物业定编目的与能效目标解析：优化编制结构提升管理效率

am928 · 发表于 2025-3-2 16:13:24

一、物业定编的目的

物业系统编制管理工作的目标是：

优化编制结构，使编制规模更加合理，以满足项目物业系统的人员需求。

通过编制管理逐步提升各大区住宅物业服务中心的人均管理面积。

• 通过编制管理达到物业系统整体扭亏的目标。

二、物业定编的能效目标

费用控制目标为：各物业公司的管理费用需被控制在其营业收入的 10%以下；各物业公司的管理费用要处于营业收入的 10%范围之内；各物业公司的管理费用应当被限定在营业收入的 10%以内。

物业提升目标：编制管理，逐步将各大区物业系统的人均管理面积提升至 2500 平方米。

三、品质管理系统配置人数

体系管理岗需负责体系的建立以及维护工作，要进行相关的认证事宜，还要开展第三方客户满意度的调查以及供应商的评价等工作，此岗位可配置 1 人。

以下各专业的品质管理岗承担着相关专业的品质标准制定以及品质督导的工作。同时，会依据项目的数量以及检查的频次来确定编制的人数。

品质管理岗（秩序管理）：每 5 个已交付项目需每月检查覆盖所有项目，这样的情况下可配置 1 人。若不足 5 个项目，也可配置 1 人。要是有商业项目，即便不考虑项目数量，也可配置 1 人。

品质管理岗（环境管理）：每 5 个已交付项目需进行检查，且每月要覆盖所有项目，这样的情况下可配置 1 人。若已交付项目不足 5 个，就应兼任该岗位。如果有商业项目，即便不考虑项目数量，也可配置 1 人。

品质管理岗（客服管理）：每 5 个已交付项目需进行检查，且每月要覆盖所有项目，这样的情况下可配置 1 人。如果不足 5 个已交付项目，就应当兼任该岗位。

安全管理岗需根据安委办的要求设置专职安全人员 1 人。对于不含综合体项目的中小型公司，设置的安全人员应为兼职。

四、工程管理系统配置人数

前期介入岗的配置情况是：按照地产开发前期介入的建筑面积来确定，每 40 万平方米配备 1 人。

 工程技术岗：负责组织培训、检查工作，可配置1人。

负责强电、弱电、消防、电梯、水暖等专业技术工作。中小型公司配备 2 人，若有商业项目可再增加 1 人。大型公司方面，给排水专业配置 1 人，综合土建配置 1 人，强电每 4 个项目服务中心配置 1 人，弱电每 2 个项目服务中心配置 1 人，电梯专业每 400 台电梯配置 1 人。若涉及自供暖业务，需配置供暖专业 1 人。

五、人事行政系统

城市物业公司的人力资源岗按照公司总人数的 1/150 进行配置，并且公司总人数不包含外包人员。

 行政综合类

 行政岗：可配置1人。

前台岗：应由行政岗兼任。

进入运营阶段的物业公司，司机岗的情况如下：公务车配置 1 人，此人兼行政工作；对于其他经营性用车，会根据与开发签订的服务协议，按照用车数量进行配置。

采购岗：能够配置 1 人。当管理户数不超过 5000 户时，由计划运营岗兼任。倘若存在商业项目，便可增配 1 人。

 信息管理岗：可配置1人。

 运营管理类

大型物业公司可以配置 2 人担任计划运营岗。

六、财务管理系统

 管理会计岗：配置1人。

核算会计岗：若公司需要进行帐套管理，每 3 个已交付项目可配置 1 人。若未设置这种配置，也可配置 1 人来管理多个已交付项目。

出纳岗：至少配置1人在公司，另每1个已交付项目配置1人。

住宅物业服务中心员工编制标准：

编制标准是由配置基准、容积率配比系数、入住率配比系数以及发展阶段配比系数相乘得到的。即编制标准等于配置基准乘以容积率配比系数，再乘以入住率配比系数，最后乘以发展阶段配比系数。

（1）各专业体系配置基准列表

（2）入住率配比系数

（3）容积率配比系数

（4）发展阶段配比系数

（5）管理费配比原则

目前置地开发的住宅产品，依据产品定位，能分成高端定位、品质改善、居住改善以及老旧项目这几种。因为产品定位存在差异，所以物业费定价以及相应的服务策略也各不相同。

1）高端置业的配比原则

高端置业类项目主要涵盖万象城、悦府、九里系列项目。此类项目面向高端客户，其物业费标准通常为当地物业费平均水平的 1.5 倍及以上。原则上，人员配置在上述标准基础上增加的幅度不超过 15%。物业公司需要单独进行提报，而后由总部物业管理部进行核定。

2）老旧项目的配比原则

老旧项目指的是建成时间超过 10 年的项目，并且设备已超出维保期限。老旧项目需要由总部物业管理部来进行认定。在原则上，老旧项目的人员配置应该比上述标准减少，减少的幅度不超过 15%，具体的减少幅度由总部物业管理部来核定。

物业系统岗位编制配置标准

财务组包括出纳岗。

人事岗的设置是在物业服务中心人数的基础之上，按照整体要满足公司总人数 1 比 150 的比例来增加设置的，并且这里不包含外包的人员。

财务组：

核算会计岗：配置1人。

管理会计岗根据户数进行配置。对于 500 户以下的项目，由核算会计兼任管理会计工作。而对于 500 户以上的项目，则设置 1 名专门的管理会计。

出纳岗根据户数来进行配置。对于 500 户以下的项目，由客服兼任出纳工作。而对于 500 户以上的项目，则设置 1 名专门的出纳。

案场物业人员岗位设置及配置标准

营销服务（案场）的物业设置了秩序维护组，同时设置了保洁环境组，还设置了客户服务组。

 秩序维护组配置车场岗、夜间值班岗。

 保洁环境组配置室内保洁岗、室外保洁岗。

 客户服务组配置水吧岗。

开发营销管理系统会根据业务需求来制定各岗位的人员配置。每个岗位最少配置 1 人。并且会根据大区上报的方案以及编制人数进行单独核定。

交付前住宅物业入住人员配置标准:

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