京籍无房家庭子女跨区租房入学政策出台，学区房市场降温，租房入学成新希望

am928 · 发表于 2025-2-24 20:03:21

今年本市出台的义务教育阶段入学工作意见里，首次有了“符合条件的京籍无房家庭子女可跨区租房入学”这一政策。这在一定程度上使得“学区房”炒卖的热度有所降低，让许多无力购买高价学区房的京籍家庭的家长看到了孩子能够进入“教育大区”接受义务教育的希望。租房入学也成为了不少正在等待入学的家长们的新希望。

部分学校学位紧张，东城、朝阳、海淀、石景山、通州等区今年“幼升小”入学实行“六年一学位”政策。因此，部分家长面对此政策作出了提前“下手”租“学位房”的反应。北青报记者从多区房产中介处得知，目前所谓租“学位房”价格达数十万，且仍难以租到。多家中介表示，“学位房”的出租合同需与房主私下进行签订，无法写进普通的租房合同之中。倘若出现任何纠纷，就需要租户与房主共同协商来进行处理。

案例

亦庄家长愿出50万在海淀租房换学位

余女士常年在亦庄工作生活，最近正积极联系地产中介，希望在海淀租一套学区房，以便为刚出生的孩子提前获取一个海淀的学位。她打算一次性租 6 年房子，不过必须先缴纳宝贵的学位“占位费”，50 万以内的价格她都可以接受。

京籍且无房的人可以在租赁地就近入学。余女士表示，这就像是向她“伸出了橄榄枝”，使她有了让孩子在海淀上学的想法。

如果租房就能上学，那我就去海淀租房。去年刚怀孕时，余女士看到住建部门出台的“租售同权”政策，就开始留意了。今年，她认真研读升学政策后，进行了一个缜密的盘算。一是她是京籍，符合政策要求；二是她无房，这一点比较容易解决。她拥有一套比较正式的学区房。然而，“无房”这个条件她随时都能够达成，因为她可以说“我把房子卖了不就可以了”。最后，只差租房这一步了。

这一谋划很缜密，其中还包含对时间节点的精心策划。余女士说：“我对政策进行了研究，政策中提到要在‘同一区连续单独承租且实际居住 3 年以上，夫妻一方在该区合法稳定就业 3 年以上’。”她已经将这两方面的条件都考虑好了，“如果我从现在开始租房，到孩子 6 岁上学的时候，肯定能够满足 3 年以上的条件。”我现在工作在亦庄。过去住的地方不太方便。我考虑的是等到最后的 3 年，再把老人和小孩带过去住，这样可以防止入户调查。

合法稳定就业 3 年这一条件，对于在亦庄高新技术企业工作的余女士来说更容易达成。因为海淀高新企业多，她在 3 年内可以更换到海淀的企业，这一点比较容易做到。

卖房和换工作，这些“条件创造”对于余女士来说都不是难事。在她所有的盘算之中，只差租房这一项了。她为何要从现在开始租房并且打算租六年呢？这是她在对政策进行悉心研究之后，在缜密盘算之中的一部分。

我进行了一番研究，如今都是六年一个学位。海淀很早之前就开始推行这个政策了，这意味着一个学区房的学位在六年内只能被使用一次。余女士解释道，她之所以打算从现在开始就选择租房，就是因为考虑到了这个政策。你可以这样想，要是她从现在开始租房，六年后她的孩子要上学，即便这个学位之前已经被使用过了也没有关系，在接下来的六年里她都可以一直占用这个学位。

现在房子的情况特别紧张，愿意出租的人很少。余女士已经做好了准备，要交 50 万甚至更多的钱。余女士口中的“50 万”指的是所谓的“学位占位费”。中介说租房就能上学，其实是房东“出卖”了自己的学位，所以要多收一笔钱，这和余女士所说的“50 万”是一个意思。

余女士向中介了解行情之后，她原本最为意向的海淀万寿路学区以及青龙桥学区，当下都处在无房可租的状况。她决定扩大范围，将海淀的所有学区都纳入计划进行考虑。她现在已经跟中介讲了，只要是海淀的房子，无论哪里有房愿意出租都可以。

余女士对这个计划是算过账的。她认为，在海淀租房上学花费 50 万是能够承受得起的，而在海淀买学区房则需要几百万，所以她随时愿意卖掉亦庄的房子，成为京籍“无房族”。她觉得自己买不起海淀的学区房，但是现在如果可以租房的话，她经过计算，即便交 50 万的占位费，再加上 6 年的租金，总共也只需 100 万左右。如果能租到一个不错的学区，很划算”。

探访

部分学区“学位”租用费20万

记者采访了西城、东城、海淀、朝阳、丰台等核心城区以及通州的房产中介机构。发现随着租房入学政策与 6 年一学位政策的叠加，租房的学位占位费市场正在逐步形成。在一些教育资源优质且紧俏的地区，占位费的价格已经迅速蹿升到数十万元。

一位长期从事海淀学区房业务的地产中介向北京青年报记者透露，当下海淀的“学位占位费”平均价格达到了 10 万到 20 万。因为海淀是全市的教育强区，所以这一“市场价”自然是比较高的。海淀的中介长期负责万寿路学区。她表示，尽管海淀的学位很紧张，但她和同事曾成功帮助两位客户“租”到学位。他们学区总共只有四所小学，其中有一所小学在去年租到了学位。当时客户提前一次性缴纳 20 万学位费，可连续租 5 年，之后每个月只需交 5300 元租金，按正常情况缴纳即可。附近一所中学的老师也留意到了学位费市场的形成。我身边有一个案例。有一家在我们学校附近租房子，已经租了很长时间了，他们租房子是为了孩子上学。今年，房东要求必须交 20 万，否则就不能再继续租房子了。

一位在朝阳门附近工作的地产中介告诉记者，只要占用学位就必定要收费。房东需要负责提供租“学位”所需的材料，而这些材料需要租客自己去办理。一般来说，行情价大概在 8 万左右。就在前几个月，刚刚办理了一个在芳草地附近的“学位”租赁事宜，租客给了房东 8 万，并且是租户和房东私下签订的协议。

东城区今年首次提出“六年一学位”的入学要求。通州区今年也首次提出“六年一学位”的入学要求。虽然这是首次提出，但在租房市场上已经有家长开始咨询。

东城区有一位中介向记者透露，今年已经有咨询租“学位”以便上学的情况出现。他表示这个事情通常是要收钱的，因为你使用了人家的名额，这对人家卖房是有影响的。并且具体的价格还需要跟业主进行商量。

在通州区，有一位中介人员向北青报记者透露，要是想租那种在好一点的学校附近且带有学位的房子，他们能够帮忙去寻找。不过，这其中存在较大难度，通常情况下，愿意出租学位的大多是家里孩子已经超过入学年龄，不再需要通过学位来入学的家庭。这个房子不是轻易就能找到的。找到了之后，人家要多少钱，你就得给人家多少钱。我们负责租房子这件事，而私底下你们负责协商价格。之前也曾经出现过这种情况。当北青报记者同样提及“行情”价时，这位中介人员表明，这得看房东的心理。人家要的价格各不相同，有要三万的，也有要五万的，万八千的价格肯定办不成事。

学位费根据学校排名定价高低

出租学位是否真有市场呢？能否签订“相关合同”？记者日前联系了西城、丰台、东城等城区的多家房屋租售中介。每当提及“孩子过两年要上小学”这一情况，中介的“嗅觉”就很灵敏，会马上询问记者“孩子想上哪儿的学校”以及“是否有租学位的需求”。

记者以“无房”家长的身份前往西城一家房屋租售中介。记者向中介表明，其孩子今年 3 岁，希望通过租学位的方式让孩子在西城上学。中介首先询问记者是京籍还是非京籍。中介称，如果记者是京籍且为其他区户口，现在就可以提前来西城租房，把学位占住。而对于非京籍想租学位的情况，还得首先确保“五证”俱全。中介提出，要通过租学位在西城进入实验二小、黄城根小学等重点小学，这几乎是不可能的。因为这些名校每年的报名人数都非常多，处于爆满状态，学校在招生时会优先考虑片区内“有房有户”的家庭。记者提出“不在乎学校，就是希望孩子能在西城上小学”的需求后，该中介向记者推荐了回民小学附近的一个房源。他介绍，房主全家在国外，房子的学位未被占用，出租房屋时愿意一并出租学位，房租每月 4500 元，学位也按此标准收取。“若租六年，价格可再与房主商量。”记者询问是否有其他地段的学区房可出租学位，中介介绍道，学位费会依据学校排名来确定高低。好学校的学位占位费定价较高，并且很难碰到。

“租学位的条款能否写进租房合同呢？”中介就此问题明确告知记者，“租学位”之事无法写入普通的“租房合同”，需由租户与房主私下进行协商。因为市面上的租房合同中不存在这一条款，并且在这件事上，中介仅充当“介绍人”的角色，至于后续能否借助这种方式让孩子顺利入学，中介不承担任何责任。但是您无需有任何担忧。如今很多区都推行“六年一学位”的政策。您的孩子只要占据了那个学位，并且能够顺利入学，就可以连续占用六年。中介察觉到记者的疑虑，提出能够与房主进行协商。可以先预付一部分定金，等孩子顺利入学之后，再交付剩下的“占位费”。并且，由于有“六年一学位”政策的限制，只要租户入学成功，房主就必须等待六年之后才能够再次使用这个学位。因此，租户无需担心房主将“学位”租给他人或者中途拒绝出租。

供不应求不签合同无法核验

想租房的家长数量很多，然而市场的真实状况却是很难租到房子。“六年一学位”政策使得租房和卖房都受到同等限制，按照中介的说法，租了房子会影响卖房，所以很多业主都不太愿意将房子出租。有人出价 50 万也不行，因为在我们这片区域最近已经找不到房子了。一位姓马的女中介称，在海淀通过租房来上学并非易事。有很多人出得起学位费，但必须得有房子愿意出租才行，所以得靠碰运气。据这位中介介绍，去年她和同事经手的像这样“租学位”的业务，成交率不高，只有一两个客户成功租到了“学位”。

交了占位费，就一定能保障入学吗？北青报记者进行调查后发现，这种“租学位”的方式实际上是存在风险的，而且“占位费”也无法真正起到保障作用。

我们只能帮你协商学位是否可用，以及能否让你使用学位。关于价钱，你们需要私下进行协商。最终你能否上学，我们无法保证。因为其中存在很多影响因素，像你自身的资质以及政策的变化等，你自己心里应该有个预期……

东城区一位中介解释为何不能写进合同。因为具体学位的“租用费”是租户与业主私下商议的，他们唯一能保证的是收取正常租房中介费用和租金，其他方面无法保证，所以合同不会将这部分内容写入。他们只能算是帮忙，不能保证肯定能让孩子入学。

另外，怎样确保这个学位未曾被使用过呢？能否进行查验呢？这些都成为了租房求学的家长最为担忧的事情。一位已经帮助客户成功“租过学位”的海淀中介透露，实际上是无法保证的，“按照六年一学位的规定，这一点我们都无法核实。只能由业主和租房人双方私下签订协议，以此来保障学位是否已被使用过。但即便如此，依然存在风险。”

海淀的政策规定，入学时会将家长的登记住址与 2016 年以来该登记住址用于入学的信息进行比对。在“租学位”的过程中，房东无法触及这一信息系统，租户也无法触及，中介同样无法触及。这就意味着，“租”来的学位根本无法进行查验。

说法

符合条件租房户可在区内入学但进“理想”校有点难

一些学校负责招生工作的老师告知记者，实际上“租学位”无法确保能完全就近入学，只能在学区范围内进行协调处理。就我们学校而言，入学的第一顺位基本已经满额，也就是京籍且房子和户口都在学校片区内的情况，这些数量已接近饱和，所以我们无法满足其他类别。这两年，几乎没有通过租房进入学校的情况。所以，即便在我们学校附近能够“租”到学位，并且符合政策条件，也只能在学区内进行协调安排入学，大概是无法进入我们学校。

今年的政策中，东城明确规定，“幼升小”时，本市非东城区户籍的租房家庭儿童若要在东城入学，需通过电脑派位进行多校划片。西城在“幼升小”入学条件方面增加了一条限制，即法定监护人在其他区不能有独立产权房。也就是说，父母是西城户籍且居住在西城，但在外区有独立产权房的孩子，能够在西城上学，不过要依据“落户年限、居住年限”等条件进行排序，排序位置较为靠后，通常只能通过多校划片在学区甚至相邻学区进行电脑派位入学。

对于东西城而言，其教育资源较为均衡。即便租房入学并参加电脑派位进行多校划片，家长无法自主选择学校。然而，对于那些没有能力购房的家长来说，这依然是一个具有吸引力的选择。

额外支付“学位费”不在合同中写明存法律风险

北京市京师律师事务所高级合伙人范辰律师觉得，家长为了孩子上学而去租赁“学位”房，并且额外支付“学位费”。要是不能在合同中明确写明这些情况，就既会存在争议的地方，也会面临很大的法律风险。倘若该学区房在六年内已经有其他孩子登记上学了，那么租户的孩子就有可能无法按时上学。与此同时，由于没有写明“学位费”款项，还会面临在维权时缺乏证据以及退费困难的风险。

其三，可以前往居委会进行查询。一般情况下，租户的孩子若想上片内学校，就需要居委会开具居住证明，且居委会需要进行备案。基于此，能够据此进行查询。此外，还可以让房东陪同前往户籍派出所，进行所在户口的查询，查看是否有适龄儿童的户口登记在房屋内，通过这种方式来判断该房屋在六年内是否占用过入学名额。

（原题为《租房入学催生学位占位费市场》）

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