探索网红街区式商业体成功秘诀：从EKA·天物到东郊记忆的案例分析

am928 · 发表于 2025-3-17 03:13:25

近几年，有这样一种商业体频频成为网红。它占地较大，采用开放街区形式，由不超过 3 层高度的一排排矮铺组成。

成都的东郊记忆，重新打造的时间不过两年，现在已经吸引了来自全国的“Z 世代”潮流青年。

“盒子商业体”与之不同，“街区式商业体”凭借其开放的露天氛围以及生活气息，本身就具备“可逛性”。并且它们当中大多拥有历史方面的“来头”，有的是由工业遗存改造而成，有的是从江南水乡演变而来。

作为大体量、城市消极空间更新项目，这些成功案例做对了什么？

酒香不怕巷子深

黄浦江以东的金桥路 535 号有一批百年老厂房。1869 年时，此处是旧海关的浦东工厂。1928 年，上海航海仪器总厂在此扎根。

如今，这批厂房经过焕新。它成为了网红打卡的热点，名为 EKA·天物。有媒体对它的特色进行了总结：这里有约 30 栋建筑，这些建筑风格各异，组成了一个免费且便于逛的露天建筑艺术馆。

3 年多以前，嘉韵投资的董事长是陈国善，他也是天物品牌的出品人。当时，陈国善得知这片厂房正在出租，于是就前来进行考察。

第一次踏入这个工业园区，房屋已然破败。有的屋顶临近要塌方，然而他却被深深地震撼了。他心想：“我未曾想到在黄浦江边、中环脚下，竟然有这么大体量的空间，并且这里还有很多古树。”在此之前，天物在浦东有两个项目，不过空间较小，发挥的余地不大。这次他一下子就把第一期和第二期的厂房全部租了下来，还说道：“空间实在是太好了，我很珍惜。”

这里处在中环脚下，然而周边没有艺术类街区的氛围，天物必须构建起目的地型的商业。只有当酒是香的才不怕巷子深，可是怎样让酒变香呢？

陈国善出身工匠，平时喜欢广泛阅读世界各地的建筑相关内容，他计划以建筑群以及其空间作为特色。

嘉韵邀请了明星建筑师，其中本哲建筑的创始人蒋华健担任总规划师和总建筑师。Lab 创始人俞挺主持并完成了两组作品的建筑设计。

30 多栋建筑陆续完成更新。这些建筑各有特色，没有相同的。从外观方面来看，它们各不相同；颜色上，也各有差异；材质上，各具特点；造型上，更是千姿百态。内部装修方面，风格涵盖了古今中外的各种风格。然而，这些风格并非直接照搬，而是创新性地融入了艺术与当代元素，设计十分有看点。

有高校建筑专业的老师会定期带学生来到这里进行上课。有人这样形容：仿佛在园区开设了建筑可阅读的实景展览，每移动一步就换一个景色，时时刻刻都能带来惊喜。

俞挺将老厂房的车棚改造成了“铜堡”。他以航海机械的金属质地为灵感，打造出了钢结构龙骨。并且给它附上了金属板外衣，最终做成了一个全金属的小艺术馆。

它位于中心广场的水岸边，样子就像是一艘浮出水面的潜水艇。这个作品多次登上了世界上那些知名杂志以及网站的封面。

俞挺紧接着对园区里原航海仪器厂烟囱旁的建筑进行了改造。该建筑的外立面仿似鱼鳞状，呈现出蓝色。它与相邻建筑的白色在高低和色调上形成了对比。最后，这栋建筑被取名为青丘白崖。

申请来青丘白崖办临展和快闪活动的品牌络绎不绝。

445 栋仓库的“半仓”由蒋华健负责进行操作。它基本上保留了厂房的老建筑形态，以古朴和深灰作为基调，同时具备互动交流区以及静思冥想区。

其他建筑各有其特色。其中有一栋是红色砖楼，它使用的是比普通红砖价格贵好几倍的陶砖，并且是以古法进行砌筑的，砌筑的工钱也同样不便宜。

有一栋建筑，它的风格类似英国火车站。其外形是全黑与全白的金属结构，内部点缀着红色。这种用色大胆且先锋，是经过推翻几个方案后才推敲出如今的模样。

有一栋全是白色的欧式建筑。设计团队起初打算用黑色大理石来铺设庭院。然而，陈国善觉得这样会把白色建筑的特质给掩盖了。最终，他们采购了几百平方米的汉白玉。这样做的目的是为了凸显白色的质感。效果非常好，同时投入也比较大。

仔细观察的话，就会发现园区的细节处处都经过了设计。例如广场的地砖，它并非是常见的那种细缝，其线条的弧度以及缝隙的宽度都很有讲究。

比如金属路灯，特意找铁艺加工厂定制而成，市面上买不到。

地面道路的弧形砖，在国内无法找到类似的形制，所以必须从意大利进口。在施工过程中，陈国善特意拍摄了佛罗伦萨的某一处地面，将其作为施工的标准。

此外，有白底的导视牌。还有风格各异的广场座椅。另外有外形酷似复古邮筒的垃圾箱等。

宁缺毋滥的坚持

建筑空间之美仅是第一步，它要怎样与现代人的生活紧密相连呢？又要怎样吸引人去闲逛呢？这考验着运营的智慧。

兰巴赫位于广场水岸中心，开业之初就成为网红打卡的热门地，这家分店在该品牌的各分店中业绩最为突出。建筑环境为餐厅营造出了独一无二的氛围。餐厅与铜堡隔河相望，外摆的座椅沿着网红水岸依次排列，明黄色的遮阳伞与红色砖楼相互映衬，在水中倒映出来，给人眼前一亮的感觉。

餐饮品牌一尺花园位于园区的深处，它占据着一整栋小楼。这栋小楼的建筑前身是老厂绿化组所在的地方，如今已经被改造成了由红砖、红钢与玻璃组合而成的拱形建筑。

有一家泰餐品牌利用建筑的外立面，将空间构建成了一座玻璃宫。还有一家咖啡品牌凭借大透明玻璃，成为了店铺吸引顾客的招牌。

陈国善举例，曾有一家店铺，其与建筑空间调性不匹配，多次主动要求入驻某个点位，然而都遭到了拒绝。他劝对方换个位置，告知对方除了这栋楼，其他点位都是可以的。也就是说，他有着一种宁缺毋滥的坚持，即按照不同空间的调性，去寻找与之匹配的品牌。

“90 后”小文在网上看到了 EKA·天物的美图，心里微微一动，于是就动身前往了。

钢架大门以及工业厂房，进门的走廊看上去普普通通。然而，当走进中心广场时，铜堡和水池一下子展现在眼前，小文说道：“感觉来了。”实际上，这里也是聚集人数最多的地方。

我逛过许多商业区。为了保持整体美观，这些商业区的风格通常是统一的，有的呈现江南水乡的风貌，有的则是欧洲小镇的模样。然而，这里却不同，这里是移步换景，每一栋建筑的风格都不一样，有的是全玻璃的，有的是不锈钢的，还有的有大铜门。不知道再往前走还会看到什么样的建筑，这种未知感非常吸引我。小文如是说道。

有些建筑在装修时，店铺并非十分饱满，然而品牌相对较为精致。有一些品牌小文在其他商场未曾见到过。例如存在一家香水集合店，在敞开的大空间里，每个区域都拥有足够的空间，以便不同品牌能够展现出不同的风格。这里既有来自纽约的设计师品牌，也有国潮品牌。小文购买了偏中式的调香，其设计灵感来源于《山海经》。这个柜台的装修如同中药柜一般，看上去十分有趣。

园区有一家店，它的冰激凌生意很火爆。路上的年轻人，几乎每个人都拿着一支冰激凌。店员表示，他们在上海有连锁店，然而这里的营业额比其他连锁店要高。

打卡建筑外立面的年轻人数量很多，这与预期相符。“园区比室内商场更好逛，这是事实，但我希望能有更多购物的地方。例如，这些建筑元素能否设计成文创产品呢？因为有许多人远道而来，都想带点纪念品回去。”小文提出了这样的建议。

有业内人士进行形容，EKA·天物的定位应当是浦东的“梧桐区”，并且在未来会将其打造成品牌秀场，使其成为文艺胜地，还会将其作为生活方式的策源地。

厂房更新的园区商业，需要具备生活氛围感的活力以及创新力。这种活力和创新力是街区型商业园区能够百看不厌的核心所在。

打造前先出一本书

上海青浦的蟠龙天地是一个城市微度假目的地，它集商业、住宅、酒店、绿地于一体。从开业到现在，一直保持着很高的热度。记者在采访时，刚好碰到是工作日的周一，然而在园区里面，仍然可以看到人来人往的景象。

此地改造前是上海第一批 32 个风貌保护区之一，名为蟠龙镇。它的历史可以追溯到一千多年前的隋代。然而在 20 世纪八九十年代，这里是城中村，呈现出破败的景象，过去那种繁盛的街貌已然不复存在。

瑞安集团在打造项目伊始，没有急于进行设计。它先考证了历史，随后出版了一本书，名为《蟠龙新志》。曾经的古镇，其历史风貌、节庆习俗、商业形态、文化故事等方面，以及河道的变迁，都一一找到了相应的历史依据。

项目规划时长接近 10 年。据考据得知，原先的蟠龙镇是十字街的形式，在一条河上建有 10 座桥。如今还留存着 2 座古桥，所以规划引入了情景设计，以留存的古桥香花桥为中心，设计了十字街的商业布局，并且新建了 8 座桥，努力再现原本的格局风貌。

要把曾经的诗意江南还原回来，是需要硬件投入的。2019 年开始，蟠龙天地项目就着手对河道进行治理。蟠龙天地项目副总经理黄敏表示，打造一座有历史风貌的古镇商业体，河流及其生态系统处于极为重要的地位。

项目的定位是城市微度假，它适合长三角地区的居民在周末进行放松，并且能够在此度过愉快的一天。从这个目的来考量，仅仅只有商业店铺的话，其吸引力是远远不够的。

现代都市人微度假需要的是什么呢？需要有阳光，需要有空气，需要有自然，也需要有运动。正因如此，在将近 50 万平方米的这个项目里，其中 23 万平方米是绿地，新栽种的树木超过 6000 棵，并且还规划了 3 公里长的环形步道以及将近 1 万平方米的户外运动空间。

一般商业体与之相比，23 万平方米的绿地能做的内容要丰富许多。例如可以进行露营活动，蟠龙天地引进了一个专门从事露营生活方式的品牌。该品牌之前的店铺没有固定的露营营地。其目标客户群体与蟠龙天地的客户群体高度契合，最终双方一起去探索一种既出售露营装备、提供露营餐饮又有常设营地的模式。

为打造自然研学亲子教育，蟠龙天地采取了相反的操作方式。它在市场中去寻找自然教育类的品牌，倘若实在找不到合适的，就看中了一家线上团队，将其引入园区，并把它培育成线下实体店。

这里有马术场，也有滑板场，这两个场地都是双方共同创建的品牌场景和空间。引入的滑板店在新天地有分店，然而在绿地空间中却没有体验店。现在，购买滑板、修理滑板以及现场学习滑板等从消费到体验的全部流程都能够在蟠龙天地得以实现。

传统与现代彼此互文

近几年，有越来越多的人喜爱在户外，与自然亲近。黄敏表示，正是依据这种理念，他们期望打造一种“有天有地”的生活方式。

我们认为蟠龙天地的街区并非纯粹的商业，它同时也是人们生活中的公共空间。

蟠龙天地与周边居民区并没有明显的分割线，彼此难以区分。

居民在闲逛中来到了蟠龙天地，游客在闲逛时，实际上已经走在市政街道上了。在这里，即便没有消费行为，朋友们也能够坐在廊下进行聊天，而这正是生活的一部分。

黄敏表示，我们采用的是商业共创的形式，而非一揽子收租。他指出，如果采取一揽子收租的方式，品牌很有可能就不再进行创新了，对于其他分店该怎么做的问题，这里的分店只需进行复制即可。目前，蟠龙天地正与每一家商户进行一对一的详细沟通，并采取多样化且个性化的共创方式。

十字老街上的年之糕，之前在别的古镇已经运营了十余年，它是一家老字号。

蟠龙天地引入了年之糕，并且为它设计了店铺。店铺的设计包括糕点制作透明展示窗，还有店铺人流动线等，这些都一应俱全。年之糕只需“拎包入住”就可以了。蟠龙天地希望江南的米糕能够以现代化的方式呈现。就像这条街上的蓝瓶等国际品牌一样，它们反而把空间打造成了江南水乡的样子。

国际品牌靠近中国传统美学，本土品牌变得更加现代化且具国际范，两者相互靠拢，置于同一条街上，相互互文，展现出有趣的场景。

余德耀美术馆、酒店以及童趣中心等，与十字水街相互交错分布，新旧景象相互夹杂。这种开放式街区，虽然沿街店铺中有星巴克、喜茶、哈根达斯等常见品牌，但是人们并非仅仅是为了购买这些物品而来到这里，相反，这些品牌成为人们来这里进行微度假时的配套服务。

如今恰逢蟠龙天地运营满一整年。数据表明，日均的客流量达到 7 万多人次。其中，来自上海的到访者占比在 77%以上。这一情况符合预期目标。

这方天地作为城市微度假项目，我们希望它能融入日常生活，而不是仅仅成为一次性打卡地。可以用于朋友聚会，也可以用于家人度假，并且每次来都能有新的感受。黄敏这样说道。

把文化演艺做到极致

开放式街区商业，不仅仅在上海颇受欢迎。

成都的东郊记忆之前是一片老厂房，如今在全国很火爆。2024 年春节时，有超过 70 万人次来到东郊记忆，与去年同期相比增长超过 300%，在成都的 A 级景区中位居前三。刚刚过去的“五一”假期的前两日，东郊记忆的客流总共超过了 19 万人次。其中，在 5 月 2 日这一天，客流突破了 10 万人次。

东郊记忆做对了什么？有没有一些共性可借鉴？

这里原本是国营成都红光电子管厂，在 2009 年被交给成都传媒集团进行改造。在改造过程中，引入了移动无线音乐基地，将这里打造成了一座音乐公园。然而，随着彩铃等移动音乐业务逐渐退出历史舞台，园区便失去了吸引力，开始逐渐走下坡路。

2021 年，成都传媒集团通过公开招标的方式，引入了新的运营方成都东方正火文化传媒有限公司。随后，将运营权交给了民营企业。东方正火投入了大量的成本，一方面进行硬件建设，另一方面进行软件建设，同时还全面调整了运营思路。

在不到两年的时间里，东郊记忆迅速变得有名。作为一个“样本”，在走红的同时，也就是 2023 年，园区接待了大约 1.5 万次的考察调研。

街边店铺和商品交易较为纯粹时缺乏吸引力。东郊记忆占地 282 亩，它凭借文化来吸引人们并作为抓手。

匠星娱乐总部租下了一整栋厂房用于培养艺人。建筑外墙上挂着一些嘻哈音乐艺人的海报和横幅，十分显眼。傍晚时分，在厂房门口，年轻人排成了长长的队伍等待出票。

安卓端大型数字音乐服务平台万声音乐已经进驻东郊记忆。科大讯飞旗下的讯飞音乐在东郊记忆租赁了 1500 平方米的空间。这些企业的入驻，带动的是整条音乐产业链，带动了链上的音乐人，也带动了他们的朋友圈。

在一栋厂房的 2 楼有各类录音棚等，在 3 楼也有各类录音棚等，云集着各类录音棚、广告公司、流媒体工作室等，而只有底层是店铺。

有一栋厂房，其楼层包括化妆间，还有演员休息室，以及艺术课程培训教室等。

园区原先的演艺中心得以保留。东方正火加大了硬件投入，把音响等设备更新到顶尖级别。同时还提供配套服务，音乐会等演出的相关证照都已具备。前来租赁音乐演出场地的团队，能够直接“拎包演出”。

如今，有一些比大型演出规模稍小，但又未达到体育场馆规模的演出，它们会在第一时间被安排在东郊记忆。热爱潮流音乐的年轻人，在第一时间也会想到东郊记忆。

这里的音乐艺术氛围吸引了一些公司。一些音乐公司来到了这里。一些文化产业公司也来到了这里。

北京的繁星戏剧村以戏剧演出为主。它在东郊记忆设有 4 个馆。其中一些馆演出儿童剧目。一些馆演出原创剧目。还有一些馆设有专门的文创商店。

园区内的音乐演艺载体空间有 30 多处，像 CGT48 星梦剧院、音乐众创空间等。3 年的时间里，举办了近 2000 场次的活动。

文化展演信息每周进行更新，这些信息以 2 层楼高的巨幅海报形式悬挂在厂房的外墙上。

游客逛东郊记忆，一方面能看到工业厂房所提供的景观，另一方面也在感受成都的音乐、创意和时尚文化。

在这样的展演氛围里，一些人在东郊记忆进行了开设潮牌潮店的尝试。于是，诞生了许多西南地区的首店，也有了成都的首店，甚至还有全国的首店。

目前，东郊记忆拥有近 300 家商铺。这些商铺大部分是在 2023 年被引进的。其业态包含国潮、快时尚、音乐、展览、戏剧、咖啡、美食等。

在流行文化的环境里，国潮在园区商业中展现出亮点。到现在为止，东郊记忆拥有 30 多家潮牌时尚店，其中部分潮牌已迈向国际。并且本地说唱歌手数量较多，城市的夜经济很繁荣，与其他网红景点相比，东郊记忆更能体现出潮流文化的风格。

东方正火相关负责人表示：“我们的目标客户为 Z 世代。”并且实际情况也的确如此。当漫步在东郊记忆的园区时，放眼望去，能看到的都是穿着时尚的年轻男女。

记者观察到，东郊记忆将商业园区融合在一起。

开放式街区商业到底做对了哪些方面呢？它探寻到了一条与本土文化相契合的新路径。

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