2024年一线城市房价预测：自住人群购房最佳时机分析

am928 · 发表于 2025-3-21 14:44:41

出品 | 搜狐地产&焦点财经

作者 | 王泽红

当下楼市处于底部徘徊状态，其脉冲式表现较为显著。未来的大趋势是明确的，在明年下半年或者后年，一线城市的房价肯定会向上发展，但上涨幅度不会很大。

今年四季度期间以及明年上半年这段时间，对于那些以自住为目的的人群来说，是一个适合买房的好时机。张波作为 58 安居客研究院院长这样说道。

11 月 1 日，住房城乡建设部有相关数据。10 月份全国商品房成交情况，同比实现增长，环比也实现增长。“银十”变成了“金十”，这种情况是从 2007 年开始起，首次出现“银十”超过“金九”的现象。

一线城市尤其如此。上海、广州、深圳在 9 月底相继发布了楼市新政。新房的成交实现了爆发性增长。二手房的成交也实现了爆发性增长。10 月的成交量增长极为惊人，超出了预期。

一个月内，北京二手房的成交数量超过了 2.25 万套，创造了 19 个月以来的新高；上海的成交数量达到了 2.37 万套，都突破了 1.5 万套的荣枯线；深圳卖出了 2.1 万套房子，新房的认购数量超过了 1.3 万套，新房的网签量创下了近 35 个月的新高；广州的新房销售数量翻了一番。

从这个成交态势来看，一线楼市是否已经触底并开始回暖呢？购房者的心理出现了哪些变化呢？房价是否已经构筑底部了呢？当下是否是买房的合适时机呢？一线城市的房价会上涨吗？在一线城市楼市新政满月的时候，搜狐财经连线了张波，进行了一次深入的对话。

58安居客研究院院长张波

以下为搜狐财经与张波对话精编

从成交量来看

一线城市楼市已触底回暖

搜狐财经称：从 9 月底开始，一线城市的新房以及二手房的成交出现了大幅上涨的情况。特别要指出的是二手房方面，北京、上海、广州、深圳这几个城市都一起突破了荣枯线。从这样的成交态势来进行判断，一线楼市是不是已经触底并且开始回暖了呢？

张波说，首先，楼市存在所谓的底部。每个城市都有自己的底部，同一个城市的不同板块之间存在差异，而且同一个板块内部的不同项目也有差异。

如果有人对你说当下就是底部且可以去买，那这种话完全不必听。当下的楼市和过往不一样，各个城市不会一起上涨或一起下跌。现在一线城市与二线城市存在差别，而且一线城市内部也有差异，千万不能对市场做一概而论的判断。

其次，从整体方面来看，市场有了回暖的迹象。一线城市在 10 月，新房和二手房的成交量大幅上升，比 9 月明显要多。特别是深圳，新房成交量的增长态势十分显著。从成交量这个角度来看，能够判断当下已经出现了触底回暖以及止跌反弹的迹象，预计 11 月和 12 月很有希望继续保持这样的态势。

临近年底，开发商到了完成销售任务和冲业绩的节点，此时打折促销的新房项目会增多，这会带动成交量上涨。而二手房市场每年四季度比较冷，成交量会有所下滑。不过，从新房和二手房整体来看，一线城市在今年四季度呈现出触底回升的态势。

搜狐财经称，从一线城市 10 月的成交量方面来看，广州和深圳的新房成交量比二手房要高，然而北京和上海的情况却与之相反，这其中蕴含着怎样的逻辑呢？

张波称，深圳的新房成交量有比较明显的增长，二手房成交量也有比较明显的增长。深圳在一线城市当中复苏最为明显，原因是此前跌得较多，房价回调力度也大。部分小区的跌幅甚至在 40%以上，正因如此，房价下降的空间越大，后续回升至正常价格的动力也就越强。

北京的二手房和上海的二手房，市场的议价空间较大。有一个较为明显的特点，那就是在北京和上海，现在换房的需求非常集中。这就首先需要把自己手中的房子卖掉。对于这类人群来说，卖得便宜些是没关系的，只要看到自己想买的房子也便宜了，就愿意以便宜的价格把手中的房子卖掉。

对于上海和北京来说，换房存在一个难度，那就是并非想买的新房都能买到。以北京为例，在五环内，新房项目数量很少；上海也是如此，在中环以内，能看中的房子价格非常高。这就导致北京和上海的改善人群，很大一部分只能在二手房层面来满足需求，他们所购买的改善房也是二手房，所以二手房的成交量比较明显。

广州有所不同。换房时，有更多可供选择的新房产品。广州的新房销售情况较好。还有一个很有意思的情况，70 - 90 平方米的房子能够造出“四室”。这并非是开发商把每个房间做得足够小，而是得房率可以超过 100%。

不要指望买在最低点、卖在最高点

这是不可能的

搜狐财经：从目前来看，房价是否已经筑底？

张波说，人的心理通常是这样的，在卖东西的时候会担心卖得太便宜，而在买东西的时候又会担心买得太贵，这是很正常的现象。不过我要着重强调一点，千万不要期望自己能够刚好买在最低点，也别指望能刚好卖在最高点，这是不现实的，这只是一种美好的理想罢了，实际上并不存在。只有极个别的人或许能够碰巧踏准时机，但如果群体都能在高点卖出、在低点买入，那谁来在高点接盘呢？所以这是不可能的。

如果有换房的需求，那么就不用在意是在高点卖房还是在低点买房。原因是什么呢？因为对于真正有换房需求的群体来说，很少有人会在卖房之后，租房住上三五年再去买房，这种情况发生的可能性极小，是不可能一直等待的。大多数情况下，卖房之后在两个月之内就一定会再次买房，这是正常的换房行为。

在这种情况下，如果两个月之内房价没有出现大的变化，就不会产生比较大的损失，也就没什么影响。因为当房价卖得便宜时，再买也会便宜；而当房价卖得贵时，再买也会贵。

所以换房群体不要过于关注当下所处的节点。更为重要的是，自身是否确实存在换房的需求。尤其是那些与学区相关的换房需求，很多人在结婚时并未考虑学区这一因素，而当孩子出生需要上学时，就会产生换房的想法。这类需求需要格外谨慎，因为学区政策在各个城市，包括一线城市都在进行调整。

第二类较为明显的换房需求是用小房子换大房子。我们从线上数据中可以清晰看到，在 10 月份的新房和二手房搜索中，寻找“三室”户型的占比一直在持续提升，每个月提升的比例都处于 1%到 2%之间。

第三类换房需求为“降级型换房”，其数量不大。这类家庭之前或许居住在三室或四室的房子里，以五六十岁的人群居多。然而，随着子女成家立业并搬离单独居住，他们觉得住大房子的意义不再重大，于是便返回去换小户型的房子。在此过程中，他们手中还会多出一笔钱，可用于灵活配置自用。但这种需求的占比并不高。

所以，在人生的不同阶段，匹配不同的住房户型，这是最合适的。

最后一类需求是投资人群，他们想要把手里的房子变现。这类人群实际上更注重当下房价是否处于最合理的区间状态，以及资产处置收益能否达到最大化。

这类人群，我的建议是房价不会再有所谓大涨的行情，即便一线城市也是这样。房价主要以维持稳定为基调，每年会有上涨，但上涨幅度肯定不如以前那么高。若秉持此观点，卖房只是为了落袋为安，那么今年卖和明年卖的价格不会相差太大。

投资人群可考虑另一类收益，即把房屋出租。若租金低于 1%，建议直接卖掉房子获利；若租金收益率在 3%以上且租金持续稳定，可考虑长期持有。

搜狐财经询问：从您的视角来看，10 月的成交达到了新的高度，那么购房者的心理产生了哪些改变呢？

从当下购房者的心态来讲，改善人群在购房方面更加坚定。当下市场中最为犹豫的一批人是首套置业者。因为对于改善人群来说，他们所付出的只是差额成本，从 90 平升级到 120 平，只需支付 30 平方米的房价；而首套置业者则不一样，他们一入手就需要将所有的钱投入进去，这会变成一大笔的投入。

此外，首套置业者会有担忧。他们担忧未来的工作是否稳定。因为这类人群大多较为年轻，刚进入职场大约三五年，最多不超过十年。而改善人群基本上在职场已经超过十年，他们的工作相对会稳定一些。

人群对房价敏感，因为他们有明确的买房需求。首套人群对房价也敏感，不过他们更多是对房价大趋势敏感，同时也关注自己的工作和收入是否稳定。

当下出台了许多利好政策，然而这些政策尚未使所有购房群都拥有特别坚决的信心，只是让一部分人在当下能够更坚决地入场。

楼市目前在底部徘徊

今年四季度到明年上半年是买房好时机

搜狐财经：当下是买房的合适时机吗？

张波说：你不可能买到最底部。因为在最底部时，大家的信心最差，不会入场，因为觉得它还没到底部。然而，当它开始回升且知道是底部时，基本已经错过那个点了。所以，不要去想着买在底部这件事，越想越买不到底部。

如果一定要进行定义，我觉得现在处于底部徘徊的阶段。徘徊意味着有上升也有下降。这一轮的调整和以往相比，最大的差别在于，以往的涨跌情况非常清晰，涨就是涨，跌就是跌，而在这一轮调整中，会出现停顿，出现上下不定的情形。

这一轮调整，其表现脉冲式特征十分明显。去年取消“认房又房贷”政策后，成交量开始回暖，随后又出现下跌。今年 517 新政之后，成交量再度上涨，甚至不少城市的房价也有所上升。然而到了 7 月、8 月，成交量又开始下跌。到 9 月底，成交量又开始回升。所以整体呈现出脉冲式的态势，反映在当下就是市场处于底部徘徊的状态。

在底部徘徊阶段，未来的大趋势是明确的。明年下半年或者后年，一线城市的房价肯定会往上走，不过走幅不会太高。今年四季度到明年上半年，对于自住的人群来说，这是一个买房的好时机。

在当前的环境中，如果所看中的房子能够议价 5%到 10%，我觉得这基本上就接近底部了。因此，与其去判断当下的市场是否为底部，不如去把相关的功课做好。所谓的功课是什么呢？就是了解想要购买的区域的成交价格是多少，成交量的情况如何，挂牌量的高低怎样等，接着锁定意向的小区或房源。

以上海为例，整体房价未涨，二手房甚至在下跌。然而，徐家汇的东方曼哈顿等项目，其二手房房价却在上涨。所以，一直等待是没有用的。大趋势或许没有上涨，但如果是你想要购买的小区，因为位置较好且挂牌量减少，价格就可能会上涨。

真正有购房需求的人，不要只关注大趋势的涨与跌。他们需要紧盯自己想要购买的区域，甚至要关注具体的楼盘或项目。

搜狐财经：一线城市的房价，会迎来一波上涨行情吗？

张波认为不用对其关注过多。若房价每年涨幅约为 2%，将其与存款利率对比，基本就等同于没涨。比如有一套 100 万的房子，每年涨 2 万，这与银行存款收益大致相当，并未形成真正的超额回报。

一线城市未来房价会上涨，我觉得会比贷款利率水平略高一些。别期望能像 2015 年那样，一年上涨 30%到 40%，这种情形不会再度出现。

搜狐财经称，当下存在一些迹象。住建部近期提出了 100 万套棚改货币化。存款利率再次下调之后，“老破小”受到了很大追捧。因为“老破小”既能够博取拆迁的机会，又能够赚取租金。对于这件事，您持何种看法呢？

张波称，这件事的前提在于哪些房子会率先被拆除。其一，是自主动迁意愿较为强烈的小区；其二，是小区自身出现了一些较为明显的安全隐患，这类房子确实非常老旧，至少是在上世纪 80 年代之前，属于所谓真正的老破小，然而这类房子通常也没有人购买。现今比较抢手的“老破小”，大多是 1990 年之后建成的房子，房龄大概在 30 年左右。

可以去博拆迁，然而时间成本是不可控的，其时长可能会很长，有可能是三年，有可能是五年，还有可能是十年。并且，拆迁所带来的收益，不一定能达到预先的期望。因此，我个人是不建议购买“老破小”来博拆迁的。

搜狐财经称，9 月底新政出台之后，许多房企以及楼盘项目取消了折扣，或者进行了涨价的宣布。其中包括近期又有楼盘宣布从 11 月 1 日起开始涨价。从您所了解的情况来看，这到底是一种引流的噱头呢，还是真正的涨价呢？

张波表示有一个非常明确的观点，那就是如果是在房价方面采取行动并且宣称要上涨的话，百分之九十九都只是噱头而已。项目方会首先对房子进行价格方面的处理，接着再使房价上涨。

如果房价没有上涨，然而隐性成本却在增多，那么这也是一种真正的涨价情况。比如“茶水费”，目前有一些项目确实存在“茶水费”这种现象，只有这种情况才是所谓在严格意义上真正涨价的项目。

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