不动产租赁-租赁动产增值税税率是多少-租赁动产发票备注必须填吗

am928 · 发表于 2025-4-20 07:26:58

买卖不破租赁原则赋予了租赁权对抗所有权的物权效力。在执行实践里，部分被执行人滥用了该原则，他们与案外人恶意合谋，借助执行异议制度来对抗执行。虚假租赁对不动产司法拍卖成交率产生了影响，给申请执行人胜诉权益的实现以及司法权威的树立带来了极大的危害。因此，在司法实践中，怎样正确地识别不动产执行标的上所负担的虚假租赁权，以及怎样对其进行规制，这是亟须解决的问题。

一、不动产虚假租赁行为模式

1.权利的逻辑冲突

实践中，同一不动产上长期并存着抵押权和租赁权。当债务人无法履行到期债务，而抵押权人请求实现担保物权时，就会引发债权人与承租人之间的利益冲突。对于二者的冲突，从利益平衡以及维护市场交易稳定的角度来考虑，民法典第四百零五条作出了规定：在抵押权设立之前，抵押财产已经被出租并且转移了占有，那么原来的租赁关系不会受到该抵押权的影响。此条款对两项权利的处理优先顺位进行了规定，同时这也是“买卖不破租赁”这一原则的具体展现。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款有这样的规定：拍卖财产上原本就存在的租赁权以及其他用益物权，不会因为拍卖而消亡。并且这些权利会继续存在于拍卖财产之上。如果这些权利对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现产生了影响，那么人民法院就应当依照法律将其去除之后再进行拍卖。在执行过程中，这就是“执行不破租赁”。以上是当前处置不动产时关于抵押权和租赁权并存的最为主要的法律规范，同时也是虚假租赁用以对抗执行的路径所在。

2.虚假租赁关系主要特征

法律给予了承租人作为案外第三人提起执行异议的权利。然而，权利本身具有天然的扩张性与滥用性，在执行实践当中，出现了案外人通过虚构租赁关系并向法院提出执行异议，以此来对抗执行的情形。笔者对虚假租赁案件的共同特征展开了分析：

一是租期较为长久。从不动产租赁市场的通常形态来讲，住宅、商业用房以及工业用房的租赁合同，多数为一年期，或者是三年期、五年期。而虚假租赁合同的双方所约定的租期，通常都超出了五年，甚至达到法定的最长租期二十年，并且大多是一次性签订的，并非多次进行续订。采用较长租期的主要目的，是为了能够持续占有、使用租赁物，从而迫使法院对租赁物进行带租拍卖。这种情况容易导致流拍。即便拍卖成功，也会大幅降低执行标的的财产收益，进而直接损害申请执行人的合法权益。

二是租赁合同的签订时间处于设定抵押或者法院查封之前。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》明确指出：被执行人针对已经被查封、扣押、冻结的财产所实施的移转行为、设定权利负担的行为以及其他会对执行产生阻碍的行为，都不能对抗申请执行人。案外人为了规避该条款以及民法典第四百零五条的规定，常常会采取倒签时间的方式，把租赁合同的落款时间设定在抵押或查封之前，以此来达到阻碍执行的目的。

三是租赁价格及支付方式约定存在异常。虚假租赁关系中，租金普遍偏低，常低于市场价格，并且租金相对固定，在租赁期间不会改变。支付方式的异常主要表现在一次性支付大额租金，且多数情况下是通过现金支付，出租人仅出具收条作为支付的凭据，没有银行流水来加以佐证。

四是不动产标的物的占有存在异常情况。虚假的租赁合同通常没有实际占有这一情况，当被执行人得知法院要进行拍卖或者查封的信息时，才会制造出案外人已经实际占有标的物的假象，以此来企图蒙混过关。并且，虚假的承租人在身份方面往往是被执行人的亲属或者是存在利害关系的相关人员。实践中，法院能够通过审查以下这些方面来确定承租人是否为实际占有使用：其一，承租人是否对租赁物进行了装修；其二，承租人是否支付了物业费、水电费、燃气费；其三，承租人是否以涉案房屋住址办理了营业执照。

3.虚假租赁阻碍执行的危害

一是会对债权人实现胜诉权利形成阻碍。其一，倘若基于虚假租赁行为的执行异议虚假诉讼得到了法院的支持，那么被执行人的财产就会不恰当地减少，这样一来，债权人实现债权的可能性就会大幅度降低。其二，债权人为了能够应对执行异议之诉，就必须要投入更多的人力和物力，只有这样，他们才能够最终实现原本就属于自己的权益。

二是会浪费司法资源，还会损害司法权威。虚假租赁行为隐蔽性很强，即便法院行使职权去进行调查，也不一定能准确地识别出来。并且，案外人提起的虚假执行异议诉讼，会导致生效判决难以被执行。这些情况都会让群众对司法权威产生不信任感。

案外人提起虚假诉讼并成功阻断执行，若其胜诉，被执行人就能堂而皇之地转移名下财产。这会助长被执行人的不当诉讼意识，也会形成错误的社会指引效果，从而形成错误社会导向。

二、虚假租赁行为识别及规制困境

1.识别能动性欠缺

在司法实践里，当法院在处置不动产的时候，如果发现有案外人占有并使用该房屋，同时还申报了租赁权，那么主要存在三种处理方式。

一是告知案外人需在一定期限内迁出房屋。高院出台规定，执行法院要引导案外人提出书面异议，若案外人逾期未提出，那么法院会在房屋不负担租赁权的状态下，进行委托评估、拍卖、变卖等操作。

一是申请执行人可提出执行标的异议。若申请执行人对执行实施人员作出的拟带租拍卖决定不服，可提出异议。二是案外人可提出执行标的异议。若案外人对不带租拍卖决定不服，可提出异议。执行审查机构会参照民事诉讼法第二百三十四条规定对这些异议进行审查处理。执行法官需综合考量租赁合同这一情况，需考量期限这一情况，需考量租金这一情况。同时，执行法官还应征询债务人的意见，应征询全部申请执行人的意见。之后，执行法官要再谨慎地作出是否带租拍卖的决定。

三是申请执行人以及案外人依据决定的情况来提出执行行为或标的的异议。如果申请执行人对执行实施人员作出的拟带租拍卖决定存在不服的情况，那么就由申请执行人按照民事诉讼法第二百三十二条的规定来提出执行行为异议。倘若案外人对不带租拍卖决定感到不服，那么就由案外人依据民事诉讼法第二百三十四条的规定提出执行行为异议。

以上三种方式中，第一种方式，对所有租赁都持怀疑态度且要求腾空，有异议的会进入案外人异议审查程序，这样势必会使执行处置周期变长。第二种方式，在执行实施期间赋予了更大的审查权，也能很好地保护各方当事人的权益。第三种方式，给予了申请执行人复议救济途径，但无法对租赁权进行实体审查，导致申请执行人的救济权利无法得到保障。

笔者更倾向于第二种既能兼顾公正又能兼顾效率的处理方式。执行法官在打算作出带租拍卖决定之前，应当征得债务人的所有申请执行人的同意，也就是说申请执行人对该决定不存在异议。这样做能够巧妙地应对申请执行人并非案外人异议主体的法律规定。倘若案外人对此提出异议，那么法院可以对租赁合同进一步进行实体方面的审查，以便更好地维护相关当事人的合法权益。

2.虚假租赁行为审查难度大

一是合同真实性的认定难，以及合同成立时间的认定难。租赁合同属于诺成性合同，倘若没有特别的约定，那么从双方签字或者盖章的时候起，合同就成立并且生效了，此时承租人也就能够获得租赁权。正是因为租赁权的设立程序较为简单，所以对于虚假租赁合同这种现象，就更加难以进行审查了。实践中虚假租赁的隐蔽性较强。比如，会利用以往的其他经济往来凭证，将其虚构为已付租金的凭证。同时，在虚假协议中倒签与该资金往来时间相对应的落款时间。这样一来，从形式上很难发现破绽。尤其是那些落款时间和实际形成时间间隔较短的虚假合同，并且目前的鉴定技术存在一定局限，难以进行审查。

一是占有判断标准不明确。民法典第四百零五条虽增加了占有要件，但实践中占有行为存在伪造可能。并且该条款未明确具体的占有方式，导致实践中对占有的理解和把握难以统一。

三是特殊租赁合同情形的识别难度较大。在实践中，存在以租抵债这种情形，也就是被执行人与债权人签订了一份租赁合同，然后将被执行人名下的不动产交付给该债权人，让其长期使用，同时用租金来抵偿被执行人的债务。这类租赁协议违反了“物权法定”原则。它在双方当事人之间创设了法律未规定的担保形式。它并非真实的租赁合同。它其实是名为租赁、实为借贷担保关系。所以它不得对抗法院执行。

3.审查权限标准不统一

租赁合同的真实性，执行法官能否依法进行审查呢？一种观点指出，在“审执分离”原则的指导下，执行程序仅能对程序性问题展开审查，而没有权力对实体性争议进行审查。也就是说，人民法院在执行程序中无权对租赁合同的真实性进行审查，而必须交由审判程序来审查。一种观点肯定执行法官对不动产租赁合同有审查权力。关键在于执行程序里，到底是可以进行实体性审查呢，还是仅仅只能进行形式上的审查。

笔者认可第二种观点。从司法实践方面来讲，在执行程序当中，确实客观存在对权利归属的判断这一情况。并且，在执行程序里，只要进行形式上的审查，就能够作出是否裁定带租拍卖的决定。倘若申请执行人觉得存在虚假租赁的情形，那么他可以通过执行异议之诉来获得救济。

三、不动产虚假租赁规制路径

前文提到，笔者觉得，法院不但要针对虚假租赁的外在特征加大审查力度，还能够从以下三个方面着力进行规制：

推动建立不动产租赁登记对抗制度。对于第三人而言，权利的对抗效力应与权利的公示作用同时产生。在实务中，产生虚假租赁行为的直接原因是未建立具有公示效力的源头预防制度。不动产租赁合同的成立要件较为简单，容易通过倒签来伪造，并且占有状态也容易被编造，这为虚假租赁创造了条件。笔者认为，建立一种具有对外公示效力且仅局限于不动产的租赁权登记对抗制度，是有助于从源头预防虚假租赁行为发生的。

明确案外人的担保责任。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，在案外人执行异议之诉审理期间，人民法院不可以对执行标的进行处分。如果申请执行人希望法院继续执行，那么就应当提供相应的担保。笔者认为，仅因案外人提起了执行异议之诉，且诉讼结果未确定就中止执行，还要求申请执行人另行提供担保，这加重了申请执行人的负担。从保护交易安全和维护市场稳定的角度出发，更应该侧重保护债权人的利益。对于确需中止执行的情况，可以让案外人承担担保义务。

加大对虚假租赁行为的惩戒力度。在执行过程中，虚假租赁频繁出现的问题，其一，是因为有重大利益在驱使；其二，是因为执行机构在对发现的虚假租赁进行惩戒和规制时力度有所欠缺。被执行人与案外人虚构了租赁关系，若申请执行人因此遭受了损害，那么可以依法去请求赔偿相关的损失；被执行人与案外人虚构租赁关系，要是影响了人民法院正常的执行秩序，就应依照民事诉讼法第一百一十四条的规定，对相关的行为人给予罚款、拘留；被执行人与案外人的行为构成拒不执行判决、裁定罪，虚假诉讼罪，非法处置查封、扣押、冻结的财产罪等犯罪行为时，应当依法将其移送公安机关，让公安机关追究其刑事责任。在实践中，应当加大对民事强制措施的运用力度，也要加大刑事责任的适用力度。同时，要强化民事与刑事的衔接，以此形成一个全链条闭环，对规避执行的行为进行反制，进而营造出风清气正的执行生态。

（作者单位：浙江省开化县人民法院）

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