租户因甲醛超标起诉易家公司，法院判决退还押金及租金

am928 · 发表于 2025-3-1 10:02:26

曾先生（化姓）租了易家公司（化名）的房子，在租住过程中，他察觉到房屋气味十分刺鼻，这导致他的身体出现不适。之后，经过专业机构的检测，发现房屋内的甲醛含量超过了标准。于是，曾先生向法院提起了诉讼。

4 月 13 日，北京青年报记者从北京海淀法院得知。经审理后确认，曾先生与易家公司的合同已解除。法院判决易家公司退还曾先生押金 3700 元，租金 10400 元，管理费 120 元，网费 120 元。曾先生作为原告称，他租赁了易家公司的房子，双方约定租赁期限从 2022 年 3 月 7 日至 2022 年 9 月 6 日，月租金为 3700 元，实行押一付三的方式。合同签订之后，曾先生按照约定交纳了租金、押金等费用。在居住的过程中，曾先生察觉到房屋气味刺鼻，并且自身出现了不适的情况。之后，他自行委托了鉴定机构进行鉴定，鉴定结果显示该房屋的甲醛、苯、总挥发有机化合物 TVOC 不符合标准。于是，曾先生在 2022 年 7 月搬出了房屋。

曾先生提起诉讼，其要求是与易家公司解除合同，同时要返还房屋租金 22200 元，以及押金 3700 元、管理费 360 元、网费 360 元、鉴定费 288 元。

易家公司表示不认可房屋存在甲醛超标的鉴定结论，同时认为不应该退还已经收取的费用。

法院审理后认为，依据曾先生与易家公司所签的《北京市房屋租赁合同》的约定，易家公司有义务交付满足正常使用需求的房屋。在本案里，从曾先生提交的检测报告来看，易家公司交付的涉案房屋室内空气中的甲醛、苯、总挥发有机化合物未达标准，不具备正常居住的条件，所以易家公司已构成违约行为。曾先生在 2022 年 7 月 6 日把房屋钥匙实际交给了易家公司。基于此，合同应当在这一天解除。

曾先生主张退还已缴纳的全部租金以及水电等费用，这是应退还的金额。在合同存续期间，曾先生仍获得了部分居住使用利益。返还金额需要综合多方面因素来酌情判定，比如室内空气质量不合格的程度、曾先生实际遭受的损害后果、居住时间的长短、曾先生的年龄及健康状况等。对于曾先生主张退还的网费等费用，法院未予全部支持。最终，法院作出了上述判决。宣判后，双方当事人均未上诉，该判决现已生效。

法官说法

出租人应对租赁物的质量承担瑕疵担保责任

民法典第 731 条规定得很明确，即租赁物若危及承租人的安全或者健康，即便承租人在订立合同时就已经知道该租赁物质量不合格，承租人依然可以随时解除合同。同时，出租人需要对租赁物的质量承担瑕疵担保责任，不然的话，承租人随时都能够解除合同。

承租人解除租赁合同需满足租赁物对其构成人身安全威胁这一前提，并且出租人已明确告知不能作为免责理由。这体现了民法典在人身安全保障方面的功效。合同解除后，未发生的租金要予以退还。对于已发生的租金，应综合多方面因素来最终确定，比如质量不合格的程度、所产生的人身损害以及出租人是否有隐瞒的故意等。而对于合理的生活支出，不应予以退还。

出租房的环境质量问题和人的身体健康有紧密联系。近些年来，“甲醛房”的问题受到了很大的关注，经常出现在报纸等媒体上。在此，法官再次进行提醒，承租人在租赁房屋之后，要是发现房屋存在质量问题，就应该立刻向出租人提出不同的意见，在必要的情况下进行质量方面的鉴定，并且尽可能地通知对方来到现场。要积极地保存好双方之间的沟通记录，及时把隐患消除掉或者更换房间。

文/记者戴幼卿

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