数据告诉你，上海的房价正处于一个魔幻的十字路口 。

一、我为什么敢在“冰点”买房？

上周五，我在浦东签下了一套面积为89㎡的次新房。房东王姐的挂牌价从620万一路降到538万，最终成交价是515万。这套房比同户型去年最高点时便宜了整整80万。中介老刘递给我一沓纸，并说这套房过去半年被带看了58次，砍价记录写了三页纸，而我是第一个没要求再降10%的买家 。

这并非是个别现象，3月上海二手房成交数量达到2.93万套，创下了三年以来的最高纪录，然而令人感到魔幻的是，外环的刚需房卖得十分火爆，徐汇滨江的豪宅却降价300万，并且还挂着“急售”的牌子。朋友张敏在周浦抢到了一套动迁房，房东甚至连家具都免费赠送；而做私募的李总，其位于静安寺的千万级公寓挂牌182天，来看房的人一开口就询问“能不能再打八折” 。

这种呈现出撕裂状态的市场，恰恰隐藏着真相，上海的房价并非“普遍下跌”，而是处于重新洗牌的状况 。

二、数据里的魔鬼细节

扒完近三个月的数据，我发现三个反常识现象：

1. 成交量暴涨≠房价上涨

3月二手房成交同比大幅增长40%，不过300万以下的房源占据了53%。刚需盘依靠“以价换量”占据了重要地位，就如同超市打折时挤破大门的大爷大妈。前滩某一次新房成交价跌破12万每平方米，比隔壁新房限价还要低。森兰国际社区的品质盘，价格仅微微下跌3% 。

2. 越贵的房子砍价越狠

外环刚需房平均议价幅度为8.2%，内环改善房平均议价幅度则高达12.5% 。有一位我认识的IT高管，将陆家嘴的“老破小”价格从950万砍到了800万，中介悄悄透露说：“这房子在2016年就卖750万了。”

3. 政策工具箱正在预热

住建部呼吁“全力推动止跌回稳”，公积金贷款限制放宽，房贷利率降至3.25%的历史最低水平。更甚的是，南京已取消房屋限售，上海外环是否会效仿？那些连夜钻研土拍溢价和学区政策的人，早已在潜在形势下开辟了新方向。

三、现在买房是抄底还是接盘？

我在房产交易中心碰到一对90后夫妻，他们的策略十分“人间清醒”，即买不起核心区次新，那就盯着外环挂牌量超10%的小区砍价，果真，他们以低于市场价15%的价格，在嘉定新城抢到一套满五唯一的电梯房。

但另一个故事更值得琢磨：做直播电商的小李，年初时急于卖掉虹口的两居室，售价为688万，三个月后，他用节省下来的资金在前滩以低价拍到了法拍房，最终净赚240万现金流。他的思路很清晰：“在上海，房子早已不只是居住的场所，更是能够跨越经济周期的金融手段。”

四、写给犹豫中的你

上海的楼市和外滩的潮水极为相似，退潮的时候滩涂会露出来，涨潮的时候堤岸会被淹没。不过，总有一些事物是不会改变的，陆家嘴的霓虹始终照着金融精英，张江的科学城每晚实验室的灯都亮着，临港的工地上依旧在浇筑新的未来。

复旦大学陈杰教授说得很明白：“非核心资产在去除泡沫，然而品质住宅的保值性从未消失。”我所购买的房子，窗外能够看到地铁工地的塔吊，中介老刘笑话我“赌规划”，但我心里清楚：这座城市每年新增23.7万人口，他们总归要安家、换房、去追逐更美好的生活。

所以回到最初的问题：现在是价格低位吗？我的答案是：对于会挑选的人而言，到处都是机会；对于盲目行动的人，到处都是陷阱。上海的魅力就在于——它总会给清醒的人留下一扇门，就如同我签订合同时，房东王姐忽然说道：“实际上这套房，是我1998年用股票赚的第一笔钱购置的。”你瞧，二十六年过去了，故事仍在延续。

数据来源包括，上海市房地产交易中心3月网签数据，房外房研究院9000 +小区房价模型，复旦大学住房政策研究中心调研，住建部公开发布信息。