如何有效匹配房源与客户需求：中介服务策略与现场看房技巧

am928 · 发表于 2025-3-3 19:23:16

房源若无法与客户要求相匹配，那么可以推荐就近地段的房屋、价格合适的房屋、套型符合的房屋以及楼层适宜的房屋等。如果一时无法满足客户的要求，应当留下电话以便继续查找合适的房源，或者通过横向合作来促成交易。

3.现场看房:

公司有钥匙的房源属于自有存量房，这些房源是向客户首先推荐的。在约定好看房的时间、地点以及联络方式之后，并且办理了委托手续，就会由业务员带领客户去看房。

要是房源存在没有钥匙且房东在室内居住的情况，在看房之前，应该分别与租赁双方签订租赁委托书，之后才可以进行看房，以防止双方跳墙。如果承租人因为某些原因不在房屋内或者不能到场，应当让客户看到与之对应的房屋，让客户有一个初步的印象。

带客户看自有存量房无法满足需求时，能够就近挑选证照齐全且资质完备的中介机构，向其表明意图并调取房源，从而较大程度地满足客户的需求。

一个好的中介面对客户的问题时能给出良好的解答，能详细地向客户介绍房子的整体情况和设计理念等。对于客户提出的房屋不足之处，要有充分的化解方法和引导方式，以提高成交率。

总之，租房客户与买房客户的心理有所不同。买房者对房屋的要求较高，他们在看房时会比较细致，对房屋的结构、采光等硬性条件要求较为严格。而租房是一种临时行为，只要能满足租房者要求的 50%以上就可以了。

4.签订契约:

租赁双方签订了定制的《房地产租赁契约》，租方、赁方以及中介三方各自持有一份。中介应当提醒出租人拿着契约前往房管部门办理备案登记。

产权人需留存产权证（或其他房产证明）的复印件，客户要留存单位的营业执照以及法人的身份证复印件，个人则需留存身份证复印件给中介进行备案。

契约所涉及的税收等问题，租赁双方应当进行协商来解决。企业租赁个人住宅用于办公或居住且需要开具租赁发票时，应当前往当地地税部门办理，产权人以及中介能够代为办理。

要严格依照上述步骤来开展房屋的租赁工作。对于承租的客户，需要仔细地进行身份证的查阅和核对。一定要杜绝违法犯罪成员利用中介的漏洞，逃避打击，从而给社会治安留下隐患，避免铸成大错。

二.房屋买卖

买卖是指买、卖双方借助中介机构，从而达成买房的意向，并且签订房地产买卖契约的这一过程。

1.收集房源:

(一)按照上述租赁收集房源的五点收集和发布房源信息。

了解产权人售房的原因，实地去查看小区的状况以及房屋的状况，查验房产的相关手续，对房屋的价值进行合理的评估，协商房屋的报价并且取得出售房屋的委托书。

画出该房屋的平面图，若有条件需实地进行照相和录像，借助微机等工具，能让客户在实地看房之前对房屋情况等有一个初步的了解。

2.推介房源、接受委托、实地看房:

以租赁推介房源的方式来推介房源，不过在进行实地看房之前，必须要与客户签订《购房委托书》，在委托书中要写明所购房屋的具体状况，还要将客户的身份证号以及电话登记得清晰明了，并且要由委托人当面进行签名，以此来确立法定的委托关系。

根据产证发放日期，向客户介绍房屋所涉及的所有收费项目。对于房改房和职工集资建房所涉及规费以外的税费，以及需要交纳营业税和个税的房屋，要提前说明清楚，并且算清楚，避免因遗漏而给客户带来不满。

请业主配合并说明房屋的使用情况，以便购买人能够了解卖房的成因。按照客户的要求以及房屋的结构，指导客户在不违反小区物业规章的情况下，知晓如何拆改墙面、窗户以及上、下水管道等。

介绍物业周边的情况；介绍小区的状况；介绍当地的风俗；介绍邻居的情况；说明楼房的建筑年代；说明物业服务的情况；说明收费的情况；夜间查看小区的公共照明；夜间查看车辆的停放；夜间查看安防的状况；查看门禁制度，全面掌握与房产相关的资料。

3.签订契约:

客户选定房源后，需要按照房产价值的 10%收取定金。如果定金不足 1 万元，就按 1 万元收取。同时，要将定金的 50%转交给产权人，并抵押产权证，这样就能形成互相牵制的局面，有利于办理过户手续。

持产权证以及产权人身份证前往房管局进行核档。要确定房屋是否存在抵押、置压、典当以及查封等情况，还要查看是否具备交易条件。如果没有意外情况，就可以告知双方确定成交日期（核档证明有效期为五个工作日）。并且应当保留核档收费的收据。

签订制式的《房地产买卖契约》；签订制式的《西安市私有房屋所有权登记申请书》；签订制式的《房地产买卖审批书》；买卖双方携带上述表格以及卖方夫妻的结婚证、身份证复印件，买方的身份证，然后双方都盖上印鉴，前往交易大厅当面签署《询问笔录》；接着办理过户手续，获取过户收件单；之后交清房款，交易就完成了；购房人拿着收件单，在 20 个工作日之后前往产籍处缴纳契税并领取产证。

对于产权清晰但暂时没有产证，然而持有住房证（明确注明是全产权）或者《拆迁协议书》的客户，在他们确定了购房意向之后，应当及时去办理公证。对于能够更名的房屋，应该尽量配合双方去办理更名手续。在办理买卖房屋公证的时候，应当在公证人员的面前进行房款交割手续。

采用公积金或商业贷款形式购买二手房时，需要先确定贷款人资格。接着让评估公司和担保公司先行看房评估，等有关部门审批过后再进行过户。在取得产权证之后办理他项权利证，更换评估报告，之后才可以放款。

4.房屋交割:

所要交易的房屋原则上需腾空。倘若遇到有租赁客户仍在租赁该房屋的情况，就应当征得承租人书面同意来腾房（按照有关规定需两个月时间），或者重新与购房人签订租赁契约。

交割时，原产权人需要将此房之前所产生的水费用一并清缴；交割时，原产权人需要将此房之前所产生的电费用一并清缴；交割时，原产权人需要将此房之前所产生的暖费用一并清缴；交割时，原产权人需要将此房之前所产生的物业费用一并清缴；交割时，原产权人需要将此房之前所产生的收视清洁等费用一并清缴。只有在无拖欠费用的情况下，方可进行交割。

购房人需要查验室内留存的设施和家具，将查验情况造表。造表完成后，购房人和原业主双方要在该表上签字，以此来确定查验结果。对于原业主暂时不能搬离的家什，应当在这个表上注明其搬离的时间。

售房人应当给购房人书写收款凭证。当购房人确定上述几项无异议后，售房人要向购房人交接房门钥匙、电卡、气卡以及物业收费清单等物品。到这一步，交割就全部完成了。

在房屋买卖中，办理过户和房屋交割这两件事可以同时进行，也可以提前协商好先进行过户然后再进行交割。需要特别注意的是，房屋腾空是一个前提条件。如果房屋正在处于租赁状态，那么就应该提前与承租人进行协商，要么提前解除租赁合约，要么重新签订租赁契约，这样做的目的是为了减少出现意外情况，从而更好地保护善意购房者的权益。

房地产中介机构的业务流程通常是这样的。一些外来的大规模中介连锁机构进驻（加盟）时，会带来原有业务流程，与传统中介的业务流程有所区别。而传统中介基本按照此流程运行。不管采用何种经营方式，只要能够为买卖双方牵线搭桥，促成交易，并且能够充分保障交易安全，就是值得肯定的。

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