民法典规定物业合同适格订立主体及特殊情况解析

am928 · 发表于昨天 15:33

答案是肯定的，但是必须是在“特定的情况下”。

《民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立前期物业服务合同，业主委员会与业主大会依法选聘物业服务人订立物业服务合同，这些合同对业主具有法律约束力。

从该法条可知，物业合同“适格”的订立主体有三个，分别是小区开发商、小区业委会、物业公司。开发商与物业之间的前期合同，以及业委会与物业之间的“正常期”物业合同，都必须在“依法订立”的条件下，才会对小区全体业主具有“法律约束力”。

然而在实践当中，第三类物业合同是存在的。在一些物业公司诉讼追索物业欠费的案例里，你会发现，其当庭提交的物业合同，不是与开发商订立的，也不是与业委会订立的，而是与该小区所处区域的社区居民委员会签订的。

于是，一些“欠费却熟知法规”的业主会给出“针对性”的抗辩观点：

居委会不是物业合同的合适签约主体，合同是无效的，对业主没有约束力，或者可以直接说，物业公司和谁签的合同，就向谁去要钱。

那么这就直击一个焦点问题：

社区居委会是不是订立物业服务合同的适格主体呢，它与物业公司订立的物业合同，对小区业主有没有法律约束力。

这里有必要先进行了解，了解居委会这个组织的定义，还要了解其在社区管理中的地位，以及其在社区管理中的作用。

根据我国《城市居民委员会组织法》第二条的规定，居民委员会属于基层群众性自治组织，它具备自我管理的功能，也具备自我教育的功能，还具备自我服务的功能。

这个组织诞生至今已有七十多年，其发展历史也超过七十余年，它的主要任务有宣传法规政策，维护居民权益，调解民间纠纷，反映居民意见建议等，长久以来，居委会在社区治理中的地位不容忽视，其作用也不容忽视，它还与小区业委会、物业公司并称社区治理的“三驾马车”。

而首部物业法规，2003版《物业管理条例》中，明确规定：

在物业管理区域内，业主大会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，业主大会应当支持居委会开展工作，业主大会应当接受居委会的指导和监督，业主委员会也应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，业主委员会也应当支持居委会开展工作，业主委员会也应当接受居委会的指导和监督。

问题在于，小区业委会是三驾马车中的重要一环，由于种种原因，它往往“缺位”。它或者根本无法成立，或者成立后运行不畅，进而陷于瘫痪，这使得小区广大业主的合法权益无法得到有效保障。

鉴于这种情况，住房和城乡建设部于2009年发布的《业主大会和业主委员会指导规则》中的第五十八条作出了规定：

因客观原因没能选举出业主委员会，或者业主委员会委员人数不到总数的二分之一，在新一届业主委员会产生以前，物业所在地的居民委员会能在街道办事处、乡镇人民政府的指导与监督下，代行业主委员会的职责。

该法条赋予了居委会这一“基层管理组织”职责，在特定情况下，居委会可以代行业委会的职责，直接介入小区公共事务的管理。

当然，人民法院要认定社区居委会与物业公司之间订立的物业合同是否有效，会重点审查三个方面：

一、该小区是否符合上述《指导规则》第58条规定的实际情况。

因客观原因未能选举产生业主委员会，或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一，这意味着法规赋予业委会的职责无法履行，无法组织召开业主大会会议，无法具体执行业主大会做出的相关决议。

居委会有着“代行业委会”职责的行为，这种行为有没有得到辖区街道办的指定？

也就是说，居委会不能自行介入小区事务，必须得到有关部门的授权，并且，整个代行职责的过程，要处于街道办的指导和监督之下。

三、订立合同是否按法定程序履行。

具体而言，要符合法典第278条的规定，依照“业主共同决定事项”的法定要求，也就是：

选聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主参与表决，应当由人数占比三分之二以上的业主参与表决；解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主参与表决，应当由人数占比三分之二以上的业主参与表决；应当经参与表决专有部分面积过半数的业主同意，应当经参与表决人数过半数的业主同意。

		自动登录	找回密码
密码			立即注册